Nacherfüllung: Aus- und Einbaukosten-Ersatz nur bei Verbraucherverträgen

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Nacherfüllung setzt Lieferung einer mangelfreien Sache voraus. Der dazu erforderliche Ausbau der zunächst defekt gelieferten Sache sowie der ordnungsgemäßeEinbau der neuen Sache wird allerdings nur bei Verbraucherverträgen vom Umfang der Ersatzpflicht mit erfasst.

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Streit über Einbauverpflichtung

2 Unternehmer streiten sich über den Umfang der Nacherfüllung. Fraglich ist insbesondere die Verpflichtung der Lieferantin, nicht nur einen mangelfreien Wasserspeicher zu liefern sondern diesen auch – anstelle des defekten Geräts – in die Zentralheizungsanlage einzubauen.

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Beschränkung der Montageverpflichtungen auf den Verbrauchsgüterkauf

Der Bundesgerichtshof, der über die Verpflichtung der Lieferantin entscheiden sollte, verwies auf das Urteil vom 17.10.2012, Az. VIII ZR 226/11. Danach wird § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB nur beim Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 BGB richtlinienkonform dahingehend ausgelegt, dass die Nacherfüllungsvariante „Lieferung einer mangelfreien Sache“ neben dem Ausbau und dem Abtransport der mangelhaften Kaufsache auch deren Einbau umfasst. Kaufverträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern werden nicht erfasst.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Hinsichtlich der Frage, ob die Aus- und Einbaukosten bei Austausch einer mangelhaften Kaufsache mit umfasst sind, ist demnach zu unterscheiden. Nur wenn auf einer Seite ein Unternehmer (Händler oder gewerblicher Lieferant) und auf der anderen Seite ein Verbraucher beteiligt ist, gilt die Pflicht zur richtlinienkonformen Auslegung mit der Folge der Ersatzpflicht von Ausbaukosten und Einbaukosten. Wiedereinbau bzw. Erstattung der aufzuwendenden Kosten kann dann nicht verlangt werden, wenn nur Verbraucher oder nur Unternehmer beteiligt sind. Auch z.B. in der Konstellation zwischen Lieferant und Baustoffhändler besteht keine Ersatzpflicht.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

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Kann eine E-Mail der vereinbarten Schriftform genügen?

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Mittels vertraglicher Vereinbarungen kann von der gesetzliche definierten Schriftform (mindestens eigenhändige Namensunterschrift, § 126 BGB) dahingehend abgewichen werden, dass eine E-Mail genügt.

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Software-Entwicklungsvertrag

In dem zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geschlossenen Software-Entwicklungsvertrag vereinbarten die Parteien die Möglichkeit des Rücktritts vom Vertrag, nach dem Ende der Projektphase 2, durch schriftliche Erklärung des Auftraggebers.

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Rücktrittserklärung erfolgte per E-Mail

Per E-Mail vom 21.11.2008, 18.39 Uhr, erklärte der Auftraggeber diesen vertraglich vorgesehen Rücktritt. Der Software-Entwickler hält diese Erklärung per E-Mail für unwirksam.

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Unwirksamkeit der Erklärung

Durch Urteil vom 29.04.2011, Az. 12 U 144/10 entschied das OLG Hamm über die Wirksamkeit des Rücktritts bzw. über den mit der Unwirksamkeit des Rücktritts verbundenen Zahlungsanspruch.

Danach konnte durch die E-Mail vom 21.11.2008 weder ein formwirksamer noch ein fristgerechter Rücktritt erklärt werden, weil diese der vereinbarten Schriftform nicht genügte.

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Anwendung des § 127 Abs. 2 BGB

Gemäß § 127 Abs. 2 BGB entspricht eine E-Mail nur dann der vereinbarten Schriftform, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“.

Ein solcher „anderer Wille“ ergab sich aus den verschiedenen Auffassungen der Vertragsparteien über die die Formanforderungen. Ausschließliche Schriftform sollte insbesondere für grundlegende Gestaltungserklärungen über den Vertrag gelten. Die weiteren Erklärung konnten sodann sowohl per E-Mail als auch schriftlich erfolgen. Mit entscheidend war in dem zugrunde liegenden Fall ferner, dass die Erklärung per E-Mail wegen Ablaufs der 4 Wochen Frist schon auch verspätet war.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Entscheidend war vorliegend – neben der streitigen abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbarten Form – insbesondere die Verspätung der Rücktrittserklärung. Dies konnte jedenfalls – anknüpfend an das Datum und die Uhrzeit der erhaltenen E-Mail – bestimmt werden.

