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Reservierungsklauseln in Maklerverträgen sind regelmäßig unwirksam

Bekommen Kunden für eine Reservierungsverpflichtung des Maklers keine bzw. keine spürbare (geldwerte) Gegenleistung so ist die „Reservierungsklausel“ unwirksam.   

 

Unterzeichnung eines vorformulierten Vertrages

 

Die Kläger des hier entschiedenen Falles unterzeichneten einen von der Beklagten vorformuliertes Übereinkommen. Dieses sollte zu einem notariell beurkundungsbedürftigen Kaufvertrag nebst Finanzierung führen.

   

Wortlaut einer Vertragsklausel

 

Die entsprechende Reservierungsklausel hatte folgenden Wortlaut:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung

Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:

a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.

     

Vorgesehene Anrechnung

 

Die mit der Reservierung einhergehende Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung keinen anderen Interessenten mehr zum Erwerb anzubieten, sollte mit einer Tätigkeitsentgelt in Höhe von 750,00 € zu entlohnen sein. Beim Zustandekommen des Notarvertrags war dann eine Anzahlung auf die 1. Rate vorgesehen.

 

Nichtzustandekommen des vermittelten Hauptvertrages

 

Zum Hauptvertrag kam es allerdings nicht, so dass auch die Anrechnungsmöglichkeit gar nicht erst entstand. Die Kläger wollten dennoch ihr Geld zurück. Da die Beklagte dies  mit Hinweis auf die in dem Vertrag ebenfalls enthaltene Fälligkeitsregelung – mit Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung – ablehnte und die Kläger entsprechend unterzeichnet hatten, kam es zu dem hier vorliegenden Rechtsstreit.

  

Inhaltskontrolle durch den Bundesgerichtshof

 

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel auf Grund einer Klauselkontrolle unwirksam ist. Dies deshalb, weil die hier verwendete Reservierungsklausel eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern sollte. Diese hielt der Inhaltskontrolle nicht stand.

 

Wegfall des Rechtsgrundes führt zur Unwirksamkeit

 

Infolge der somit vorliegenden teilweisen Unwirksamkeit des Vertrages bestand kein Rechtsgrund für den Erhalt des Geldes. Die Kläger bekamen die geleistete Zahlung zurück.

  • Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.  empfiehlt: Entscheidend war in vorliegendem Fall, dass der Anspruch auf Maklervergütung in § 652 BGB erfolgsabhängig ausgestaltet ist. Anders als z.B. beim Dienstvertrag, den z.B. ein Arbeitnehmer abschließt, werden Maklerleistungen nicht auf Grund von Bemühungen honoriert, sondern für einen konkreten Erfolg. Dieser liegt regelmäßig – wie auch vorliegend – in dem Zustandekommen des Hauptvertrages über eine Immobilie.
  • Diesem Zustandekommen des Hauptvertrages diente auch die hier streitgegenständliche Reservierungsklausel. Da die Käufer vorliegend von ihrer Kaufabsicht Abstand nahmen und sich letztlich für eine Immobilie entschieden, bestand auch kein Anspruch auf das Reservierungsentgelt.
  • Die Maklerfirma hatte hier eine unzulässige Klausel gewählt, bzw. die gewählte Klausel nicht richtig ausgelegt. Die daraus folgende Beschränkung der Entscheidungsfreiheit ist letztlich auch mit dem Formerfordernis, das für Verträge über Grundstücke in § 311 b BGB normiert ist, unvereinbar. Der durch den Bundesgerichtshof getroffenen Entscheidung ist deshalb im Ergebnis zuzustimmen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

 

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

Tel: 0221 280 659 37
Fax: 0221 280 659 38

Email: ra@koerentz.de

 

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Immobilienmakler und Bauträger

Die gesetzlichen Regelungen zum Maklerrecht sind übersichtlich und beschränkt auf die Regelung des Provisionsanspruchs. Einzelfragen wurden so dern Gerichten überlassen. die Instanzgerichte entscheiden Rechtsstreitigkeiten über die Provision regional unterschiedlich.

Gesetzliche Anknüpfungspunkte finden sich darüber hinaus in der Rechtsordnung verstreut, z.B. im Wohnungsvermittlungsgesetz, sofern der Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum nachgewiesen wird.

Es bestehen sowohl zivil- als auch öffentlich-rechtliche Regelungen dahin- gehend, ob und inwieweit Entgelte beansprucht werden können bzw. inwieweit bei Verstößen gegen Regelungen im eine Ordnungswidrigkeit vorliegt, die mit Bußgeld bstraft werden kann.

