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Für die Auftraggeber-Partei eines Bauvertrages besteht ein Sicherungsbedürfnis insbesondere im Hinblick auf die Fragen der Mängelfreiheit bzw. der Absicherung von Mängelrechten sowie der rechtzeitigen Fertigstellung der bauvertraglich vereinbarten Leistung.

Abschlags-Zahlungsbegrenzung

Die grundsätzlich bestehende Möglichkeit des Unternehmers, Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen zu verlangen, wird zunächst in durch die gesetzliche Regelung des § 632 a Abs. 1 BGB selbst eingeschränkt. Danach kann der Besteller für nicht vertragsgemäß erbrachte Leistungen die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.

Besondere Regelung für Verbraucher

Für Verbraucher-Bauverträge, die nach dem 31.12.2017 abgeschlossen wurden, gewährt § 650 m BGB nun einen besonderen Schutz vor dem Risiko bei Abschlagszahlungen versteckte Vorausleistungen, also Überzahlungen, zu erbringen.

Art, Umfang und inhaltliche Anforderungen an einen Verbraucher-Bauvertrag

Verbraucherbauverträge sind gemäß § 650 i BGB solche Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Erfasst werden also solche Verträge, bei denen es um den Bau eines neuen Gebäudes handelt oder aber um Verträge über Maßnahmen, die ein Grundstück wesentlich umgestalten.

Bauverträge aber keine Verbraucherbauverträge sind danach Verträge über nicht mit einem Neubau vergleichbare Sanierungen, Instandsetzungen, Instandhaltungen und über alle Verträge, die in Einzelgewerken vergeben werden, auch wenn diese die Errichtung eines Gebäudes bewirken sollen. Ausgeschlossen sind damit Umbaumaßnahmen, Maßnahmen der Instandsetzung, Renovierung und die Errichtung von Anbauten.

Schutz des Verbraucher – Zurückbehaltungsrechts

Zum Schutz des Zurückbehaltungsrechts des Verbrauchers begrenzt § 650 m Abs. 1 BGB die Höhe der Gesamt-Abschlagszahlung auf 90 % der Gesamtvergütung, einschließlich Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650 c und einschließlich Umsatzsteuer.

Dementsprechend dürfen die vom Unternehmer beanspruchten Abschlagszahlungen 90 % der Gesamtvergütung nicht überschreiten. Die restlichen 10 % werden gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst mit der Abnahme fällig.

Möglichkeit des Sicherheits-Einbehalts

Darüber hinaus steht dem Besteller beim Verbraucher-Bauvertrag auch das Recht zu, bei der ersten Abschlagszahlung nach § 650 m Abs. 2 S. 1 BGB eine Vertragserfüllungs-Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung, im Wege des Zurückbehaltungsrechts einzubehalten. Dieser Einbehalt dient dem Schutz des Interesses des Bestellers an der rechtzeitigen Fertigstellung des Bauwerks ohne Mängel. Diese Einrede des Verbrauchers besteht solange fort, bis der Unternehmer eine sog. Vertragserfüllungs-Sicherheit stellt.

Sonderfall der Erhöhung des Vergütungsanspruchs

Nach § 650 b und § 650 c BGB besteht die Möglichkeit der Vergütungsanpassung infolge einer Anordnung des Verbrauchers. Erhöht sich durch eine solche Anordnung des Bestellers der Vergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als 10 %, so erhält der Besteller die Möglichkeit bei der nächsten Abschlagszahlung weitere 5 % des entstandenen Mehrvergütungsanspruchs, zusätzlich zum Vergütungsanspruch zu leisten

Verbraucherschutz bei Verpflichtungen zur Sicherheitsleistung

Zusammenfalls erlangt der Verbraucher Sicherheiten in Höhe von insgesamt 15 % der vereinbarten Gesamtvergütung, 10 % wegen der Begrenzung der Abschlagszahlungen gemäß § 650 m Abs. 1 BGB und 5 % Vertragserfüllungssicherheit, gemäß § 650 m Abs. 2 BGB, da beide Vorschriften nebeneinander anwendbar sind. Hinzu tritt § 650 m Abs. 4 BGB. Diese Regelung schränkt die Möglichkeit des Unternehmers / Auftragnehmers ein, beim Verlangen von Abschlagszahlungen gemäß § 632 a BGB Sicherheit von dem Verbraucher-Besteller in einem Umfang zu beanspruchen, der 20 % der vereinbarten Vergütung oder die nächste Abschlagszahlung übersteigt. Zum Schutz von Verbrauchern ist diese Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen zudem nicht abdingbar, § 309 Nr. 15 BGB.