Ansonsten gilt es einen sog. „anderen Willen“ gemäß § 127 Abs. 2 BGB eindeutig zu dokumentieren, indem im Vertrag selbst festgelegt wird, dass die Übersendung per E-Mail genügt.

Soweit es entscheidend auf die Einhaltung von Frist ankommt darf zudem § 127 Abs. 2 S. 2 BGB nicht außer Acht gelassen werden. Danach kann nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form verlangt werden. Diese entspricht der Unterzeichnung durch Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen.

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Keine Arglist ohne bewusste Irreführung über Mängel

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Witterungsbedingter Materialschwund begründet beim Vorliegend von Baumängeln jedenfalls dann nicht den Vorwurf der Arglist, wenn keine Abweichung von der Baubeschreibung vorliegt, auf die sich sich Parteien bei Vertragsschluss geeinigt hatten.

Lückenhafte Baubeschreibung

Die dem Erwerb einer Doppelhaushälfte vom Bauträger zugrunde liegende Baubeschreibung seht für den Dachaufbau inklusive Abdichtung die Arbeiten „Abdichtungsfolie auf Wärmedämmung“ vor.

Mängel zeigten sich acht Jahre nach Abnahme

Weil die Dachabdichtung für einen längeren Zeitraum (vorliegend acht Jahre) Wind und Wetter ausgesetzt war, zeigen sich umfangreiche Schäden an der Flachdachabdichtung. Die Undichtigkeit trat zwangsläufig auf, weil die Kunststoffdachbahn Polyvinylchlorid (PVC) infolge der Sonneneinstrahlung porös wurde. In der Baubeschreibung fehlte zudem der Hinweis auf die erforderliche Kiesschicht.

Einrede der Verjährung erfolgreich

In dem sich daraufhin anschließenden Mängelprozess erhob der Bauträger die Einrede der Verjährung. Diese berücksichtigte das OLG Koblenz durch Beschluss vom 26.02.2013, Az. 3 U 916/12 und bejahte Verjährung. Arglist des Bauträgers anknüpfend an den Vorwurf des Verschweigens offenbarungspflichtiger Mängel lag nicht vor. Dem Bauträger fehlte positive Kenntnis in Bezug auf vorliegende Mängeln und hielt solche Mängel nicht für möglich.

Vorliegende Mangelsymptome

Zwar lag eine mangelhafte Ausführung der Dachkonstruktion vor. Die Ausführung erfolgte allerdings entsprechend der Baubeschreibung. Diese sah keine Kiesschicht vor. Infolge von Witterungseinflüssen wurde das Material sodann porös. Es kam zu Schwindrissen und auch zu Rissbildungen.

Arglisthaftung war nicht begründet

Die aufgetretenen Mängel führten allerdings nicht zur Arglisthaftung des Bauträgers. Für positive Mangelkenntnis ergaben sich keine Anhaltspunkte. Zudem entsprach die verwende Folie den geltenden DIN-Normen, bzw. den anerkannten Regeln der Technik.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Die Anforderungen der Arglist liegen hoch. Bauausführung mit mehr oder weniger geringfügigen Mängeln genügt nicht. Selbst eine nicht den geltenden DIN-Normen entsprechende Art und Weise der Bauausführung begründet nicht automatisch den Vorwurf der Arglisthaftung. Hinzu kommt, dass der Erwerber die Voraussetzungen der Arglist nachweisen muss.

Bei Verwendung von Baustoffen die nicht oder nicht so in der Baubeschreibung enthalten sind, kommt zwar eine Arglisthaftung, anknüpfend an eine Hinweispflichtverletzung in Betracht, neben der Verwendung unbekannten Materials ist dazu allerdings das Hinzutreten weiterer Tatsachen notwendig, um die Arglisthaftung zu begründen. 

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2-jährige Mängel-Verjährung bei Auf-Dach-Solaranlagen

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Mängel einer Solaranlage, welche auf dem Dach eines fertigen Gebäudes angebracht wird, verjähren innerhalb der 2-jährigen Frist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB.

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Erwerb einer Auf-Dach-Solaranlage

Der Gebäudeinhaber kaufte im April 2004 eine Photovoltaikanlage und montierte diese dann auf dem Dach seiner Scheune. Im Sommer des Jahres 2007 stellte er fest, dass die Module mangelhaft sind und nahm den Verkäufer deshalb auf Schadensersatz in Anspruch.

