Bauvertragsrechtsreform konform kaufrechtlicher Mängelhaftung

Bestrebungen des Gesetzgebers zur Reform des Bauvertragsrechts exitierten bereits seite über einem Jahrzehnt. Konkrete Thesen wurden und werden seit dem ersten Baugerichtstag in Hamm diskutiert. Gerade die aktuell sehr allgemein gehaltenen Thesen des Werkvertragsrechts gaben zwischenzeitlich Anlass konkrete Fakten zu schaffen.

Erfodernis zur Regelung des Bauvertragsrechts

Sowohl der technische als auch der rechtliche Fortschritt, insbesondere die ständig wachsende Flut an gerichtlichen Entscheidungen geben den Ausschlag wesentliche Fragen konkret zu regeln. Zu nennen sind insbesondere spezelle Regeln für folgende Verträge:

  • Bauvertrag
  • Verbrauchervertrag
  • Architektenvertrag und den
  • Ingenieurvertrag

Wesentliche Inhalte der Neuregelung

Erforderlich ist die Neuregelung, weil der Bauvertrag, anders als der Werkvertrag, eine länger Zeitpsanne umfasst. Zu diesen 4 Vertragstypen sind umfassene Neuregelungen in den §§ 650a bis 650u BGB, mit folgenden Kerninhalten, die von dem aktuell geltenden, bisher bekannten Werkvertragsrecht abweichen:

  • Anordnungsrecht des Bestellers
  • Möglichkeit der Vergütungsanpassung bei Mehr- und Mindermengen
  • Konkretisierungen in Bezug auf die Fragen der Abnahme
  • Bereits bestehende Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung wird explizit geregelt
  • Verbraucher-Bauverträge ehalten eine Baubeschreibungspflicht
  • Einführung einer Pflicht für beide Parteien zur verbidlichen Bauzeitregelung
  • Einführung eines Widerrufsrechts für Verbraucher
  • Obergrenze für Abschlagszahlungen
  • Sonderregelungen für Ingenieur- und Architektenverträge

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:  Die akutell angestrebte Neuregelung ist zu empfehlen. Es ist durchaus sinnvoll, wenn seitens des Gesetzgebers neue Leitlinien aufgestellt werden durch die konkrete Fragen detailliert geregelt werden. Die Konsequenz, ein Mehr an Rechtssicherheit, schafft Vertrauen in die tägliche Arbeit. Gerade auch auf der Baustelle.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

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Pfusch am Bau…

Richtiges Vorgehen bei Mängeln am Bau

Pfusch, bzw. Mängel am Bau sind auf fast jeder Baustelle ein Thema. Die Frage ob es sich um einen Mangel im technischen Sinne handelt beurteilt sich nach dem Vertragsinhalt.

 

Einhaltung anerkannter Regeln der Technik

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik gelten ebenfalls als Maßgabe  der geschuldeten Leistungen, so dass deren Nichteinhaltung ebenfalls einen Mangel begründen kann. Dazu entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 7. März 2013, Az. VII ZR 134/12, in Bezug auf eine Holztreppe, dass die allgemein anerkannte Regeln der Technik für handwerkliche Gewerke vorsehen können, dass entweder bei bestimmten Bauteilen eine Mindeststärke eingehalten oder ein Standsicherheitsnachweis im Einzelfall vorgelegt werden muss.

 

Hinweispflicht bei Abweichungen

Bei der Ausführung der entsprechenden Gewerke ist seitens des Unternehmens darauf zu achten, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik und des Handwerks eingehalten werden.  Sofern eine Abweichung von diesen Regelungen erfolgt, ist unternehmerseitig darauf hinzuweisen. Ohne einen solchen Hinweis besteht eine Nachbesserungspflicht, unabhängig davon, ob sich schon ein Mangel, bzw. dessen Symptome gezeigt haben.

 

Fehlende Nachweise

Das in dem seitens des BGH behandelten Fall einschlägige Regelwerk sah in Bezug auf die eingebaute Holztreppe eine Wangenstärke von 50 mm, bzw. bei entsprechendem Nachweis eine Stärke von 45 mm vor.  Der Unternehmer legte weder einen Standsicherheitsnachweis noch einen Zustimmung vor. Dazu behauptete der Auftraggeber, die Wangenstärke von nur 40 mm – wie sie im entschiedenen Fall vorliege – entspreche nicht dem Regelwerk.

 

Nichtbeachtung technischer Regeln als Mangel

Dazu führte der Bundesgerichtshof, wie auch schon die Vorinstanzen in seiner Entscheidung aus, die Leistung  müsse die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen, nur dann sei sie nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vertragsgerecht. Entscheidend war deshalb eine Vertragsauslegung nach Maßgabe der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Infolge der vorliegenden Abweichung von diesem technischen Regelwerk bejahte der Bundesgerichtshof das Vorliegen eines Mangels.

