Das Oberlandesgericht Köln hat durch Beschluss vom 13.03.2023, Az. 2 Wx 257/22, über die Frage entschieden, dass der Anspruch auf Einräumung einer Bauhandsicherungshypothek nach § 650e BGB nicht durch die unverlangte Stellung einer Bürgschaft ausgeschlossen werden kann.
In dem konkreten Fall wollte der Auftraggeber die Löschung eingetragener Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs des Auftragnehmers auf Eintragung von Bauhandwerkersicherungshypotheken erwirken. Deshalb übergab er dem Auftragnehmer entsprechende Bürgschaften in gleicher Höhe. Mit dem entsprechenden Nachweis der Stellung der Sicherheiten wollte der Auftraggeber sodann die Löschung der Vormerkungen durch das Grundbuchamt erwirken. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung jedoch mit der Begründung ab, dass die Eintragung schon erfolgt sei und weil über die Aufhebung der einstweiligen Verfügung nicht durch das Grundbuchamt entschieden werden könne. Insbesondere fehle ein Unrichtigkeitsnachweis in der Form des § 29 GBO (Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen).
Da der Unrichtigkeitsnachweis in dem entschiedenen Fall nicht geführt war, war ebenso nicht ausreichend belegt, dass der durch die Vormerkungen gesicherte Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650 f Abs. 4 BGB ausgeschlossen war, weil der Auftragnehmer schon einer Sicherheit gemäß § 650 f Abs. 1 oder 2 BGB erlangt hatte.
Zum Sicherungsanspruch des Unternehmers nach § 650f Abs. 1 BGB führt das OLG Köln aus, dass es sich um einen sogenannten verhaltenen Anspruch handelt, für den kennzeichnend ist, dass der (Sicherungs-)Schuldner die Leistung nicht bewirken darf, bevor der (Sicherungs-)Gläubiger sie verlangt. Die Möglichkeit zur eigenmächtigen Stellung von Sicherheiten schloss das OGL aus. Ein solches Aufdrängen stehe der Typik des verhaltenen Anspruchs entgegen. Dementsprechend darf die alternative Sicherheit nicht gegen oder ohne den Willen des Gläubigers gestellt werden.
Einschätzung von Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M., Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Die Stellung des Antrags an das Grundbuchamt war in dem entschiedenen Fall nicht der richtige Weg. Richtigerweise war die einstweilige Verfügung anzugreifen oder aber eine einstweilige Verfügung zur Eintragung des Widerspruchs erwirkt werden. Wird der Erlass einer einstweiligen Verfügung durch den Bauhandwerker seitens des Bauherrn befürchtet, so kommt auch die Hinterlegung einer Schutzschrift bei dem Gericht in Betracht, das der Bauhandwerker voraussichtlich angehen wird. Besonders relevant kann in diesem Zusammenhang die Aufhebung der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung gemäß § 939 ZPO werden.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2023-12-20 07:26:242023-12-20 07:26:25Kein Anspruch auf Ablösung einer Sicherungshypothek durch eine Bürgschaft
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat durch Urteil vom 11.03.2016, Az. 22 U 176/14, entscheiden, dass der Auftragnehmer etwaige Überschüsse an den Auftraggeber zurückzuzahlen hat, wenn sich nach Fertigstellung der Leistung und Ablauf der in § 14 Abs. 3 VOB/B genannten Fristen eine Überzahlung ergibt. Dieser Rückzahlungsanspruch verjährt innerhalb von drei Jahren nach Schlussrechnungsfreife.
Doch ab wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen? Zu der hier entscheidenden Frage, wann der Anspruch entsteht, zitiert das OLG Düsseldorf weitere Rechtsprechung wie folgt:
Entstanden im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist ein Anspruch, sobald er geltend gemacht und durch Klage durchgesetzt werden kann. Nicht erforderlich ist, dass er bereits beziffert werden und Gegenstand einer Leistungsklage sein kann. Um die Verjährung in Lauf zu setzen, genügt vielmehr die Möglichkeit, eine die Verjährung hemmende Feststellungsklage zu erheben
(vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 1980, VII ZR 41/80, BGHZ 79, 176 – 180, Rn. 10; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 199 Rn. 3).
