Verzug des Erwerbers beim Kauf vom Bauträger – OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02

Die Entscheidung

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02 kommt der Erwerber mit einer Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werdenden Rate nicht in Verzug wegen Mängeln oder ausstehenden Restarbeiten keine Übergabe erfolgen kann.

Verzug des Erwerbes tritt danach insbesondere dann nicht ein, wenn Streit über die Höhe der Mangelbeseitigungskosten besteht und wenn sich der Erwerber auf die Angaben des von ihm beauftragten Sachverständigen verlässt.

Die Fakten

Der Fall gestaltete sich so, dass der Erwerber einzelne Raten die er nachdem Bauträgervertrag schuldete mit der Begründung nicht beglich, es lägenMängel vor. Zwischen den Parteien wurde ein Vergleich hinsichtlich derMangelbeseitigungsarbeiten geschlossen. Im Anschluss daran verlangte derBauträger Verzugsschadenersatz weil er bei rechtzeitiger Zahlung in der Lagegewesen wäre, mehrere Grundstücke zu entwickeln.

Die Rechtslage

Das OLG lehnte Schadensersatzansprüche mit der Begründung ab, Verzug derErwerber sei aufgrund ihres mängelbedingten Leistungsverweigerungsrechts (objektiv) ausgeschlossen. Dies gelte selbst dann, wenn in einem späterenGerichtsprozess geringfügigere Mängel und geringere Mängelbeseitigungskosten festgestellt würden, als ursprünglich behauptet. Verzug setzte Verschulden voraus. Hieran fehle es, wenn die Höhe der vom Erwerber zu erbringenden Zahlung von Feststellungen eines Sachverständigen abhänge und die Verzögerung dem Erwerbernicht anzulasten sei. Fehlendes Verschulden liege insbesondere vor, wenn der Erwerber auf ein Privatgutachten vertraut und auch vertrauen durfte.

Die Bewertung

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Die Entscheidung hält sich an den Grundsatz, dass ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 BGB den Zahlungsverzug des Erwerbers insgesamt ausschließt. Der Bauträger ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Einbehalt unverhältnismäßig ist, etwa weil er das Dreifache der Mangelbeseitigungskosten überschreitet. Der Erwerber wiederum muss seinfehlendes Verschulden darlegen. Insofern kann er sich mit einem unverschuldeten Tatsachenirrtum entlasten, wobei an diesen Entlastungsbeweis strenge Anforderungen zu stellen sind.

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