 

Neuherstellungskosten als Vorschussanspruch

Daran anknüpfend konnte der Auftraggeber vorliegend die Kosten für die Neuherstellung auch im Wege des Vorschussanspruchs geltend machen. In Bezug auf die Frage des Umfangs der Mangelbeseitigungsverpflichtung ist zu berücksichtigen, dass schon das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt. Dazu entscheid das OLG Karlsruhe durch Urteil vom 29.11.2013 durch Az. 13 U 80/12 (vom BGH durch Entscheidung vom 26.03.2014, Az. VII ZR 15/14 nicht zur Revision zugelassen, dass bereits das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt.

 

Keine Beschränkung auf Mangelsymptome

Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied dazu für den Fall einer Dachkonstruktion, dass sich der Auftraggeber nicht mit einer Mangelbeseitigung zufrieden geben muss, die sich auf die offensichtlichen Mängel (-symptome) beschränkt.

Vielmehr behalte der Auftraggeber seinen Anspruch auf Erfüllung des Bauvertrages. Dies beinhalte auch eine vollständige Herstellung der vertraglichen Qualität. Schon die fehlende Sicherheit über die Möglichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs genügt danach für das Bestehen eines Baumangels.

 

Kompletterneuerung notwendig

In dem  entschiedenen Fall ging es um das Fehlen einer Dampfbremse, sog. Dampfsperre. Nach fruchtlosem Fristablauf zur Mängelbeseitigung verlangt der Auftraggeber Vorschuss in Höhe er Kosten für die Erneuerung der Folie, weil einige kleine Beschädigungen vorlagen und nach Durchführung einer so genannten Blower-Door-Messung auch weitere Beschädigungen nicht ausgeschlossen werden konnten. Entscheiden wurde dementsprechend auch darüber ob sich die Mangelbeseitigung auf die nachgewiesenen Fehlstellen beschränken konnte und durfte oder ob eine vollständige Erneuerung geschuldet war.

 

Beschränkung auf offensichtliche Fehler unzumutbar

Das OLG Karlsruhe bestätige dazu die zu selbigem Thema bereits ergangenen Urteile des OLG Düsseldorf  vom 14.07.1995, Az. 22 U 46/95 und des OLG Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az.  11 U 93/01. Danach besteht Anspruch auf vollständige Erneuerung, weil es für den Auftraggeber nicht zumutbar ist, die Nacherfüllung auf offensichtliche Fehler zu beschränken. Dies gelte in den entschiedenen Fällen insbesondere auch deshalb, weil die Dichtigkeit des Daches für ein Gebäude von besonderer Bedeutung ist. Das hohe Risiko weitere Mangelfolgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit begründe die Unzumutbarkeit für den Auftraggeber und Bauherren, zukünftigen Schadenseintritt erst noch abwarten zu müssen.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Zunächst sollte die vertraglich geschuldete Leistung möglichst eindeutig bestimmt sein. Sowohl durch ausdrückliche Formulierung in Bezug auf die einzubauenden Bauteile als auch in Bezug auf die zu beachtenden Regelwerke (DIN-Normen).

 

Sachverständigenbewertung

Die Frage des Vorliegens eines Mangels sollte vorzugsweise durch Hinzuziehung geeigneten Sachverstands (Sachverständige) beantwortet werden.

 

Einbeziehung naher Mangelfolgeschäden

Empfehlenswert ist es hierzu, sich nicht nur auf die eigentlichen Mangelfeststellungen zu beschränken sondern auch nahe liegende Mangelfolgeschäden mit einzubeziehen und nicht nur die Mangelbeseitigungsmaßnahmen selbst sondern auch die jeweiligen Vorsorgemaßnahmen zur Vermeidung von Folgeschäden  dokumentieren, beschreiben und bewerten zu lassen, um die jeweils erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen festzulegen.

 

Umfang nach Wirtschaftlichkeitsmaßstab

Von dem Umfang der seitens des Auftragnehmers an den Auftraggeber zu erstattenden Mangelbeseitigungskosten zählen auch und insbesondere sämtliche Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte.

 

Auftraggeber trägt Prognoserisiko

Dabei ist entscheidend, welche Aufwendungen ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte. Maßgeblich für die Betrachtung der Erforderlichkeit ist dabei der Zeitpunkt der Beauftragung eines Drittunternehmens. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Auftraggeber das Prognoserisiko trägt. Das bedeutet entsprechend des Urteils des BGH vom 07.03.2013, Az. VII ZR 119/10, dass der Auftraggeber die Kosten der Mangelbeseitigung selbst zu tragen hat, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass die Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht erforderlich waren.

 

Gerne möchte ich Sie einladen, sich meinen Gastbeitrag zu dem Thema beim Deutschlandfunk anzuhören:


 

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Baumediation – Baustreitlösungstechniken

Durch Anwendung spezieller Baustreitlösungstechniken helfe ich Ihnen bei der individuellen Verhandlung in den verschiedensten Konfliktbereichen auf der Baustelle

 

Projektbegleitende Baurechtsmediation

Das Beratungsangebot für die Bauwirtschaft erstreckt sich auf sämtliche Bereiche der projektbegleitenden Baurechtsmediation. Zu nennen sind hier zunächst die Phasen der Vertragsanbahnung und der Vertragsverhandlung. Daran anknüpfend folgen die Aufbauphasen der Projektdurchführung und der Projektrealisierung bis hin zum Projektabschluss. In allen diesen Phasen stehe ich Ihnen als Bau-Wirtschaftsanwalt und –Mediator projektbegleitend auch auf der Baustelle zur Verfügung.