Der Anspruch entsteht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wenn er nach § 271 BGB fällig ist, d.h. dann, wenn der Gläubiger die Leistung verlangen kann.
Ausreichend für das Entstehen der Ansprüche ist nach der nun erfolgten Klarstellung durch das OLG Düsseldorf, dass die Abrechnungsmöglichkeit, also die sogenannte „Schlussrechnungsreife“ durch Fertigstellung der Arbeiten und Ablauf der in § 14 Nr. 3 VOB/B genannten Fristen vorliegt.
Ein Rückforderungsanspruch wegen zu viel geleisteter Abschlagszahlungen kann demnach bereits entstehen, ohne dass eine Schlussrechnung vorliegt. Der Auftraggeber kann dann selbst den Überschuss ermitteln und einfordern. Eine Abnahme der Bauleistungen ist lediglich ein Indiz für die Fertigstellung, aber keine Voraussetzung für das Entstehen des Rückzahlungsanspruchs.
Besteht zudem ein negativer Schlussrechnungssaldo, so ist der Anspruch in entsprechender Höhe entstanden.
Einschätzung von Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M., Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Der Anspruch des Auftraggebers auf Rückzahlung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen. Eine Bezifferung des Anspruchs ist nicht erforderlich, es reicht aus, wenn der Gläubiger eine Feststellungsklage erheben kann.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2023-10-24 15:49:032023-10-24 15:49:36Rückzahlungsanspruch verjährt auch ohne Abnahme und Schlussrechnungsstellung
Bestrebungen des Gesetzgebers zur Reform des Bauvertragsrechts exitierten bereits seite über einem Jahrzehnt. Konkrete Thesen wurden und werden seit dem ersten Baugerichtstag in Hamm diskutiert. Gerade die aktuell sehr allgemein gehaltenen Thesen des Werkvertragsrechts gaben zwischenzeitlich Anlass konkrete Fakten zu schaffen.
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Erfodernis zur Regelung des Bauvertragsrechts
Sowohl der technische als auch der rechtliche Fortschritt, insbesondere die ständig wachsende Flut an gerichtlichen Entscheidungen geben den Ausschlag wesentliche Fragen konkret zu regeln. Zu nennen sind insbesondere spezelle Regeln für folgende Verträge:
Bauvertrag
Verbrauchervertrag
Architektenvertrag und den
Ingenieurvertrag
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Wesentliche Inhalte der Neuregelung
Erforderlich ist die Neuregelung, weil der Bauvertrag, anders als der Werkvertrag, eine länger Zeitpsanne umfasst. Zu diesen 4 Vertragstypen sind umfassene Neuregelungen in den §§ 650a bis 650u BGB, mit folgenden Kerninhalten, die von dem aktuell geltenden, bisher bekannten Werkvertragsrecht abweichen:
Anordnungsrecht des Bestellers
Möglichkeit der Vergütungsanpassung bei Mehr- und Mindermengen
Konkretisierungen in Bezug auf die Fragen der Abnahme
Bereits bestehende Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung wird explizit geregelt
Verbraucher-Bauverträge ehalten eine Baubeschreibungspflicht
Einführung einer Pflicht für beide Parteien zur verbidlichen Bauzeitregelung
Einführung eines Widerrufsrechts für Verbraucher
Obergrenze für Abschlagszahlungen
Sonderregelungen für Ingenieur- und Architektenverträge
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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.empfiehlt: Die akutell angestrebte Neuregelung ist zu empfehlen. Es ist durchaus sinnvoll, wenn seitens des Gesetzgebers neue Leitlinien aufgestellt werden durch die konkrete Fragen detailliert geregelt werden. Die Konsequenz, ein Mehr an Rechtssicherheit, schafft Vertrauen in die tägliche Arbeit. Gerade auch auf der Baustelle.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2016-04-12 21:19:442017-01-25 12:49:49Bauvertragsrechtsreform konform kaufrechtlicher Mängelhaftung
Pfusch, bzw. Mängel am Bau sind auf fast jeder Baustelle ein Thema. Die Frage ob es sich um einen Mangel im technischen Sinne handelt beurteilt sich nach dem Vertragsinhalt.
