Schadensersatz bei Verweigerung der Nacherfüllung

/von

Rechtmäßige Verweigerung der Nacherfüllung durch den Unternehmer gemäß § 635 Abs. 3,  275  BGB führt zum Anspruch des Bestellers auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB ohne dass es einer Fristsetzung bedarf.

 

Mangelhafte Isolierung

Der für den Bauherrn tätigte Sanitärunternehmer baute anstatt einer nach EnEV vorzusehenden Wärmedämmung von mindestens 20 mm für Warmwasserleitungen nur eine Dämmung mit einer Stärke von 13 mm ein.

—

Einwand der Unverhältnismäßigkeit

Der Aufforderung des Bauherrn zur Mangelbeseitigung begegnete der Unternehmer mit dem Einwand der Unverhältnismäßigkeit gemäß § 635 Abs. 2, § 275 BGB weil die Kosten der Beseitigung des Mangels (fehlerhafte Isolierung) etwa 900 bis 1000 Mal teuer wären, als die Kosten des jährlichen Wärmeverlusts.

—

Unmittelbares Schadensersatzverlangen des Bauherrn

Dem seitens des Bauherrn daraufhin geäußerte unmittelbare Schadensersatzverlangen gestützt auf § 280 Abs. 1,  § 281 BGB gab der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11 statt. Gestützt auf den Wortlaut des § 636 BGB kam es neben der berechtigt verweigerten Nacherfüllung auch nicht auf die ansonsten für Schadensersatz und Rücktritt erforderlichen Fristsetzung an.

—


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Die werkvertraglichen Mängelrechte (Rücktritt, Minderung, Schadensersatz und Selbstvornahme) kommen grundsätzlich erst dann in Betracht wenn der Unternehmer Gelegenheit zur Nacherfüllung hatte.

—

Ausnahmsweise kommt auch eine sofortige Anwendung der werkvertraglichen Mängelrechte (ohne Fristsetzung) in Betracht, wenn die Nacherfüllung ausgeschlossen ist, bzw. verweigert werden kann. Die Ausschlusstatbestände ergeben sich aus § 635 Abs. 3 BGB. Zu nennen sind:

—

  • Bestehen eines grobes Missverhältnis zwischen Erfüllungsinteresse des Bauherrn und Aufwand des Unternehmers
  • Unzumutbarkeit der Nacherfüllung nach Abwägung von Leistungshindernissen für den Unternehmer und Leistungsinteresse für den Besteller.
  • Unverhältnismäßigkeit der für die Nacherfüllung aufzuwendenden Kosten

—

Hinzu kommen gemäß § 636 BGB

  • Fehlschlagen der Nacherfüllung und
  • Unzumutbarkeit der Nacherfüllung für den Besteller.

—

—

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

Email: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

Möchten Sie aktuelle Informationen zum Baurecht, Immobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

Nacherfüllung: Aus- und Einbaukosten-Ersatz nur bei Verbraucherverträgen

/von

Nacherfüllung setzt Lieferung einer mangelfreien Sache voraus. Der dazu erforderliche Ausbau der zunächst defekt gelieferten Sache sowie der ordnungsgemäßeEinbau der neuen Sache wird allerdings nur bei Verbraucherverträgen vom Umfang der Ersatzpflicht mit erfasst.

—

Streit über Einbauverpflichtung

2 Unternehmer streiten sich über den Umfang der Nacherfüllung. Fraglich ist insbesondere die Verpflichtung der Lieferantin, nicht nur einen mangelfreien Wasserspeicher zu liefern sondern diesen auch – anstelle des defekten Geräts – in die Zentralheizungsanlage einzubauen.

—

Beschränkung der Montageverpflichtungen auf den Verbrauchsgüterkauf

Der Bundesgerichtshof, der über die Verpflichtung der Lieferantin entscheiden sollte, verwies auf das Urteil vom 17.10.2012, Az. VIII ZR 226/11. Danach wird § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB nur beim Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 BGB richtlinienkonform dahingehend ausgelegt, dass die Nacherfüllungsvariante „Lieferung einer mangelfreien Sache“ neben dem Ausbau und dem Abtransport der mangelhaften Kaufsache auch deren Einbau umfasst. Kaufverträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern werden nicht erfasst.