 

Baukonflikte

Die jeweiligen Konfliktfelder erstrecken sich innerhalb dieser Phasen auf die Interaktion zwischen den Beteiligten (Auftraggeber, Auftragnehmer und weitere Baubeteiligte, wie etwa Planer und / oder Überwacher). Anlass und Gegenstand der zu lösenden Streitigkeiten sind meist Fehler bzw. Lücken in der Planung, bzw. in der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dies hat zur Folge, dass Nachtragsverhandlungen notwendig werden.

Ziel der baubegleitenden Projektmediation ist es, in jeder Phase, eine mindestens tragfähige und maximal optimierte Lösung zwischen allen Beteiligten zu entwickeln, die auf die individuellen Bedürfnisse und auf die jeweilige Einzelfallsituation konkret, dauerhaft und selbstbestimmt angepasst ist.

 

Beratungsschritte

Die Beratung erfolgt grundsätzlich in folgenden Schritten, die jedoch innerhalb jeder baubegleitenden Baurechtsmediation anzupassen sind und deshalb variieren können:

  1. Klärung des Auftrags, Vorgehen bei Änderungen und Erweiterungen;
  2. Prüfung der rechtlichen Grundlagen, insbesondere der Verträge;
  3. Bestandsaufnahme, Eingrenzung und Bestimmung des Konflikts;
  4. Prüfung der erforderlichen Lieferungen und Leistungen;
  5. Verhandlung mit / zwischen Auftraggeber oder Verursacher einer Änderung;
  6. Herstellung von Akzeptanz bei Auftraggeber und / oder Verursacher;
  7. Entwicklung tragfähiger und realisierbarer Lösungen;
  8. Ergebnisdokumentation durch vertragliche Gestaltung der Vereinbarung.

 

Tatsächliche Projektsituation

Praktisches Anwendungsfeld der der Lösung von Konflikten auf der Baustellte sind sämtliche Bausituation und sämtliche Bauvorhaben. Konflikte treten hierbei innerhalb der jeweiligen am Bau beteiligten Unternehmen selbst oder auch zwischen verschiedenen am Bau beteiligten Unternehmen auf. Weitere Anwendungsfelder sind Unstimmigkeiten innerhalb Planungsbüros oder zwischen Planung und Bauausführung (Unternehmen und / oder Bauleitung). Friktionen können schließlich auch innerhalb der Vertragsverhältnisse zwischen Investor / Bauherr auftreten, sofern mehrere am Bau beteiligten (Unternehmen), sei es als Arbeitsgemeinschaft oder als Konsortium zusammenarbeiten, um das Gesamtprojekt zu realisieren.

 

Rechtliche Vertragsgrundlagen

In sämtlichen Konstellationen kommt es vor, dass die vertraglichen Grundlagen zwischen den am Bau beteiligten Unternehmen unvollständig oder lückenhaft sind, weil gerade die entstandene Lage / tatsächliche Situation nicht geregelt wurde. Die entsprechende Lösung für diese Veränderungen, z.B. notwendigerweise entstehende weitere Leistungen / Erfordernis zusätzlicher Regelungen, gilt es dann im Rahmen der Baudurchführung baubegleitend zu entwickeln. Empfehlenswert ist es in dieser Situation möglichst frühzeitig (erneut) in die Verhandlungsphase einzutreten, sobald klar ist, dass es im Rahmen der Projektrealisierung zu Veränderungen kommen wird. Als Wirtschaftsanwalt und –Mediator helfe ich dabei durch projektbegleitende Baurechtsmediation dabei, zunächst die Bereitschaft der Parteien zu wecken, aufeinander zu anstatt aufeinander los zu gehen. Innerhalb der Verhandlungen helfe ich mit bestimmen Baustreitlösungstechniken dabei etwa bestehende Unstimmigkeiten zu regeln und entweder gar nicht erst entstehen zu lassen oder schnellstmöglich wieder aus der Welt zu schaffen.

 

Praktische Anwendungsbeispiele (Bausituationen)

In der Praxis bietet sich die Möglichkeit projektbegleitender Baurechtsmediation insbesondere in den folgenden Konstellationen der Leistungsabweichung:

  • Mengenabweichungen von mehr als 10 %, beim Pauschalpreisvertrag und Höhe der Vergütung des Unternehmers auf der Basis des ursprünglich vereinbarten Einheitspreises oder im Wege der Preisanpassung
  • Leistungsmodifikationen, insbesondere Verfahren bei:
  • Herausnahme von Leistungen (Teil-Kündigungen / Selbstvornahme)
  • Leistungsänderungen (Änderungen des Bauentwurf / Preisneuberechnung)
  • Zusätzliche Leistungen (bisher nicht erfasste (nicht) angeordnete (erforderliche) Leistungen)
  • Folgeaufträge (Keine Nachträge, sondern selbstständige neue Leistungen)
  • Bauzeitverzögerungen: Die Bauzeit stellt neben Qualität und Kosten die dritte Säule für den Erfolg eines Bauprojekts Verändern sich die Vertragsfristen und / oder können diese nicht eingehalten werden, so sind die Konflikte der Auslegung vertraglicher Klauseln zu Pufferzeiten etwa genauso relevant, wie etwa die Klärung der Frage, ob es sich um verbindliche Fristen handelte oder um bloße Absichtserklärungen bzw. Zwischenfristen, die nicht zwangsläufig zur Überschreitung des Endtermins führen.