Einhaltung anerkannter Regeln der Technik
Die allgemein anerkannten Regeln der Technik gelten ebenfalls als Maßgabe der geschuldeten Leistungen, so dass deren Nichteinhaltung ebenfalls einen Mangel begründen kann. Dazu entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 7. März 2013, Az. VII ZR 134/12, in Bezug auf eine Holztreppe, dass die allgemein anerkannte Regeln der Technik für handwerkliche Gewerke vorsehen können, dass entweder bei bestimmten Bauteilen eine Mindeststärke eingehalten oder ein Standsicherheitsnachweis im Einzelfall vorgelegt werden muss.
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Bei der Ausführung der entsprechenden Gewerke ist seitens des Unternehmens darauf zu achten, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik und des Handwerks eingehalten werden. Sofern eine Abweichung von diesen Regelungen erfolgt, ist unternehmerseitig darauf hinzuweisen. Ohne einen solchen Hinweis besteht eine Nachbesserungspflicht, unabhängig davon, ob sich schon ein Mangel, bzw. dessen Symptome gezeigt haben.
Fehlende Nachweise
Das in dem seitens des BGH behandelten Fall einschlägige Regelwerk sah in Bezug auf die eingebaute Holztreppe eine Wangenstärke von 50 mm, bzw. bei entsprechendem Nachweis eine Stärke von 45 mm vor. Der Unternehmer legte weder einen Standsicherheitsnachweis noch einen Zustimmung vor. Dazu behauptete der Auftraggeber, die Wangenstärke von nur 40 mm – wie sie im entschiedenen Fall vorliege – entspreche nicht dem Regelwerk.
Nichtbeachtung technischer Regeln als Mangel
Dazu führte der Bundesgerichtshof, wie auch schon die Vorinstanzen in seiner Entscheidung aus, die Leistung müsse die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen, nur dann sei sie nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vertragsgerecht. Entscheidend war deshalb eine Vertragsauslegung nach Maßgabe der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Infolge der vorliegenden Abweichung von diesem technischen Regelwerk bejahte der Bundesgerichtshof das Vorliegen eines Mangels.
Neuherstellungskosten als Vorschussanspruch
Daran anknüpfend konnte der Auftraggeber vorliegend die Kosten für die Neuherstellung auch im Wege des Vorschussanspruchs geltend machen. In Bezug auf die Frage des Umfangs der Mangelbeseitigungsverpflichtung ist zu berücksichtigen, dass schon das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt. Dazu entscheid das OLG Karlsruhe durch Urteil vom 29.11.2013 durch Az. 13 U 80/12 (vom BGH durch Entscheidung vom 26.03.2014, Az. VII ZR 15/14 nicht zur Revision zugelassen, dass bereits das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt.
Keine Beschränkung auf Mangelsymptome
Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied dazu für den Fall einer Dachkonstruktion, dass sich der Auftraggeber nicht mit einer Mangelbeseitigung zufrieden geben muss, die sich auf die offensichtlichen Mängel (-symptome) beschränkt.
Vielmehr behalte der Auftraggeber seinen Anspruch auf Erfüllung des Bauvertrages. Dies beinhalte auch eine vollständige Herstellung der vertraglichen Qualität. Schon die fehlende Sicherheit über die Möglichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs genügt danach für das Bestehen eines Baumangels.
Kompletterneuerung notwendig
In dem entschiedenen Fall ging es um das Fehlen einer Dampfbremse, sog. Dampfsperre. Nach fruchtlosem Fristablauf zur Mängelbeseitigung verlangt der Auftraggeber Vorschuss in Höhe er Kosten für die Erneuerung der Folie, weil einige kleine Beschädigungen vorlagen und nach Durchführung einer so genannten Blower-Door-Messung auch weitere Beschädigungen nicht ausgeschlossen werden konnten. Entscheiden wurde dementsprechend auch darüber ob sich die Mangelbeseitigung auf die nachgewiesenen Fehlstellen beschränken konnte und durfte oder ob eine vollständige Erneuerung geschuldet war.