—

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Hinsichtlich der Frage, ob die Aus- und Einbaukosten bei Austausch einer mangelhaften Kaufsache mit umfasst sind, ist demnach zu unterscheiden. Nur wenn auf einer Seite ein Unternehmer (Händler oder gewerblicher Lieferant) und auf der anderen Seite ein Verbraucher beteiligt ist, gilt die Pflicht zur richtlinienkonformen Auslegung mit der Folge der Ersatzpflicht von Ausbaukosten und Einbaukosten. Wiedereinbau bzw. Erstattung der aufzuwendenden Kosten kann dann nicht verlangt werden, wenn nur Verbraucher oder nur Unternehmer beteiligt sind. Auch z.B. in der Konstellation zwischen Lieferant und Baustoffhändler besteht keine Ersatzpflicht.

—

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

Email: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

Möchten Sie aktuelle Informationen zum Baurecht, Immobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

Nutzungsausfallentschädigung bei verzögerter Wohnungsübergabe

/von

Erhalten Erwerber ihre vom Bauträger erworbene Wohnung verspätet, so besteht die Möglichkeit eine Nutzungsentschädigung zu erhalten sofern kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Verspätete Fertigstellung

In dem zugrunde liegenden Fall überschritt der Bauträger die vereinbarte Bauzeit mehr als nur ganz geringfügig. Für den Zeitraum der Verspätung verlangen die Erwerber Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nutzungsentschädigung als Verzugsschadenersatz

In seinem Urteil vom 20.02.2014 zu Az. VII ZR 172/13 sprach der Bundesgerichtshof adäquate Nutzungsentschädigung zu und stützt den Anspruch der Erwerber auf §§ 280 Abs. 1 u. 2, § 286 BGB.

Schadenhöhe

Anspruch auf Ausgleich des durch den Nutzungsausfall entstandenen Vermögensschadens wegen Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit sofern eine spürbare Beeinträchtigung der Erwerber besteht.

Spürbarkeitskriterium

Eine solche liegt immer dann vor, wenn die Qualität der bewohnten Wohnung deutlich hinter der Qualität der erworbenen Wohnung zurück bleibt. Neben den verschiedenen entsprechend der Baubeschreibung vorgesehenen Ausstattungsmerkmalen und den Wertvergleich zwischen Alt- und Neubauniveau ist dabei die Größe der Wohnung (Wohnfläche) ein entscheidendes Kriterium

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Bei Erwerb einer zu spät fertig gestellten bzw. verspätet bezugsfertigen Eigentumswohnung sollte die Möglichkeit Ersatz des Nutzungsfallschadens zu verlangen nicht außer Betracht gelassen werden. Auch dieser Anspruch bei nicht rechtzeitiger Bereitstellung der Wohnung besteht allerdings nicht uneingeschränkt. Neben der schon erwähnten Ausschlussgründen, Gleichwertigkeit des bisher bewohnten Wohnraums und nur ganz kurzzeitigen Beeinträchtigungen, steht der Anspruch auch im Alternativverhältnis zum Anspruch aus Ersatz der für die bis zum Einzug zu zahlenden Miete.

—

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

Email: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

Möchten Sie aktuelle Informationen zum Baurecht, Immobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

Kann eine E-Mail der vereinbarten Schriftform genügen?

/von

Mittels vertraglicher Vereinbarungen kann von der gesetzliche definierten Schriftform (mindestens eigenhändige Namensunterschrift, § 126 BGB) dahingehend abgewichen werden, dass eine E-Mail genügt.

–

Software-Entwicklungsvertrag

In dem zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geschlossenen Software-Entwicklungsvertrag vereinbarten die Parteien die Möglichkeit des Rücktritts vom Vertrag, nach dem Ende der Projektphase 2, durch schriftliche Erklärung des Auftraggebers.

–

Rücktrittserklärung erfolgte per E-Mail

Per E-Mail vom 21.11.2008, 18.39 Uhr, erklärte der Auftraggeber diesen vertraglich vorgesehen Rücktritt. Der Software-Entwickler hält diese Erklärung per E-Mail für unwirksam.

–

Unwirksamkeit der Erklärung

Durch Urteil vom 29.04.2011, Az. 12 U 144/10 entschied das OLG Hamm über die Wirksamkeit des Rücktritts bzw. über den mit der Unwirksamkeit des Rücktritts verbundenen Zahlungsanspruch.

Danach konnte durch die E-Mail vom 21.11.2008 weder ein formwirksamer noch ein fristgerechter Rücktritt erklärt werden, weil diese der vereinbarten Schriftform nicht genügte.

–

Anwendung des § 127 Abs. 2 BGB

Gemäß § 127 Abs. 2 BGB entspricht eine E-Mail nur dann der vereinbarten Schriftform, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“.