Regelungsgegenstände

In den einzelnen Konfliktfeldern besteht sodann weiterer Klärungs- und Vereinbarungsbedarf, der im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation unter Mithilfe des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., eine sinnvolle Regelung erfahren kann:

  • Feststellung des Bautenstandes und Beweissicherung;
  • Beauftragung von geeigneten Drittunternehmen;
  • Sicherung der Baustelle;
  • Prüfung, ob die Sicherungsrechte eine Drittbeauftragung ohne weiteres zulassen.

 

Konstellationen der projektbegleitenden Baurechtsmediation

Ist etwa fraglich, ob es sich um eine Anordnung zur Bauzeit handelt und ist der Auftraggeber auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht berechtigt, Anordnungen zur Bauzeit zu treffen, so findet die projektbegleitende Baurechtsmediation in folgenden Konstellationen Anwendung.

Zunächst ist es denkbar, dass der Auftragnehmer mit der Anordnung einverstanden ist. Wird im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation eine einverständliche Vertragsänderung mit entsprechender Vergütungsfolge erzielt und durch schriftliche Vereinbarung in solcher Art und Weise fixiert, dass sowohl Streit über die Berechtigung der Änderungsanordnung als auch Streit über die Höhe der Vergütung vermieden werden.

 

Bedarf projektbegleitender Streitlösung

Kommt es zu keiner einvernehmlichen Änderung und bleibt es deshalb bei fehlendem Einverständnis des Auftragnehmers mit der Anordnung, so besteht schon aus tatsächlichen Gründen Bedarf zu projektbegleitenden Lösung der Baustreitigkeit durch mediative Baustreitlösungstechniken des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., etwa weil aus irgendeinem Grund, der nicht aus der Sphäre des Auftragnehmers stammt, ein Baustopp oder eine Änderung der Ausführungsfristen verfügt wurde. Der Konflikt betrifft dann äußere Zwänge einerseits und (gefühlte) Behinderungen anderseits, so dass es in besonderem Maße gilt, Verständnis für die jeweils andere Position zu wecken und die beiderseitigen Interessen genau zu klären und zu verdeutlichen.

 

Arbeitsziele

Ziel meiner Arbeit als Wirtschaftsanwalt und –Mediator ist es, im Wege projektbegleitender Baurechtsmediation jeweils nachfolgende Einstellungen der Parteien eines etwa bestehenden Konflikts zu wecken:

  • Herstellung wechselseitiger Akzeptanz und Wertschätzung, so dass der Konflikt als beiderseitig wahrgenommen und im Sinne der besten Möglichen Praxis für alle Beteiligten technisch sinnvoll, wirtschaftlich vorteilhaft und rechtlich tragfähig gelöst wird.
  • Bereitschaft eigene Interessen / Positionen zu benennen / offenzulegen und die entsprechenden Interessen / Positionen der anderen Konfliktpartei(en) zu respektieren, so dass eine beiderseitig vorteilhafte Lösung erarbeitet werden kann.
  • Führen ehrlicher Verhandlungen auf Augenhöhe, auch wenn es sich um verschiedene Ebenen innerhalb eines hierarchischen Systems (z.B. Bauunternehmen) handelt, indem Gefühle, Positionen, Interessen und Absichten wahrheitsgemäß und unverfälscht offen gelegt werden;
  • Verständnis für die entsprechenden Haltungen der anderen Konfliktparteien aufbringen;
  • den Konflikt gerade im Hinblick auf die Ziele und Interessen der anderen Beteiligten betrachten können;
  • Bereitschaft eine sachliche Lösung aus dem Konflikt selbst heraus zu entwickeln und dabei gerade auch kreative Ergebnisse zu entwickeln.

 

Wirtschaftsanwalt und –Mediator, Markus Koerentz, LL.M., steht Ihnen bei Beratungsbedarf und Fragen zum Thema Baurecht und als Mediator gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

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Ortsübliche Preise für Vergütung zusätzlicher Arbeiten maßgeblich

Mangels Möglichkeit der Fortschreibung der Ursprungskalkulation richtet die Höhe der Vergütung zusätzlicher Arbeiten nach der Ortsüblichkeit.