Beschränkung auf offensichtliche Fehler unzumutbar
Das OLG Karlsruhe bestätige dazu die zu selbigem Thema bereits ergangenen Urteile des OLG Düsseldorf vom 14.07.1995, Az. 22 U 46/95 und des OLG Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az. 11 U 93/01. Danach besteht Anspruch auf vollständige Erneuerung, weil es für den Auftraggeber nicht zumutbar ist, die Nacherfüllung auf offensichtliche Fehler zu beschränken. Dies gelte in den entschiedenen Fällen insbesondere auch deshalb, weil die Dichtigkeit des Daches für ein Gebäude von besonderer Bedeutung ist. Das hohe Risiko weitere Mangelfolgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit begründe die Unzumutbarkeit für den Auftraggeber und Bauherren, zukünftigen Schadenseintritt erst noch abwarten zu müssen.
Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.empfiehlt: Zunächst sollte die vertraglich geschuldete Leistung möglichst eindeutig bestimmt sein. Sowohl durch ausdrückliche Formulierung in Bezug auf die einzubauenden Bauteile als auch in Bezug auf die zu beachtenden Regelwerke (DIN-Normen).
Sachverständigenbewertung
Die Frage des Vorliegens eines Mangels sollte vorzugsweise durch Hinzuziehung geeigneten Sachverstands (Sachverständige) beantwortet werden.
Einbeziehung naher Mangelfolgeschäden
Empfehlenswert ist es hierzu, sich nicht nur auf die eigentlichen Mangelfeststellungen zu beschränken sondern auch nahe liegende Mangelfolgeschäden mit einzubeziehen und nicht nur die Mangelbeseitigungsmaßnahmen selbst sondern auch die jeweiligen Vorsorgemaßnahmen zur Vermeidung von Folgeschäden dokumentieren, beschreiben und bewerten zu lassen, um die jeweils erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen festzulegen.
Umfang nach Wirtschaftlichkeitsmaßstab
Von dem Umfang der seitens des Auftragnehmers an den Auftraggeber zu erstattenden Mangelbeseitigungskosten zählen auch und insbesondere sämtliche Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte.
Auftraggeber trägt Prognoserisiko
Dabei ist entscheidend, welche Aufwendungen ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte. Maßgeblich für die Betrachtung der Erforderlichkeit ist dabei der Zeitpunkt der Beauftragung eines Drittunternehmens. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Auftraggeber das Prognoserisiko trägt. Das bedeutet entsprechend des Urteils des BGH vom 07.03.2013, Az. VII ZR 119/10, dass der Auftraggeber die Kosten der Mangelbeseitigung selbst zu tragen hat, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass die Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht erforderlich waren.
Gerne möchte ich Sie einladen, sich meinen Gastbeitrag zu dem Thema beim Deutschlandfunk anzuhören:
00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2015-06-30 14:50:192017-01-25 12:49:49Pfusch am Bau…
Durch Anwendung spezieller Baustreitlösungstechniken helfe ich Ihnen bei der individuellen Verhandlung in den verschiedensten Konfliktbereichen auf der Baustelle
Projektbegleitende Baurechtsmediation
Das Beratungsangebot für die Bauwirtschaft erstreckt sich auf sämtliche Bereiche der projektbegleitendenBaurechtsmediation. Zu nennen sind hier zunächst die Phasen der Vertragsanbahnung und der Vertragsverhandlung. Daran anknüpfend folgen die Aufbauphasen der Projektdurchführung und der Projektrealisierung bis hin zum Projektabschluss. In allen diesen Phasen stehe ich Ihnen als Bau-Wirtschaftsanwalt und –Mediator projektbegleitend auch auf der Baustelle zur Verfügung.
Baukonflikte
Die jeweiligen Konfliktfelder erstrecken sich innerhalb dieser Phasen auf die Interaktion zwischen den Beteiligten (Auftraggeber, Auftragnehmer und weitere Baubeteiligte, wie etwa Planer und / oder Überwacher). Anlass und Gegenstand der zu lösenden Streitigkeiten sind meist Fehler bzw. Lücken in der Planung, bzw. in der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dies hat zur Folge, dass Nachtragsverhandlungen notwendig werden.
Ziel der baubegleitenden Projektmediation ist es, in jeder Phase, eine mindestens tragfähige und maximal optimierte Lösung zwischen allen Beteiligten zu entwickeln, die auf die individuellen Bedürfnisse und auf die jeweilige Einzelfallsituation konkret, dauerhaft und selbstbestimmt angepasst ist.
