Sicherheiten für die Auftragnehmer-Partei eines Bauvertrages

Im Wege der gesetzlichen Verankerung des Bauvertragsrechts haben sich auch Veränderungen bei den Sicherheiten für die Auftragnehmer eines Bauvertrages ergeben.

§ 648 a BGB jetzt in § 650 e BGB geregelt

Anstelle des bisherigen § 648 a BGB gilt nun § 650 e BGB. Danach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.

Weitere Sicherungsmöglichkeiten für Bauhandwerker

Außerdem kann der Bauhandwerker gemäß § 650 f BGB anstelle einer Bauhandwerker-Sicherungshypothek eine Sicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten, noch nicht gezahlten Vergütung auch noch in anderer Form verlangen. Die Sicherheit geht also bis zur Höhe des vollständigen voraussichtlichen Vergütungsanspruches sowie einem Zuschlag für eventuelle Nebenforderungen in Höhe von 10 % des Vergütungsanspruchs.

Mögliche Arten von Sicherheiten

Die Frage, in welcher Art die Sicherheitsleistung zu erfolgen hat, beantwortet zunächst § 232 Abs. 1 BGB. Danach bestehen folgende Möglichkeiten zur Bestellung von Sicherheiten:

  • Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
  • Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind,
  • Verpfändung beweglicher Sachen,
  • Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
  • Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
  • Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.

Bürgschaft als Regelfall

Zu der in § 232 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nachrangig genannten Möglichkeit der Stellung eines Bürgen ist § 650 f Abs. 2 BGB die spezielle Regelung. Danach kann die Sicherheit auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Dies ist gleichzeitig auch der praktisch häufigste Anwendungsfall.

Anwendbar auf alle Unternehmer eines Bauvertrages

Inhaltlich stellt die Neufassung dieser Regelung in § 650 f BGB, die bisher in § 648 a BGB enthalten war, eine Erweiterung des Anwendungsbereichs gegenüber der bisherigen Regelung dar. Der Kreis der Sicherungsberechtigten wird erweitert. In Betracht kommen jetzt nicht mehr nur Unternehmer eines Bauwerks, die von dem Besteller eine Sicherheit verlangen können. § 650 f BGB spricht vielmehr von „Unternehmern eines Bauvertrages“. Nach der Neuregelung ist demnach jedenfalls auch der Subunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber berechtigt.

Geltung des Verbraucherprivilegs

Hinzu kommt, dass von dem sog. „Verbraucherprivileg“ gemäß § 650 f Abs. 6 BGB nur noch Verbraucherbauverträge gemäß § 650 i BGB und Bauträgerverträge nach § 650 u BGB ausgenommen werden. Demnach fallen andere Bauverträge, die von Verbrauchern geschlossen werden, etwa bei Instandhaltungsmaßnahmen oder bei Einzelgewerkvergabe zwecks Errichtung eines Neubaus, in den Anwendungsbereich dieser Regelung.

Aufhebung der Privilegierung für Einfamilienhaus-Bauherren

Nach der bisherigen Regelung zu den Sicherungsmöglichkeiten für die Bauvertragsparteien bestand keine Möglichkeit zur Absicherung gegenüber Bestellern, die natürliche Personen sind und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung beauftragten. Diese Privilegierung wurde nun aufgehoben. Grundsätzlich kann also von solchen Bauherren auch Sicherheit verlangt werden, es sei denn es handelt sich um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650 i BGB oder um einen Bauträgervertrag gemäß § 650 u BGB. Hierin liegt eine erhebliche Veränderung des Anwendungsbereichs dieser Sicherheiten-Regelung.

Anwendbarkeit auch auf den planenden Architekten und auf Ingenieure

Zudem stellt sich die Frage, ob auch planende Architekten und Ingenieure stets einen Anspruch auf Sicherheit haben oder nur dann, wenn sich deren Leistungen bereits im Bauwerk verkörpert hatten. Diese Frage war bis zur Schaffung der Regelung des § 641 q Abs. 1 BGB höchst umstritten. Die Möglichkeit Sicherheiten beanspruchen zu können wurde allerdings jedenfalls dann bejaht, wenn sich der Wert des Grundstücks durch die entsprechenden Leistungen erhöht hatte.

Gesetzliche Verweisung in § 641 q Abs. 1 BGB

Nun regelt § 641 q Abs. 1 BGB die entsprechende Anwendung des § 650 f BGB auch für Architekten- und Ingenieurverträge. Demnach steht Architekten und Ingenieuren nun, unabhängig von der Frage ob das Grundstück eine Wertsteigerung erfahren hat, bei den meisten Verträgen, mit Ausnahme eines Verbraucherbauvertrages, auch die Möglichkeit zur Verfügung, von den jeweiligen Vertragspartnern eine Bauhandwerkersicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten Vergütung verlangen zu können.

Ausnahme gilt für Verbraucherverträge

Da sich Architekturleistungen allerdings gerade bei Verbrauchern auf die Herstellung / Errichtung eines kompletten und noch dazu mangelfreien Gebäudes beziehen, dürfte die Regelung –anders als bei Bauhandwerkern– für Architekten und Ingenieure allerdings, zumindest bei Vollarchitekturbeauftragung, einen erheblich eingeschränkten Anwendungsbereich haben.