Behinderungsbedingte Bauzeitenverzögerung

Die Realisierung eines Bauvorhabens nach VOB / B Werkvertrag verzögerte sich auf Grund von Behinderung. Dadurch erstreckte sich die Bauzeit auch auf die Wintermonate. Witterungs- und jahreszeitlich bedingt wurden ursprünglich nicht vorgesehene Baumaßnahmen erforderlich. Diese führte der Auftragnehmer auf Anordnung des Auftraggebers aus und fordert dafür die ortsübliche Vergütung. Diese zahlt der Auftraggeber nicht und behauptet dazu fehlende Ortsüblichkeit.

Zusätzliche Baumaßnahmen für die Wintermonate

Das Kammergericht bestätigte am 17.04.2012 zu Az. 7 U 149/10 die Vergütungspflicht der zusätzlichen Baumaßnahmen gemäß § 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B. Da der Auftraggeber die zusätzlichen Baumaßnahmen veranlasst hatte. Zur Bestimmung der Höhe der Vergütung kam allerdings die Anwendung der Regelung des § 2 Abs. 6 Nr. 2 VOB/B nicht in Betracht, weil die zusätzlichen Arbeiten nicht in der Ursprungskalkulation enthalten waren, so dass die enthaltene Kalkulation nicht als Grundlage herangezogen werden konnte.

Ortsüblichkeit maßgeblich

Das Bestreiten der Höhe des Nachtrags durch den Auftraggeber hatte im Ergebnis keinen Erfolg. Der alleinige Angriff auf die Ortsüblichkeit der Forderung hatte keinen Erfolg, weil eine weitere Begründung zur mangelnden Ortsüblichkeit fehlte. Die zur Prüfung der Ortsüblichkeit notwendigen Informationen können jedoch bei öffentlichen Stellen, z.B. bei der Industrie und Handelskammer, abgefragt werden.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe zusätzlicher Vergütung nach §2 Abs. 5 und Abs. 6 VOB/B. Danach ist der neue Preis auf Grundlage der ursprünglichen Vergütung unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosen zu vereinbaren.

Anspruch auf besondere Vergütung besteht, wenn eine im Vertag nicht vorgesehene Leistung gefordert wird. Auch diese Vergütung bestimmt sich zunächst nach den Grundlagen der Preisermittlung für die ursprünglich vorgesehene vertragliche Leistung und unter Berücksichtigung der besonderen Kosten der zusätzlich geforderten Leistung.

Nur wenn in der Ursprungskalkulation keinerlei Informationen enthalten sind, die für die Bildung eines neuen Preises herangezogen werden könnten, kann zur Bestimmung der Höhe der Vergütung auf die ortsüblichen Preise zurückgegriffen werden.

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Beansprucht der Unternehmer diese ortsübliche Vergütung, so können die angesetzten Preise nicht pauschal angegriffen werden. Vielmehr ist konkret zu begründen, warum die angesetzten Preise nicht der Ortsüblichkeit entsprechen sollen.

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Berechnungsanforderungen für Bauzeitverzögerungsansprüche

Ist der Auftraggeber für eine verlängert Bauzeit verantwortlich, können Preiserhöhungen nur in Höhe des tatsächlich nachgewiesenen Mehraufwands geltend gemacht werden.

Bauzeitverzögerung

In dem zu entscheidenden Fall kam es zu einer Verzögerung der Bauzeit. Dazu vertrat der Auftragnehmer die Auffassung, diese sei vom Auftraggeber zu verantworten, der die erforderliche Planung nicht rechtzeitig vorgelegt hatte. Hinsichtlich der u.a. gestiegenen Mehraufwendungen für Stahl belegt der Auftragnehmer seine Forderung mit angeblich gestiegenen Einkaufspreisen die seitens des Lieferanten angekündigt wurden.

Anforderungen an die Anspruchsbegründung

Das OLG Köln urteile am 28.01.2014 zu Az. 24 U 199/12, weder die Ankündigung des Lieferanten noch angebliche Preissteigerungen des statistischen Bundesamtes genügen zur Begründung des Anspruchs. Da nicht ersichtlich war auf Grund welcher zunächst fehlenden Planung welche konkreten Mehraufwendungen für Stahl entstanden, war der Vortrag unschlüssig und die Klage abzuweisen. Insbesondere war nicht ersichtlich, warum die kalkulierte Stahlmenge nicht schon vorab, zu den Preisen der Ursprungskalkulation, bestellt werden konnte.

Im Übrigen genügte auch die bloße Ankündigung von Mehraufwendungen nicht, um eine Erhöhung der Preise konkret darzulegen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

 

In dem entschiedenen Fall stellte sich erneut die Frage nach dem Umfang der Darlegungslast und den Umfang der Begründung für die angeblich entstandenen Mehraufwendungen. Die von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen sind hoch.

Zu warnen ist vor allgemein gehaltenen Erwägungen und pauschalen Argumente. Letztlich kommt es auf die Umstände in jedem Einzelfall an.