Beratungsschritte
Die Beratung erfolgt grundsätzlich in folgenden Schritten, die jedoch innerhalb jeder baubegleitenden Baurechtsmediation anzupassen sind und deshalb variieren können:
Klärung des Auftrags, Vorgehen bei Änderungen und Erweiterungen;
Prüfung der rechtlichen Grundlagen, insbesondere der Verträge;
Bestandsaufnahme, Eingrenzung und Bestimmung des Konflikts;
Prüfung der erforderlichen Lieferungen und Leistungen;
Verhandlung mit / zwischen Auftraggeber oder Verursacher einer Änderung;
Herstellung von Akzeptanz bei Auftraggeber und / oder Verursacher;
Entwicklung tragfähiger und realisierbarer Lösungen;
Ergebnisdokumentation durch vertragliche Gestaltung der Vereinbarung.
Tatsächliche Projektsituation
Praktisches Anwendungsfeld der der Lösung von Konflikten auf der Baustellte sind sämtliche Bausituation und sämtliche Bauvorhaben. Konflikte treten hierbei innerhalb der jeweiligen am Bau beteiligten Unternehmen selbst oder auch zwischen verschiedenen am Bau beteiligten Unternehmen auf. Weitere Anwendungsfelder sind Unstimmigkeiten innerhalb Planungsbüros oder zwischen Planung und Bauausführung (Unternehmen und / oder Bauleitung). Friktionen können schließlich auch innerhalb der Vertragsverhältnisse zwischen Investor / Bauherr auftreten, sofern mehrere am Bau beteiligten (Unternehmen), sei es als Arbeitsgemeinschaft oder als Konsortium zusammenarbeiten, um das Gesamtprojekt zu realisieren.
Rechtliche Vertragsgrundlagen
In sämtlichen Konstellationen kommt es vor, dass die vertraglichen Grundlagen zwischen den am Bau beteiligten Unternehmen unvollständig oder lückenhaft sind, weil gerade die entstandene Lage / tatsächliche Situation nicht geregelt wurde. Die entsprechende Lösung für diese Veränderungen, z.B. notwendigerweise entstehende weitere Leistungen / Erfordernis zusätzlicher Regelungen, gilt es dann im Rahmen der Baudurchführung baubegleitend zu entwickeln. Empfehlenswert ist es in dieser Situation möglichst frühzeitig (erneut) in die Verhandlungsphase einzutreten, sobald klar ist, dass es im Rahmen der Projektrealisierung zu Veränderungen kommen wird. Als Wirtschaftsanwalt und –Mediator helfe ich dabei durch projektbegleitende Baurechtsmediation dabei, zunächst die Bereitschaft der Parteien zu wecken, aufeinander zu anstatt aufeinander los zu gehen. Innerhalb der Verhandlungen helfe ich mit bestimmen Baustreitlösungstechniken dabei etwa bestehende Unstimmigkeiten zu regeln und entweder gar nicht erst entstehen zu lassen oder schnellstmöglich wieder aus der Welt zu schaffen.
Praktische Anwendungsbeispiele (Bausituationen)
In der Praxis bietet sich die Möglichkeit projektbegleitender Baurechtsmediation insbesondere in den folgenden Konstellationen der Leistungsabweichung:
Mengenabweichungen von mehr als 10 %, beim Pauschalpreisvertrag und Höhe der Vergütung des Unternehmers auf der Basis des ursprünglich vereinbarten Einheitspreises oder im Wege der Preisanpassung
Leistungsmodifikationen, insbesondere Verfahren bei:
Herausnahme von Leistungen (Teil-Kündigungen / Selbstvornahme)
Leistungsänderungen (Änderungen des Bauentwurf / Preisneuberechnung)
Zusätzliche Leistungen (bisher nicht erfasste (nicht) angeordnete (erforderliche) Leistungen)
Folgeaufträge (Keine Nachträge, sondern selbstständige neue Leistungen)
Bauzeitverzögerungen: Die Bauzeit stellt neben Qualität und Kosten die dritte Säule für den Erfolg eines Bauprojekts Verändern sich die Vertragsfristen und / oder können diese nicht eingehalten werden, so sind die Konflikte der Auslegung vertraglicher Klauseln zu Pufferzeiten etwa genauso relevant, wie etwa die Klärung der Frage, ob es sich um verbindliche Fristen handelte oder um bloße Absichtserklärungen bzw. Zwischenfristen, die nicht zwangsläufig zur Überschreitung des Endtermins führen.