Kündigungsmöglichkeit nach fruchtlosem Leistungsfrist-Ablauf

Sofern der Möglichkeit zur Stellung einer Sicherheit, etwa in Form einer Bürgschaft, nicht entsprochen wird, besteht für den Auftragnehmer die Möglichkeit zur Kündigung und Abrechnung gemäß § 650 f Abs. 5 BGB, wenn eine angemessene Frist zur Leistung fruchtlos verstrichen ist.

Unwirksamkeit von Abs. 1 – 5 abweichender Vereinbarungen

Gerade auch vor dem Hintergrund des § 650 f Abs. 7 BGB ist aus Sicht des Auftragnehmers, sei es der Bauhandwerker, sei es der Architekt / Ingenieur, eine vertragliche Vereinbarung ratsam, insbesondere weil dadurch der Anwendungsausschluss des Abs. 6 zumindest teilweise abbedungen werden kann. Unwirksam sind jedenfalls nur von den Abs. 1 – 5 abweichende Vereinbarungen.

Sicherheit für die Auftraggeber-Partei eines Bauvertrages

Für die Auftraggeber-Partei eines Bauvertrages besteht ein Sicherungsbedürfnis insbesondere im Hinblick auf die Fragen der Mängelfreiheit bzw. der Absicherung von Mängelrechten sowie der rechtzeitigen Fertigstellung der bauvertraglich vereinbarten Leistung.

Abschlags-Zahlungsbegrenzung

Die grundsätzlich bestehende Möglichkeit des Unternehmers, Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen zu verlangen, wird zunächst in durch die gesetzliche Regelung des § 632 a Abs. 1 BGB selbst eingeschränkt. Danach kann der Besteller für nicht vertragsgemäß erbrachte Leistungen die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.

Besondere Regelung für Verbraucher

Für Verbraucher-Bauverträge, die nach dem 31.12.2017 abgeschlossen wurden, gewährt § 650 m BGB nun einen besonderen Schutz vor dem Risiko bei Abschlagszahlungen versteckte Vorausleistungen, also Überzahlungen, zu erbringen.

Art, Umfang und inhaltliche Anforderungen an einen Verbraucher-Bauvertrag

Verbraucherbauverträge sind gemäß § 650 i BGB solche Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Erfasst werden also solche Verträge, bei denen es um den Bau eines neuen Gebäudes handelt oder aber um Verträge über Maßnahmen, die ein Grundstück wesentlich umgestalten.

Bauverträge aber keine Verbraucherbauverträge sind danach Verträge über nicht mit einem Neubau vergleichbare Sanierungen, Instandsetzungen, Instandhaltungen und über alle Verträge, die in Einzelgewerken vergeben werden, auch wenn diese die Errichtung eines Gebäudes bewirken sollen. Ausgeschlossen sind damit Umbaumaßnahmen, Maßnahmen der Instandsetzung, Renovierung und die Errichtung von Anbauten.

Schutz des Verbraucher – Zurückbehaltungsrechts

Zum Schutz des Zurückbehaltungsrechts des Verbrauchers begrenzt § 650 m Abs. 1 BGB die Höhe der Gesamt-Abschlagszahlung auf 90 % der Gesamtvergütung, einschließlich Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650 c und einschließlich Umsatzsteuer.

Dementsprechend dürfen die vom Unternehmer beanspruchten Abschlagszahlungen 90 % der Gesamtvergütung nicht überschreiten. Die restlichen 10 % werden gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst mit der Abnahme fällig.

Möglichkeit des Sicherheits-Einbehalts

Darüber hinaus steht dem Besteller beim Verbraucher-Bauvertrag auch das Recht zu, bei der ersten Abschlagszahlung nach § 650 m Abs. 2 S. 1 BGB eine Vertragserfüllungs-Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung, im Wege des Zurückbehaltungsrechts einzubehalten. Dieser Einbehalt dient dem Schutz des Interesses des Bestellers an der rechtzeitigen Fertigstellung des Bauwerks ohne Mängel. Diese Einrede des Verbrauchers besteht solange fort, bis der Unternehmer eine sog. Vertragserfüllungs-Sicherheit stellt.

Sonderfall der Erhöhung des Vergütungsanspruchs

Nach § 650 b und § 650 c BGB besteht die Möglichkeit der Vergütungsanpassung infolge einer Anordnung des Verbrauchers. Erhöht sich durch eine solche Anordnung des Bestellers der Vergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als 10 %, so erhält der Besteller die Möglichkeit bei der nächsten Abschlagszahlung weitere 5 % des entstandenen Mehrvergütungsanspruchs, zusätzlich zum Vergütungsanspruch zu leisten

Verbraucherschutz bei Verpflichtungen zur Sicherheitsleistung

Zusammenfalls erlangt der Verbraucher Sicherheiten in Höhe von insgesamt 15 % der vereinbarten Gesamtvergütung, 10 % wegen der Begrenzung der Abschlagszahlungen gemäß § 650 m Abs. 1 BGB und 5 % Vertragserfüllungssicherheit, gemäß § 650 m Abs. 2 BGB, da beide Vorschriften nebeneinander anwendbar sind. Hinzu tritt § 650 m Abs. 4 BGB. Diese Regelung schränkt die Möglichkeit des Unternehmers / Auftragnehmers ein, beim Verlangen von Abschlagszahlungen gemäß § 632 a BGB Sicherheit von dem Verbraucher-Besteller in einem Umfang zu beanspruchen, der 20 % der vereinbarten Vergütung oder die nächste Abschlagszahlung übersteigt. Zum Schutz von Verbrauchern ist diese Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen zudem nicht abdingbar, § 309 Nr. 15 BGB.