Dazu ist sind nicht nur im Vorfeld konkrete Angebote und sonstige Nachweise, die Kalkulationsgrundlage waren, aufzuheben und vorzulegen sondern auch diejenigen konkreten Umstände zu dokumentieren, die Grundlage für den Mehrvergütungsanspruch sein sollen. Zu nennen sind insbesondere folgende Kriterien:

  • Leistungsbereitschaft des Auftragnehmers im Zeitpunkt einer Behinderung
  • Störung muss sich tatsächlich auf den Bauablauf ausgewirkt haben
  • Berücksichtigung von Kompensationsmöglichkeiten (Pufferzeiten; veränderter Bauablauf)
  • Realisierbarkeit der Bauaufgabe bei ungehindertem Bauablauf

 

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Vereinbarung anrechenbarere Kosten in Architekten-AGB unwirksam

Eine AGB-Klausel die für den Fall einer Kündigung auf den aktuellen Stand der Kostenermittlung abstellt ist überraschend und deshalb unwirksam.

Regelung im Formularvertrag

In einem als Formularvertrag mit Änderungsoptionen ausgestalteten Architektenvertrag ist neben anderen Vereinbarungen und Optionen u.a. eine Klausel für den Fall einer Kündigung enthalten. Nach der Regelung soll sich das Architektenhonorar nach dem Stand der theoretischen Kostenermittlung im Zeitpunkt der Kündigungserklärung berechnen. Die Klausel hatte folgenden Wortlaut:

Endet das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt, zu dem die vereinbarte Ermittlung der voraussichtlichen Herstellungskosten noch nicht vorliegt, so gilt gemäß § 10 Abs. 2 HOAI der zu diesem Zeitpunkt geschuldete Kostenermittlungsstand.

 

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Grundlage der Honorarforderung

Der Kostenermittlungsstand nach der Kostenberechnung des Architekten geht deutlich über die tatsächlichen Baukosten hinaus. Deshalb streiten die Parteien über Höhe der anrechenbaren Kosten die sich entweder nach der Kostenberechnung oder nach den tatsächlichen Baukosten richtet und Anknüpfungsgrundlage für die Höhe der Honorarforderung des Architekten ist.

Überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB

Dazu urteilte das OLG Köln am 28.03.2013 zu Az. 19 U 178/12, die Klausel sei als AGB – Klausel überraschend gemäß § 305 c Abs. 1 BGB und deshalb unwirksam. Die Regelung verstoße insbesondere gegen die sonstige Vertragssystematik, da diese ansonsten auf die tatsächlichen Kosten abstellt.

Kein Entfallen der AGB – Eigenschaft

Auch die im Vertragstext enthaltenen Auswahlmöglichkeiten ließen die Eigenschaft als Formularvertrag (AGB) nicht entfallen, da jedenfalls die entscheidende Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde.

Abtrennbarkeit der Regelung

Schließlich war die Regelung auch abtrennbar, weil sie eine abweichende HonorAbrechnungsmethode schaffe, die einen eigenständigen mit den anderen Regelungen nicht im Zusammenhang stehenden Anwendungsbereich entfalte.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

 

Der Rechtsprechung liegt eine lange Kette höchstrichterlicher Entscheidungen zugrunde. Schon seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.05.1983, Az. VIII ZR 20/82 ist anerkannt, dass das Aushandeln einzelner Klauseln nichts daran ändert, dass die weiteren im Vertrag enthaltenen Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben.

Eine Ausnahme ist bei Verträgen zwischen Unternehmen nur dann vorgesehen, wenn das Aushandeln auf sachlich zusammengehörende Regelungen ausstrahlt. Dies war hier jedoch nicht der Fall. Die Klausel war vielmehr abtrennbar, weil die Regelung eine von der gesetzlichen Vorschrift abweichende Honorar-Berechnungsmethode schuf.

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Keine Vergütung bei gescheiterter Finanzierung

Wird das Zustandekommen eines Bauvertrages an die gesicherte Finanzierung gebunden besteht beim Scheitern der Finanzierung kein Anspruch auf Vergütung.

 

Schlüsselfertige Errichtung vereinbart

 

Der vertraglich gebundene Unternehmer sollte gegen pauschale Vergütung eine Wohnanlage schlüsselfertig errichten. Der geschlossene Vertrag enthielt eine Klausel. Danach sollte der Vertrag nicht zustande kommen, wenn die Finanzierung scheitert. Für diesen Fall sollten auch alle Ansprüche wechselseitig ausgeschlossen sein. Bevor Klarheit in Bezug auf die Finanzierung besteht beginnt der Unternehmer auf Wunsch des Auftraggebers mit der Bauausführung.

 

Finanzierung scheitert

 

Während der Bauausführung stellt sich heraus, dass die Finanzierung scheitert. Deshalb wird das Projekt eingestellt. Der Unternehmer beansprucht Vergütung für die zwischenzeitlich erbrachten Bauleistungen einschließlich Zuschlägen und entgangenen Gewinn.

 

Kein Vergütungsanspruch

 

Das OLG Köln lässt den Vergütungsanspruch in seinem Urteil vom 28.06.2013, Az. 19 U 91/10, scheitern. Auf Basis einer Vertragsauslegung entfielen die vertraglich vereinbarten Rechtswirkungen im Ergebnis, auf Grund einer sog. auflösenden Bedingung gemäß § 158 BGB, weil die Finanzierung scheiterte.