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Für Verjährung gilt § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB

Zu spät, entschied der BGH durch Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 318/12. Für die Auf-Dach-Anlage gelte nicht die für Bauwerke übliche Verjährung von 5 Jahren gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB, sondern die 2-jährige Verjährung gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Deshalb hatte der Verkäufer mit seiner Einrede der Verjährung Erfolg.

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Auf-Dach-Solaranlage hat keine Bauwerkqualität

Definitionsgemäß ist ein Bauwerk eine unbewegliche, durch Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Diese Eigenschaften weise eine Auf-Dach-PV-Anlage mangels fester Verbindung mit dem Erdboden nicht auf. Hinzu komme, dass die Anlage auch keine Funktion für das Gebäude übernehme, wenn diese – wie vorliegend – dazu dient, Strom zur Erzielung von Einnahmen in das öffentliche Netz einzuspeisen.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Es ist eine Unterscheidung dahingehend geboten, ob die Photovoltaik-Anlage etwa als Freilandanlage – vergleichbar mit einem Kraftwerk – eine eigene bauliche Qualität hat, oder eine schon vorhandenen bauliche Anlage genutzt wird, auf der lediglich Module aufgestellt werden. Nicht unerheblich dürfte zudem die vertragliche Gestaltung sein. Geht es um die Herstellung technischer Einrichtungen, in die Solarzellen-Elemente eingebaut werden, wird man eher von einer 5 jährigen Gewährleistung auszugehen haben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Solarelemente derart fest mit dem Rest der Anlage verbunden werden, dass es sich praktisch um eine untrennbare Einheit handelt.

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Sodann spricht vieles dafür, die klassische Abgrenzung zwischen Kauf- und Werkvertrag heranzuziehen und diese die Regelungen der Verjährung in diesem Lichte zu betrachten. Danach gilt folgendes:

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Wurde vertraglich die reine Lieferverpflichtung übernommen, so handelt es sich um einen Kaufvertrag (BGH, Urt. v. 10.3.1983 – VII ZR 301/82), hier ist nicht ersichtlich, dass der Defekt eines Moduls zu einem Mangel des kompletten Bauwerks führen kann.

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Zudem rechtfertigt allein der Umstand, dass die anzuliefernde Teile, wie etwas Solarmodule auf Grundlage einer Planung hergestellt werden, nicht die Anwendung von Werkvertragsrecht (BGH, Urt. v. 23.7.2009 – VII ZR 151/08). Allein die Tatsache, dass nach individuellen Vorgaben gelieferte Module defekt sind, ist deshalb nicht entscheiden für das Vorliegen eines Bauwerksmangels als Voraussetzung für die 5-jährige Verjährung.

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Ein Bauwerksmangel liegt allerdings dann vor, wenn die vertraglich übernommene Leistungspflicht die Errichtung eines Bauwerks selbst oder den Einbau der angelieferten Module in das Bauwerk betrifft. Entsprechend der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Bauwerkerstellung mittels Fertigbauteilen, BGH, Urt. v. 22.12.2005 – VII ZR 183/04; BGH, Urt. v. 10.3.1983 – VII ZR 302/82; Urt. v. 8.11.1984 – VII ZR 256/83; Urt. v. 27.4.2006 – VII ZR 175/05; Urt. v. 22.3.2007 – VII ZR 268/05). Die 5-jährige Verjährung hat deshalb auch in Anwendung des § 94 Abs. 2 BGB zu gelten, wenn ohne die defekten Module noch gar keine Fertigstellung des Bauwerkes vorliegt, die errichtete Bausubstanz als praktisch funktionslos ist.

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Werklohnanspruch für Schadenbeseitigung vor Abnahme

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Auch für Reparaturleistungen vor Abnahme kann Vergütungsanspruch bestehen, wenn der Auftraggeber einen solchen begründen wollte.

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PVC-Bodenverlegung auf noch feuchtem Estrich

Der mit der umfangreichen Verlegung von PVC – Böden beauftragte Auftragnehmer meldete wegen noch vorhandener Estrich–Restfeuchte erhebliche Bedenken an. Deswegen erklärte der Auftragnehmer seinen Gewährleistungsverzicht für sämtliche auf diese Restfeuchte etwa zurückgehende Blasen- und Beulen an dem verlegten PVC-Boden

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Hinzutreten eines Wasserschadens

Noch vor der Abnahme ereignete sich ein erheblicher Wasserschaden. Danach zeigte sich am gesamten PVC-Belag erhebliche Blasenbildung. Deren genaue Ursache (Estrich-Restfeuchte oder Wasserschaden) ist nicht mehr aufklärbar.

