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Hauskauf – Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

Tatbestand der Arglisthaftung lässt kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Maderbefall verschwiegen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit.  Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

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Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Veräußerer ließen sich dazu dergestalt ein, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

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OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz begründete durch Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12 die Arglisthaftung der Veräußerer und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro.

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Mangel war bekannt

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

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Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

ddd

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

Tel: 0221 280 659 37
Fax: 0221 280 659 38

Email: ra@koerentz.de

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Verzug des Erwerbers beim Kauf vom Bauträger – OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02

Die Entscheidung

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02 kommt der Erwerber mit einer Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werdenden Rate nicht in Verzug wegen Mängeln oder ausstehenden Restarbeiten keine Übergabe erfolgen kann. Weiterlesen

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Immobilienrecht

Zu meinem immobilienrechtlichen Beratungsangebot gehört die Gestaltung und Umsetzung von Kaufverträgen auch die Bestellung von Grundstücksbelastungen und sonstigen Grundstücksnutzungsreglungen wie z.B. die Bestellung von Erbbaurechten und deren Umsetzung, sowie die Bestellung und Bewertung von Grundpfandrechten und sonstigen Dienstbarkeiten (z.B. Sicherungshypothek des Bauunternehmers und Bauhandwerkersicherungen für die auf dem Grundstück erbrachten Baumaßnahmen). Auch bei Fragen in Bezug auf die zum Immobilienerwerb abgeschlossenen Darlehensverträge und Baufinanzierungen bin ich für Sie da.

Da Verträge mit Immobilienbezug meist große wirtschaftliche Bedeutung haben, besteht meist Beratungsbedarf, der über die eigentliche notarielle Beurkundung hinausgeht. Hintergrund ist, dass die notarielle Beurkundung neutral, unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien erfolgt. Besondere Interessenwahrnehmung in Bezug auf die speziellen Bedürfnisse nur einer Vertragspartei erfolgt im Notartermin nicht. Deshalb überprüfe und gestalte ich Ihren Grundstückskaufvertag bzw. Ihren Grundstücksverkaufsvertrag, berate und unterstützen Sie notfalls bei der Verhandlung Ihres Vertrages und prüfen den Ihnen gegebenenfalls angedienten oder durch Sie schon abgeschlossenen Vertrag auf die für Sie daraus folgenden Konsequenzen (Rechte und Pflichten). Dies gilt insbesondere auch für die Beteiligung an Bauherrenmodellen, an Bauträgermodellen sowie auf Grund des Beitritts zu Immobilienfonds entstandenem Beratungsbedarf und Überprüfungsbedarf.

Ergänzend zu den Bereichen der Vertragskonzeption und Vertragsgestaltung übernehme ich im Streitfall auch Ihre Vertretung gegenüber dem Gegner. Ich biete Ihnen Vertretung vor Gericht und außergerichtlich, wie Anwaltskommunikation und beim Verfassen von Briefen und Gutachten.

Meine Schwerpunkte im Immobilienrecht liegen in folgenden Beratungsfeldern unter anderem zur Überprüfung und Gestaltung von

  • Projektentwicklungsverträgen
  • Grundstückskaufverträgen
  • Grundstücksbewirtschaftungsverträgen
  • grundstücksbezogenen Verträgen
  • Mietverträgen insbesondere auch im gewerblichen Bereich
  • Maklerverträgen
  • klassische Baufinanzierung
  • Verbraucherdarlehensverträge
  • Immobilienfinanzierungs- und Beteiligungsverträgen an offenen und geschlossenen Immobilienfonds
  • Modellverträgen und Projektverträgen an gemeinschaftlich errichteten Immobilien (Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum)
  • Miet- und Eigentumsverwaltungsverträgen
  • Grundstücksverwaltungsverträgen
  • Miettreuhandverträgen
  • Grundstückstreuhandverträgen
  • Trustrechtverträgen
  • Internationale Bezügen zu sämtlichen Bereichen des Real Estate Law

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Zweigstelle:
Carl-Sonnenschein-Straße 32
50126 Bergheim

In meinem Blog finden Sie interessante Entscheidungen und Anmerkungen zur Rechtslage im Immobilienrecht:

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Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

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Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Die Entscheidung

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  • Modellverträgen und Projektverträgen an gemeinschaftlich errichteten Immobilien (Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum)
  • Miet- und Eigentumsverwaltungsverträgen
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