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Unterlassene Aufklärung – Haftung von Architekt und Statiker

Architekt und Tragwerksplaner haben den Bauherrn auch dann ordnungsgemäß aufzuklären, wenn diesem bewusst ist, dass Planung und Statik bestimmte Gefahren in Kauf nehmen, weil sich dies aufdrängt.

Eingeschränkte Baugenehmigungserteilung

In dem zu entscheidenden Fall plante der Eigentümer und Bauherr eine Bebauung der Steilküste von Rügen. Das von dem Bauherrn in Auftrag gegebene Baugrundgutachten empfahl den Randstreifen entlang der Küste von der Bebauung frei zu halten. Die dennoch beantragte und erteilte Baugenehmigung enthielt die Auflage, eine standortbezogene Bodenuntersuchung vornehmen zu lassen. Dies unterließen sowohl Architekt als auch Statiker.

Nutzungsuntersagung und Rückbauverpflichtung

2 Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erging eine Nutzungsuntersagungsverfügung, danach eine Abbruchverfügung. Das Gebäude musste zurück gebaut werden.

Schadensersatz wegen Unbewohnbarkeit

Wegen der entstandenen Kosten (Nutzlose Aufwendungen für die Baumaßnahmen und Kosten für den Rückbau) beansprucht der Eigentümer Schadensersatz von Architekturbüro und Statiker in Höhe von etwa 3 Mio €.

Erörterungs- und Untersuchungspflichten – Verletzung

In Bezug auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche hat der Bundesgerichtshof nunmehr zu Aktenzeichen VII ZR 4/12 entschieden, dass Architekt und Statiker ihre Pflichten verletzt haben, indem sie es zum Einen unterließen, die Risiken eines möglichen Steilhang – Abbruchs mit der Klägerin zu erörtern und zudem auch keine weitere Baugrunduntersuchung veranlassten.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Vorliegend waren dem Kläger zwar diejenigen tatsächlichen Umstände bekannt, aus denen sich die Gefährdung ergab. Die Beklagten durften sich allerdings nicht darauf verlassen, dass die zu ihren Lasten bestehenden Aufklärungspflichten deshalb vollständig entfielen. Sie hatten vielmehr den tatsächlichen Kenntnisstand des Bauherrn zu erforschen und ggf. weitere erforderliche Hinweise zu erteilen. Zudem hätten Sie auch die durch die Baugenehmigung gebotene Baugrunduntersuchung vornehmen müssen.

Wegen der in vorliegendem Fall bestehenden etwaigen Kenntnisse des Auftraggebers hat sich dieser allerdings gegebenenfalls  ein adäquates Mitverschulden anrechnen zu lassen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund um Ihr Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

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Hauskauf – Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

Tatbestand der Arglisthaftung lässt kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Maderbefall verschwiegen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit.  Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

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Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Veräußerer ließen sich dazu dergestalt ein, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

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OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz begründete durch Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12 die Arglisthaftung der Veräußerer und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro.

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Mangel war bekannt

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

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Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Amtshaftung bei Balkonabsturz

Auch bei fehlerhafter behördlicher Schlussabnahme haften Bauherr, Architekt, Bauunternehmer und Eigentümer gegenüber der Anstellungskörperschaft des wegen Durchführung der Schlussabnahme verpflichteten Beamten vorrangig.

      

Schadensersatz aus Amtshaftung

Ein vom Balkon abgestürzter Besucher eines seit 25 Jahren bestehenden Gebäudes beanspruchte Schadensersatz im Wege der Amtshaftung von der Baugenehmigungsbehörde.

      

Abweichungen von der Baugenehmigung

Diese hatte in den 80er Jahren den Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus genehmigt und abgenommen. In der Baugenehmigung war eine massive Balkonbrüstung aus Beton vorgesehen. Tatsächlich ausgeführt und von der beklagten Baugenehmigungsbehörde abgenommen wurde eine Brüstung aus Glas. Der Geschädigte hatte sich auf die Glasbrüstung gestützt, war in die Tiefe gestürzt und hatte sich schwer verletzt.

      

Umfangreiche Schutzpflichten der Baugenehmigungsbehörde

Das zur Entscheidung angerufene Landgericht Bonn sprach dem Geschädigten am 15.03.2005 zu Aktenzeichen 1 O 552/04 Schadensersatz im Umfang von knapp 300.000,00 € zu. Dies deshalb weil die Baugenehmigungsbehörde bei der Bauabnahme dazu verpflichtet war, die Interessen der Nutzer, also auch und gerade der Besucher zu schützen und nur bei Fehlerfreiheit der Bausubstanz Schlussabnahme zu erteilen.

      

Ausnahmsweise keine Subsidiarität der Amtshaftung

In Bezug auf die Abnahme durch die Baugenehmigungsbehörde ist ebenso wie bei jedem Amtshaftungsanspruch die Regelung des § 839 Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten. Die darin gesetzlich angeordnete Subsidiarität der Amtshaftung führt dazu, dass die Behörde für Pflichtverletzungen der Baugenehmigungsbehörde nur dann haftet, wenn gar keine andere Verantwortlichkeit besteht. Dies war hier der Fall, weil Eigentümer, Bauherr und Architekt personenidentisch waren und weil dieser Herr im Zeitpunkt des Unfalls verstorben war. Auch eine Inanspruchnahme des Bauunternehmens kam wegen Insolvenz nicht in Betracht.

     

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Selbstverständlich beseht die Pflicht der Baugenehmigungsbehörde, im Rahmen der ihr obliegenden Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben, auch die Interessen der Nutzer zu schützen.

Umgekehrt folgt aus diese Subsidiarität des Amtshaftungsanspruchs, dass der Bauherr selbst keinen Anspruch gegen die Behörde dahingehend hat, ihn vor der Inanspruchnahme auf Schadensersatz wegen positiver und negativer Abweichungen von der behördlich akzeptieren Baugenehmigungsplanung zu schützen.

       

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Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht zwingend erforderlich

Zur Darlegung eines Mangels wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Auffassung fest, dass die Anforderungen nicht in unvertretbarer Weise überspannt werden dürfen.

 

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen als Mangel

In dar Sache ging es um die Mieter eines teilweise dauerhaft bewohnten, teilweise durch Ferienwohnungen genutzten Hauses in Berlin. Die dauerhaften Mieter minderten die Miete um 20 %, wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch die Touristen. Die Eigentümer kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und begründeten die Kündigung mit Weiterlesen