Regelungsgegenstände
In den einzelnen Konfliktfeldern besteht sodann weiterer Klärungs- und Vereinbarungsbedarf, der im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation unter Mithilfe des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., eine sinnvolle Regelung erfahren kann:
Feststellung des Bautenstandes und Beweissicherung;
Beauftragung von geeigneten Drittunternehmen;
Sicherung der Baustelle;
Prüfung, ob die Sicherungsrechte eine Drittbeauftragung ohne weiteres zulassen.
Konstellationen der projektbegleitenden Baurechtsmediation
Ist etwa fraglich, ob es sich um eine Anordnung zur Bauzeit handelt und ist der Auftraggeber auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht berechtigt, Anordnungen zur Bauzeit zu treffen, so findet die projektbegleitende Baurechtsmediation in folgenden Konstellationen Anwendung.
Zunächst ist es denkbar, dass der Auftragnehmer mit der Anordnung einverstanden ist. Wird im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation eine einverständliche Vertragsänderung mit entsprechender Vergütungsfolge erzielt und durch schriftliche Vereinbarung in solcher Art und Weise fixiert, dass sowohl Streit über die Berechtigung der Änderungsanordnung als auch Streit über die Höhe der Vergütung vermieden werden.
Bedarf projektbegleitender Streitlösung
Kommt es zu keiner einvernehmlichen Änderung und bleibt es deshalb bei fehlendem Einverständnis des Auftragnehmers mit der Anordnung, so besteht schon aus tatsächlichen Gründen Bedarf zu projektbegleitenden Lösung der Baustreitigkeit durch mediative Baustreitlösungstechniken des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., etwa weil aus irgendeinem Grund, der nicht aus der Sphäre des Auftragnehmers stammt, ein Baustopp oder eine Änderung der Ausführungsfristen verfügt wurde. Der Konflikt betrifft dann äußere Zwänge einerseits und (gefühlte) Behinderungen anderseits, so dass es in besonderem Maße gilt, Verständnis für die jeweils andere Position zu wecken und die beiderseitigen Interessen genau zu klären und zu verdeutlichen.
Arbeitsziele
Ziel meiner Arbeit als Wirtschaftsanwalt und –Mediator ist es, im Wege projektbegleitender Baurechtsmediation jeweils nachfolgende Einstellungen der Parteien eines etwa bestehenden Konflikts zu wecken:
Herstellung wechselseitiger Akzeptanz und Wertschätzung, so dass der Konflikt als beiderseitig wahrgenommen und im Sinne der besten Möglichen Praxis für alle Beteiligten technisch sinnvoll, wirtschaftlich vorteilhaft und rechtlich tragfähig gelöst wird.
Bereitschaft eigene Interessen / Positionen zu benennen / offenzulegen und die entsprechenden Interessen / Positionen der anderen Konfliktpartei(en) zu respektieren, so dass eine beiderseitig vorteilhafte Lösung erarbeitet werden kann.
Führen ehrlicher Verhandlungen auf Augenhöhe, auch wenn es sich um verschiedene Ebenen innerhalb eines hierarchischen Systems (z.B. Bauunternehmen) handelt, indem Gefühle, Positionen, Interessen und Absichten wahrheitsgemäß und unverfälscht offen gelegt werden;
Verständnis für die entsprechenden Haltungen der anderen Konfliktparteien aufbringen;
den Konflikt gerade im Hinblick auf die Ziele und Interessen der anderen Beteiligten betrachten können;
Bereitschaft eine sachliche Lösung aus dem Konflikt selbst heraus zu entwickeln und dabei gerade auch kreative Ergebnisse zu entwickeln.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2015-03-17 08:53:292017-01-25 12:49:50Baumediation – Baustreitlösungstechniken
Verhandlungen können als Anerkenntnis einer Bürgschaftsforderung genügen.