Seit Jahrzehnten stellt beim Immobilienerwerb vom Bauträger die Durchsetzung von Sachmängelansprüchen der Ersterwerber bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein schwer zu durchdringendes Dickicht in dem Rechtsverhältnis der betroffenen Rechtsträger, der Erwerber, der Miteigentümer, des Bauträgers und der zwischenzeitlich  als teilrechtsfähig anerkannten Eigentümergemeinschaft dar.

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Zweigstelle:
Carl-Sonnenschein-Straße 32
50126 Bergheim

In meinem Blog finden Sie interessante Entscheidungen und Anmerkungen zur Rechtslage bei Immobilienmaklern und Bauträgern:

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Wortlaut einer Vertragsklausel

 

Die entsprechende Reservierungsklausel hatte folgenden Wortlaut:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung

Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:

a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.

     

Vorgesehene Anrechnung

 

Die mit der Reservierung einhergehende Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung keinen anderen Interessenten mehr zum Erwerb anzubieten, sollte mit einer Tätigkeitsentgelt in Höhe von 750,00 € zu entlohnen sein. Beim Zustandekommen des Notarvertrags war dann eine Anzahlung auf die 1. Rate vorgesehen.

 

Nichtzustandekommen des vermittelten Hauptvertrages

 

Zum Hauptvertrag kam es allerdings nicht, so dass auch die Anrechnungsmöglichkeit gar nicht erst entstand. Die Kläger wollten dennoch ihr Geld zurück. Da die Beklagte dies  mit Hinweis auf die in dem Vertrag ebenfalls enthaltene Fälligkeitsregelung – mit Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung – ablehnte und die Kläger entsprechend unterzeichnet hatten, kam es zu dem hier vorliegenden Rechtsstreit.

  

Inhaltskontrolle durch den Bundesgerichtshof

 

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel auf Grund einer Klauselkontrolle unwirksam ist. Dies deshalb, weil die hier verwendete Reservierungsklausel eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern sollte. Diese hielt der Inhaltskontrolle nicht stand.

 

Wegfall des Rechtsgrundes führt zur Unwirksamkeit

 

Infolge der somit vorliegenden teilweisen Unwirksamkeit des Vertrages bestand kein Rechtsgrund für den Erhalt des Geldes. Die Kläger bekamen die geleistete Zahlung zurück.

  • Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.  empfiehlt: Entscheidend war in vorliegendem Fall, dass der Anspruch auf Maklervergütung in § 652 BGB erfolgsabhängig ausgestaltet ist. Anders als z.B. beim Dienstvertrag, den z.B. ein Arbeitnehmer abschließt, werden Maklerleistungen nicht auf Grund von Bemühungen honoriert, sondern für einen konkreten Erfolg. Dieser liegt regelmäßig – wie auch vorliegend – in dem Zustandekommen des Hauptvertrages über eine Immobilie.
  • Diesem Zustandekommen des Hauptvertrages diente auch die hier streitgegenständliche Reservierungsklausel. Da die Käufer vorliegend von ihrer Kaufabsicht Abstand nahmen und sich letztlich für eine Immobilie entschieden, bestand auch kein Anspruch auf das Reservierungsentgelt.
  • Die Maklerfirma hatte hier eine unzulässige Klausel gewählt, bzw. die gewählte Klausel nicht richtig ausgelegt. Die daraus folgende Beschränkung der Entscheidungsfreiheit ist letztlich auch mit dem Formerfordernis, das für Verträge über Grundstücke in § 311 b BGB normiert ist, unvereinbar. Der durch den Bundesgerichtshof getroffenen Entscheidung ist deshalb im Ergebnis zuzustimmen.

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Gesetzliche Anknüpfungspunkte finden sich darüber hinaus in der Rechtsordnung verstreut, z.B. im Wohnungsvermittlungsgesetz, sofern der Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum nachgewiesen wird.

Es bestehen sowohl zivil- als auch öffentlich-rechtliche Regelungen dahin- gehend, ob und inwieweit Entgelte beansprucht werden können bzw. inwieweit bei Verstößen gegen Regelungen im eine Ordnungswidrigkeit vorliegt, die mit Bußgeld bstraft werden kann.

Seit Jahrzehnten stellt beim Immobilienerwerb vom Bauträger die Durchsetzung von Sachmängelansprüchen der Ersterwerber bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein schwer zu durchdringendes Dickicht in dem Rechtsverhältnis der betroffenen Rechtsträger, der Erwerber, der Miteigentümer, des Bauträgers und der zwischenzeitlich  als teilrechtsfähig anerkannten Eigentümergemeinschaft dar.

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