 

 

Vertragliche Vereinbarung

 

Wörtlich hatten die Parteien u.a. vereinbart:
„Insbesondere kommt dieser Vertrag nicht zu Stande, wenn die Finanzierung ….. nicht gewährleistet oder nicht gesichert ist bzw. kein Finanzpartner (Bank, Versicherung o. ä.) gefunden werden kann, der zu wirtschaftlichen Konditionen zur Finanzierung … bereit ist.“

„Sofern der Vertrag aus den vorgenannten Gründen nicht zu Stande kommt, bestehen wechselseitig keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden.“

 

 

Auslegung des Wortlauts

 

Aus dieser vertraglich verwendeten Formulierung leitet das Oberlandesgericht eine auflösende Bedingung handelt. Deshalb wurden die vertraglichen Vereinbarungen unwirksam, nachdem die Finanzierung nicht zustande kam.

 

Auch den Wortlaut der weiteren vertraglichen Regelung, dass für diesen Fall keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden bestehen, verstand das OLG wörtlich und gelangte zu dem Ergebnis, dass keine Zahlungsverpflichtung besteht.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

 

Bei einem derart eindeutigen Wortlaut des Vertrages spricht vieles dafür, dass die Vertragsparteien das Risiko der Finanzierung kannten und dass der Bauunternehmer das Risiko, für die bereits erbrachten Bauleistungen keine Vergütung zu erhalten, bewusst eingegangen ist.

 

In vergleichbaren Fallkonstellationen empfiehlt es sich eine eindeutige Regelung über die Vergütung auch für bereits erbrachte Leistungen zu treffen, die auch den Fall des Bedingungseintritts mit umfassen.

 

Sollte zwischen den Parteien keine Einigkeit über eine Vergütungspflicht erzielt werden können, so empfiehlt sich zumindest eine sorgfältige Lektüre und das Streichen entsprechender Passagen, die zum vollständigen Entfallen des Anspruchs führen können, um grundsätzlich bestehende Ansprüche jedenfalls aus dem Gesetz herleiten zu können.

 

Zu beachten ist im Ergebnis allerdings, dass etwa bestehende Ansprüche jedenfalls dann nur Steine statt Brot bedeuten, wenn der Grund für die gescheiterte Finanzierung mangelnde Solvenz der / des AG bzw. die Unrentabilität des Projekts insgesamt ist. Das Insolvenzrisiko bleibt, gerade auch beim Erbringen einer Vorleistung durch den Auftragnehmer, bestehen.

 

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Abnahme – Klauselunwirksamkeit im Bauträgervertrag

In allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages ist eine Klausel, die die Abnahme durch einen vom Bauträger eingesetzten Verwalter vorsieht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.

Klausel im Bauträgervertrag

Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Klausel sieh in Bezug auf die Abnahme des mit erworbenen Gemeinschaftseigentums eine Regelung folgenden Wortlauts vor:

„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von den Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.“

Abnahmeerklärung und Mängelrüge

Die auf diese Klausel gestützte Abnahme wurde Ende 2001 durch den von dem veräußernden Bauträger eingesetzten Verwalter der Wohnanlage erklärt. Ende 2006 rügen die Erwerber das Vorliegen von Schall-Mängeln. Dagegen wendet der Bauträger Verjährung ein.

Keine Verjährung wegen Klauselunwirksamkeit

Den Verjährungseinwand ließen die befassten Gerichte wegen Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht gelten. Insbesondere auch der Bundesgerichtshof folgte in seinem Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12 dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.10.2012, Az. 23 U 112/11. Danach ist die Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen unangemessener Beachteilung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.

Verstoß gegen das Neutralitätsgebot

Zur Begründung der Klauselunwirksamkeit stellt die Rechtsprechung darauf ab, dass der errichtende Bauträger durch die verwendete Regelung einen eng verbundenen und deshalb wohl gesonnenen Verwalter bestellen kann, um die Voraussetzungen der Abnahme zu Gunsten des Bauträger zu bejahen. Dies führe dann dazu, dass die Abnahmeerklärung leicht ohne neutrale Prüfung etwa zu rügender Mängel erfolgen kann.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

Entsprechend dem durch diese Rechtsprechung normieren Neutralitätsgebot wird man immer dann von einer Unwirksamkeit der Abnahmeklausel ausgehen können, wenn die Abnahmemöglichkeit durch Personen geschaffen wird, deren Bestellungsrecht alleine und ausschließlich dem veräußernden Bauträger zusteht. Zu unterscheiden ist diese Konstellation allerdings von dem Fall, dass die Bestellung durch individuell ausgehandelte Vereinbarung etwa auch unter Berücksichtigung etwaiger Vorschlagsrechte der Eigentümer erfolgt.

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Kann eine E-Mail der vereinbarten Schriftform genügen?

Mittels vertraglicher Vereinbarungen kann von der gesetzliche definierten Schriftform (mindestens eigenhändige Namensunterschrift, § 126 BGB) dahingehend abgewichen werden, dass eine E-Mail genügt.