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Nachbesserungsverlangen trotz Gewährleistungsverzicht

Der Auftraggeber verlangte von seinem Auftragnehmer Nachbesserungsarbeiten, beauftragte diese zunächst mündlich und bestätigte den Auftrag sodann schriftlich.

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Wirksame Stundenlohnvereinbarung nach VOB/B

Die gestützt auf diese Vereinbarung erhobene Werklohnklage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 26.04.2005 zu Az. X ZR 166/04, die zunächst getroffene mündliche Abrede und deren nachträgliche schriftliche Bestätigung sei eine wirksame Stundenlohnvereinbarung im Sinne des § 2 Nr. 10 VOB/B

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Ausnahme von der Pflicht zur Risikotragung bis zur Abnahme

Der BGH zog zur Beantwortung der Frage einer wirksamen Stundenlohnabrede sämtliche Umstände des Falles unter Berücksichtigung aller sonstigen Reparaturaufträge heran und ermittelte die Vergütungspflicht anhand einer umfassenden Vertragsauslegung. Ausnahmsweise wich das gefundene Ergebnis deshalb von § 646 BGB und § 7 Nr. 1 VOB/B ab.

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Zudem ausdrückliche Bestätigung der Mehrvergütungsansprüche

Vorliegend war es so, dass der Auftraggeber die zunächst mündlich vereinbarten Mehrvergütungsansprüche durch sein Auftragsschreiben nochmals ausdrücklich bestätigt hatte. Hinzu kam der vereinbarte Gewährleistungsausschluss für diejenige Blasenbildung die auf der Estrich-Restfeuchte beruhen konnte und die Tatsache, dass die genaue Ursache für die Blasenbildung unklar geblieben war.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Entscheidend war vorliegend, dass die Nachbesserungsarbeiten durch genau diejenige Estrich-Restfeuchte veranlasst sein konnten, für die die unentgeltlich zu erbringende Gewährleistung infolge der Bedenkenanmeldung durch den Auftragnehmer vertraglich abbedungen worden war, der Auftraggeber also ausdrücklich das Risiko übernommen hatte. Auf die nach § 4 Nr. 5 VOB/B bestehende Pflicht, die seitens des Auftragnehmers erbrachte Werkleistung bis zur Abnahme zu schützen, kam es deshalb vorliegend nicht an.

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Drittschadensliquidation durch Aufrechnung des Bauherrn

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Drittschäden können bei zufälliger Schadenverlagerung am Bau nach der Gefahrtragungsregel, § 644 Abs. 1 BGB, auch durch Aufrechnung liquidiert werden.

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Beschädigung des Gewerks vor Abnahme

Fassadenbauer und Dachdecker waren gleichzeitig auf der Baustelle beschäftigt. Bevor die Werkleistungen abgenommen wurden trat ein Nässeschaden auf. Für diesen waren primär unterlassene Schutzmaßnahmen des Fassadenbauers ursächlich. Zudem war auch das Dach teilweise nicht ganz richtig abgedichtet.

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Erneute Leistungserbringung erforderlich

Der Dachdecker musste seine Arbeiten infolge der Feuchtigkeitsmängel nochmals ausführen. Die dadurch entstehenden Kosten rechnete der Bauherr gegen den Werklohnanspruch des Fassadenbauers auf, indem er diesem eine Erklärung vorlegte, die ihn zur Geltendmachung dieses Schadens im eigenen Namen berechtigte.

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Gegenforderung in Höhe des Vergütungsanspruchs

Das Oberlandesgericht München urteilte am 16.08.2011 zu Az. 9 U 1927/11, über die Rechtmäßigkeit der Aufrechnung und entschied, dass der Bauherr den Schaden des Dachdeckers – angemessene Vergütung für die Dachabdichtung – im Wege der Drittschadensliquidation gegenüber dem Fassadenbauer aufrechnen kann.