Ein solcher „anderer Wille“ ergab sich aus den verschiedenen Auffassungen der Vertragsparteien über die die Formanforderungen. Ausschließliche Schriftform sollte insbesondere für grundlegende Gestaltungserklärungen über den Vertrag gelten. Die weiteren Erklärung konnten sodann sowohl per E-Mail als auch schriftlich erfolgen. Mit entscheidend war in dem zugrunde liegenden Fall ferner, dass die Erklärung per E-Mail wegen Ablaufs der 4 Wochen Frist schon auch verspätet war.

–

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Entscheidend war vorliegend – neben der streitigen abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbarten Form – insbesondere die Verspätung der Rücktrittserklärung. Dies konnte jedenfalls – anknüpfend an das Datum und die Uhrzeit der erhaltenen E-Mail – bestimmt werden.

Ansonsten gilt es einen sog. „anderen Willen“ gemäß § 127 Abs. 2 BGB eindeutig zu dokumentieren, indem im Vertrag selbst festgelegt wird, dass die Übersendung per E-Mail genügt.

Soweit es entscheidend auf die Einhaltung von Frist ankommt darf zudem § 127 Abs. 2 S. 2 BGB nicht außer Acht gelassen werden. Danach kann nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form verlangt werden. Diese entspricht der Unterzeichnung durch Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen.

–

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

Email: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

Möchten Sie aktuelle Informationen zum Baurecht, Immobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

Keine Arglist ohne bewusste Irreführung über Mängel

/von

Witterungsbedingter Materialschwund begründet beim Vorliegend von Baumängeln jedenfalls dann nicht den Vorwurf der Arglist, wenn keine Abweichung von der Baubeschreibung vorliegt, auf die sich sich Parteien bei Vertragsschluss geeinigt hatten.

Lückenhafte Baubeschreibung

Die dem Erwerb einer Doppelhaushälfte vom Bauträger zugrunde liegende Baubeschreibung seht für den Dachaufbau inklusive Abdichtung die Arbeiten „Abdichtungsfolie auf Wärmedämmung“ vor.

Mängel zeigten sich acht Jahre nach Abnahme

Weil die Dachabdichtung für einen längeren Zeitraum (vorliegend acht Jahre) Wind und Wetter ausgesetzt war, zeigen sich umfangreiche Schäden an der Flachdachabdichtung. Die Undichtigkeit trat zwangsläufig auf, weil die Kunststoffdachbahn Polyvinylchlorid (PVC) infolge der Sonneneinstrahlung porös wurde. In der Baubeschreibung fehlte zudem der Hinweis auf die erforderliche Kiesschicht.

Einrede der Verjährung erfolgreich

In dem sich daraufhin anschließenden Mängelprozess erhob der Bauträger die Einrede der Verjährung. Diese berücksichtigte das OLG Koblenz durch Beschluss vom 26.02.2013, Az. 3 U 916/12 und bejahte Verjährung. Arglist des Bauträgers anknüpfend an den Vorwurf des Verschweigens offenbarungspflichtiger Mängel lag nicht vor. Dem Bauträger fehlte positive Kenntnis in Bezug auf vorliegende Mängeln und hielt solche Mängel nicht für möglich.

Vorliegende Mangelsymptome

Zwar lag eine mangelhafte Ausführung der Dachkonstruktion vor. Die Ausführung erfolgte allerdings entsprechend der Baubeschreibung. Diese sah keine Kiesschicht vor. Infolge von Witterungseinflüssen wurde das Material sodann porös. Es kam zu Schwindrissen und auch zu Rissbildungen.

Arglisthaftung war nicht begründet

Die aufgetretenen Mängel führten allerdings nicht zur Arglisthaftung des Bauträgers. Für positive Mangelkenntnis ergaben sich keine Anhaltspunkte. Zudem entsprach die verwende Folie den geltenden DIN-Normen, bzw. den anerkannten Regeln der Technik.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Die Anforderungen der Arglist liegen hoch. Bauausführung mit mehr oder weniger geringfügigen Mängeln genügt nicht. Selbst eine nicht den geltenden DIN-Normen entsprechende Art und Weise der Bauausführung begründet nicht automatisch den Vorwurf der Arglisthaftung. Hinzu kommt, dass der Erwerber die Voraussetzungen der Arglist nachweisen muss.

Bei Verwendung von Baustoffen die nicht oder nicht so in der Baubeschreibung enthalten sind, kommt zwar eine Arglisthaftung, anknüpfend an eine Hinweispflichtverletzung in Betracht, neben der Verwendung unbekannten Materials ist dazu allerdings das Hinzutreten weiterer Tatsachen notwendig, um die Arglisthaftung zu begründen. 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

Email: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

Möchten Sie aktuelle Informationen zum Baurecht, Immobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.