Software-Entwicklungsvertrag

In dem zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geschlossenen Software-Entwicklungsvertrag vereinbarten die Parteien die Möglichkeit des Rücktritts vom Vertrag, nach dem Ende der Projektphase 2, durch schriftliche Erklärung des Auftraggebers.

Rücktrittserklärung erfolgte per E-Mail

Per E-Mail vom 21.11.2008, 18.39 Uhr, erklärte der Auftraggeber diesen vertraglich vorgesehen Rücktritt. Der Software-Entwickler hält diese Erklärung per E-Mail für unwirksam.

Unwirksamkeit der Erklärung

Durch Urteil vom 29.04.2011, Az. 12 U 144/10 entschied das OLG Hamm über die Wirksamkeit des Rücktritts bzw. über den mit der Unwirksamkeit des Rücktritts verbundenen Zahlungsanspruch.

Danach konnte durch die E-Mail vom 21.11.2008 weder ein formwirksamer noch ein fristgerechter Rücktritt erklärt werden, weil diese der vereinbarten Schriftform nicht genügte.

Anwendung des § 127 Abs. 2 BGB

Gemäß § 127 Abs. 2 BGB entspricht eine E-Mail nur dann der vereinbarten Schriftform, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“.

Ein solcher „anderer Wille“ ergab sich aus den verschiedenen Auffassungen der Vertragsparteien über die die Formanforderungen. Ausschließliche Schriftform sollte insbesondere für grundlegende Gestaltungserklärungen über den Vertrag gelten. Die weiteren Erklärung konnten sodann sowohl per E-Mail als auch schriftlich erfolgen. Mit entscheidend war in dem zugrunde liegenden Fall ferner, dass die Erklärung per E-Mail wegen Ablaufs der 4 Wochen Frist schon auch verspätet war.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Entscheidend war vorliegend – neben der streitigen abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbarten Form – insbesondere die Verspätung der Rücktrittserklärung. Dies konnte jedenfalls – anknüpfend an das Datum und die Uhrzeit der erhaltenen E-Mail – bestimmt werden.

Ansonsten gilt es einen sog. „anderen Willen“ gemäß § 127 Abs. 2 BGB eindeutig zu dokumentieren, indem im Vertrag selbst festgelegt wird, dass die Übersendung per E-Mail genügt.

Soweit es entscheidend auf die Einhaltung von Frist ankommt darf zudem § 127 Abs. 2 S. 2 BGB nicht außer Acht gelassen werden. Danach kann nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form verlangt werden. Diese entspricht der Unterzeichnung durch Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen.

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Auftraggeber-Übersicherung bei Kombi-Bürgschaften

Kombi-Bürgschaften, also Sicherheiten die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Mängelansprüche sichern sollen, führen wegen Übersicherung oft zur Klauselunwirksamkeit.

5 % Sicherheit für die Vertragserfüllung

In dem zugrunde liegenden Fall des OLG München vom 16.07.2013 Az, 9 U 5194/12 verlangte der Auftraggeber kumulativ eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Auftragssumme, diese sollte auch Mängel absichern.

3 % Sicherheit für Mängel

Für etwaige Mängelansprüche verlangte der Auftraggeber zudem Sicherheit in Höhe von 3 % der Abrechnungssumme. In dieser Höhe sollte die Vertragserfüllungsbürgschaft nach Abnahme und Erfüllung aller vertraglich geschuldeten Leistungen in eine Gewährleistungsbürgschaft umgewandelt werden.

Klauselunwirksamkeit wegen Übersicherung

Das OLG München entschied, dass die Klausel wegen Übersicherung der Mängelansprüche insgesamt unwirksam ist, weil der Auftraggeber nach dem Klauselinhalt über einen längeren Zeitraum 2 Bürgschaften verlangen darf.

8 % nach ungünstigster Auslegung

Nach der für den Auftragnehmer ungünstigsten Auslegung waren für das Erlöschen der Vertragserfüllungsbürgschaft auch noch die weiteren vertraglich geschuldeten Arbeiten zu leisten. Da die Vertragserfüllungsbürgschaft also nach der vertraglichen Regelung nicht automatisch mit der Abnahme zurück zu gewähren war folgt daraus eine kumulierte Mängelsicherheit in Höhe von insgesamt 8 %.

Klauselunwirksamkeit da über 5 % – Grenze hinausgehend

Nach ständiger BGH Rechtsprechung soll eine vertragliche Klausel, die eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von 5 % vorsieht unproblematisch wirksam sein. In vorliegendem Fall kam das OLG München allerdings zu einer Sicherheit in Höhe von 8 % und begründete mit diesem Ergebnis die Unwirksamkeit der Sicherungsklausel wegen Übersicherung.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Gerade beim Vorliegen von Kombi-Bürgschaften, die sowohl die Fertigstellung betreffen als auch Mängelansprüche, empfiehlt sich eine klare vertragliche Regelung. Es ist eine deutliche Abgrenzung des Fertigstellungs- und des Gewährleistungszeitraums zu vereinbaren. In AGB empfiehlt es sich zur Vermeidung von Klauselunwirksamkeit auf Grund einer Kumulation der Sicherheiten an die Abnahmeerklärung anzuknüpfen.

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