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Obligatorische Gefahrentlastung

Dieses Ergebnis begründet sich durch Anwendung der Fallgruppe „obligatorische Gefahrentlastung“ nach der Gefahrtragungsregel, § 644 BGB, diese wirkt nur zugunsten des Bestellers, nicht hingegen zugunsten eines ebenfalls auf der Baustelle beschäftigten Drittunternehmers. Danach hat  der Besteller – mangels Gefahrtragung – im Ergebnis keinen Schaden. Dieses Ergebnis entfaltet aber gegenüber dem Drittunternehmer keine Wirkung, so dass diesem ein Schaden in Höhe seiner Vergütung entsteht.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Richtigerweise war vorliegend die Fallgruppe der obligatorischen Gefahrentlastung anwendbar. Die Schadenshöhe des Dachdeckers, die dieser vom Fassadenbauer verlangen kann, bemisst sich nach der Vergütungskalkulation, umfasst also insbesondere auch den in dieser Vergütung enthaltenen Gewinn, nicht hingegen die Umsatzsteuer.

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Vergütung für Nachträge auch bei garantiertem Pauschalfestpreis

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Geänderte und zusätzliche Leistungen sind auch bei einer Pauschalpreisabrede besonders zu vergüten.

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Pauschalpreis auf Grundlage funktionaler Leistungsbeschreibung

Die Parteien eines Bauvertrags, Bauherr und Generalunternehmer (GU), vereinbarten fertige und funktionsgerechte Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf der Grundlage der VOB/B zu einem Pauschalfestpreis

 

Änderungsvorbehalt vertraglich vereinbart

Vertraglich vereinbarten die Parteien einen Änderungsvorbehalt für den Fall von Auflagen der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Die erforderlich werdenden Änderungen sollten keine Ansprüche begründen. Sämtliche Leistungen sollten von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis erfasst werden.

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Mehrvergütung für zusätzliche Leistungen

Nach Erfüllung der behördlichen Auflagen verlangt der Generalunternehmer Vergütung für die erforderlich gewordenen Nachträge gemäß § 2 Nr. V ff. VOB/B. Diesem Anspruch gab das OLG Koblenz durch Urteil vom 14.11.2012, Az. 5 U 465/12, statt. Die gegenüber der von der Pauschalpreisabrede erfassten Leistung – entsprechend der ursprünglichen Baugenehmigungsplanung und dem auf dieser Basis erstellten Leistungsverzeichnis – vorgenommenen Änderungen und der mit diesen korrespondierenden Mehrleistungen führten zur zusätzlichen Vergütungspflicht (Mehrvergütung).

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Ausschlussmöglichkeiten bei Leistungsabweichungen

Zwar besteht die Möglichkeit, Abweichungen von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis auszuschließen. Eine solche Vereinbarung muss sich allerdings auf die Vergütung für die konkret geänderten Leistungen beziehen und nicht nur auf sonstige Beeinträchtigungen, die aus den Änderungen resultieren.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Mehrvergütungsansprüche können beispielsweise durch eine genau gefasste vertragliche Regelung vereinbart werden, indem auf eine konkrete Leistungen Bezug genommen wird. Ansonsten bleibt der Vergütungsanspruch nur dann unverändert, wenn die die von der Pauschalsumme erfasste Leistung nicht ändert. Insbesondere bei Anwendbarkeit der VOB / B können gemäß § 2 Nr. VII. 2 VOB/B bei Mehrleistungen auch Mehrvergütungsansprüche bestehen. Die entsprechende Regelung hat folgenden Wortlaut:

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Ist als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart, so bleibt die Vergütung unverändert. Weicht jedoch die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§ 313 BGB), so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren. Für die Bemessung des Ausgleichs ist von den Grundlagen der Preisermittlung auszugehen.

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Keine Gewährleistung bei Schwarzgeldabrede

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„Ohne Rechnung Abrede“ zwecks Umsatzssteuerverkürzung führt zur Gesamtunwirksamkeit des Rechtsgeschäfts

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Schwarzgeldabrede

In dem entschiedenen Fall vereinbarten die Vertragsparteien den mit den zu erbringenden Handwerkerleistungen verbundenen Vergütungsanspruch ohne Rechnung zu begleichen, um die Umsatzsteuer zu verkürzen.

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 Mangelhafte Leistung

Kurz nach Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Arbeiten (Pflasterung einer Grundstückseinfahrt) zeigten sich Mängel in Form von Unebenheiten. Der eingeschaltete Sachverständige kam zu dem Ergebnis eines mangelhaften Unterbaus. Gestützt auf diese Feststellungen beanspruchte die Klägerin Erstattung der Mängelbeseitigungskosten.

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Nichtigkeit des Gesamtvertrages

Ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Schleswig urteilte am 21.12.2012, Az. 1 U 105/11, bei einer in einem Bauvertrag enthaltenen Schwarzgeldabrede trete Gesamtnichtigkeit des Vertrages ein. Dies führe zum Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Zur Begründung stellte das OLG auf einen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 SchwarzArbG ab, mit der Folge der Gesamtnichtigkeit gemäß § 134 BGB.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Dem im vorliegenden Fall gefundenen Ergebnis „Gesamtnichtigkeit des Vertrages“ ist zuzustimmen. Die Schwarzgeldabrede mit dem Inhalt die vertraglich geschuldete Leistung ohne Rechnung zu erbringen diente zwar lediglich der Vorbereitung des später zu erfüllenden Tatbestands der Steuerhinterziehung. Diese Abrede wirkte sich allerdings unmittelbar auf die Höhe des vereinbarten Werklohnes aus, also auf die bei Vertragsschluss zu  berücksichtigenden wesentlichen Vertragsbestandteile. Für die Annahme einer nur partiellen Unwirksamkeit und die Aufspaltung des Vertrages in einen wirksamen und in einen unwirksamen Teil blieb deshalb kein Raum.

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Amtshaftung bei Balkonabsturz

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Auch bei fehlerhafter behördlicher Schlussabnahme haften Bauherr, Architekt, Bauunternehmer und Eigentümer gegenüber der Anstellungskörperschaft des wegen Durchführung der Schlussabnahme verpflichteten Beamten vorrangig.

      

Schadensersatz aus Amtshaftung

Ein vom Balkon abgestürzter Besucher eines seit 25 Jahren bestehenden Gebäudes beanspruchte Schadensersatz im Wege der Amtshaftung von der Baugenehmigungsbehörde.

      

Abweichungen von der Baugenehmigung

Diese hatte in den 80er Jahren den Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus genehmigt und abgenommen. In der Baugenehmigung war eine massive Balkonbrüstung aus Beton vorgesehen. Tatsächlich ausgeführt und von der beklagten Baugenehmigungsbehörde abgenommen wurde eine Brüstung aus Glas. Der Geschädigte hatte sich auf die Glasbrüstung gestützt, war in die Tiefe gestürzt und hatte sich schwer verletzt.

      

Umfangreiche Schutzpflichten der Baugenehmigungsbehörde

Das zur Entscheidung angerufene Landgericht Bonn sprach dem Geschädigten am 15.03.2005 zu Aktenzeichen 1 O 552/04 Schadensersatz im Umfang von knapp 300.000,00 € zu. Dies deshalb weil die Baugenehmigungsbehörde bei der Bauabnahme dazu verpflichtet war, die Interessen der Nutzer, also auch und gerade der Besucher zu schützen und nur bei Fehlerfreiheit der Bausubstanz Schlussabnahme zu erteilen.

      

Ausnahmsweise keine Subsidiarität der Amtshaftung

In Bezug auf die Abnahme durch die Baugenehmigungsbehörde ist ebenso wie bei jedem Amtshaftungsanspruch die Regelung des § 839 Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten. Die darin gesetzlich angeordnete Subsidiarität der Amtshaftung führt dazu, dass die Behörde für Pflichtverletzungen der Baugenehmigungsbehörde nur dann haftet, wenn gar keine andere Verantwortlichkeit besteht. Dies war hier der Fall, weil Eigentümer, Bauherr und Architekt personenidentisch waren und weil dieser Herr im Zeitpunkt des Unfalls verstorben war. Auch eine Inanspruchnahme des Bauunternehmens kam wegen Insolvenz nicht in Betracht.

     

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Selbstverständlich beseht die Pflicht der Baugenehmigungsbehörde, im Rahmen der ihr obliegenden Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben, auch die Interessen der Nutzer zu schützen.

Umgekehrt folgt aus diese Subsidiarität des Amtshaftungsanspruchs, dass der Bauherr selbst keinen Anspruch gegen die Behörde dahingehend hat, ihn vor der Inanspruchnahme auf Schadensersatz wegen positiver und negativer Abweichungen von der behördlich akzeptieren Baugenehmigungsplanung zu schützen.

       

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Dürfen Bauunternehmen mit der Bezeichnung Architektur werben?

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Eintragungspflicht in die Architektenliste besteht nur für die Berufsträger nicht auch für die diese beschäftigenden Baufirmen.

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