Verhandlungen über Darlehensverlängerung
Bank, Darlehensnehmerin und Bürge verhandelten im Jahre 2010 mehrfach über die Verlängerung eines durch Bürgschaft gesicherten Darlehens. Die entsprechende Bürgschaft stammt aus dem Jahre 2007. Der Sicherungszweck ist wie folgt definiert:
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„Die Bürgschaft wird zur Sicherung aller Forderungen … übernommen …“
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Außerdem findet sich in der Bürgschaft folgende Regelung
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„Anerkenntnisse, die der Hauptschuldner der Landesbank erteilt hat oder noch erteilen wird, haben gegenüber dem Bürgen volle Gültigkeit.“
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Durch eine Vereinbarung aus dem Jahre 2009 verpflichtet sich die das Darlehen gewährende Bank wie folgt:
„Die Bank wird vorbehaltlich der Zustimmung ihrer Gremien – unter Beibehaltung der Sicherheiten- die Verlängerung des bestehenden Kreditverhältnisses … anbieten…“
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Bürge unterzeichnet Darlehensvertrag
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Der Bürge unterschreibt 2010 den Entwurf eines Nachtrags zum Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmerin und Bank. Die Bank selbst unterzeichnet diesen Nachtrag nicht, reicht dennoch im Jahre 2012 – nach der Zahlungsunfähigkeit der KG – Klage gegen den Bürgen ein.
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Das OLG Hamm sah in seinem Urteil vom 10.02.2014, Az. 31 U 124/13, in den gescheiterten Verhandlungen zum Nachtrag ein Anerkenntnis des Bürgen und sprach der Bank gegen den Bürgen einen entsprechenden aus der Bürgschaft folgenden Zahlungsanspruch zu.
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Verjährung lag danach nicht vor, weil der Bürge mit seiner Unterschrift unter die Vereinbarung zum Nachtrag ein Anerkenntnis in Bezug auf seine Einstandspflicht abgegeben hatte. Ein solches Anerkenntnis kann grundsätzlich schon durch schlüssiges Verhalten oder bloßes Stillschweigen aber auch durch Verhandlungen abgegeben werden.
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Als Voraussetzung genügte das eindeutige und ernsthaft geäußerte Erklärungsbewusstsein in Bezug auf die Einstandspflicht. Dieses lag vorliegend in der der Unterschrift des Bürgen. Dessen Unterschrift begründete entsprechendes Vertrauen der Bank. Auf die fehlende Unterzeichnung der Bank und das Nichtzustandekommen des Nachtrags selbst kam es danach nicht mehr an.
Beim Scheitern vorn Verhandlungen haben die innerhalb dieser Gespräche abgegebenen Verhandlungen grundsätzlich keine Gültigkeit mehr. Etwas anderes gilt allerdings dann, wann der Wille zur Übernahme der Schuld eindeutig zum Ausdruck kommt. Vorliegend ergab sich aus den Umständen, der uneingeschränkten Unterschrift des Bürgen, dessen entsprechender Wille zur Übernahme der Einstandspflicht.
00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-11-20 10:25:292017-01-25 12:49:50Gescheiterte Vergleichsverhandlungen als Bürgschafts-Anerkenntnis
Mangels Möglichkeit der Fortschreibung der Ursprungskalkulation richtet die Höhe der Vergütung zusätzlicher Arbeiten nach der Ortsüblichkeit.
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Behinderungsbedingte Bauzeitenverzögerung
Die Realisierung eines Bauvorhabens nach VOB / B Werkvertrag verzögerte sich auf Grund von Behinderung. Dadurch erstreckte sich die Bauzeit auch auf die Wintermonate. Witterungs- und jahreszeitlich bedingt wurden ursprünglich nicht vorgesehene Baumaßnahmen erforderlich. Diese führte der Auftragnehmer auf Anordnung des Auftraggebers aus und fordert dafür die ortsübliche Vergütung. Diese zahlt der Auftraggeber nicht und behauptet dazu fehlende Ortsüblichkeit.
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Zusätzliche Baumaßnahmen für die Wintermonate
Das Kammergericht bestätigte am 17.04.2012 zu Az. 7 U 149/10 die Vergütungspflicht der zusätzlichen Baumaßnahmen gemäß § 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B. Da der Auftraggeber die zusätzlichen Baumaßnahmen veranlasst hatte. Zur Bestimmung der Höhe der Vergütung kam allerdings die Anwendung der Regelung des § 2 Abs. 6 Nr. 2 VOB/B nicht in Betracht, weil die zusätzlichen Arbeiten nicht in der Ursprungskalkulation enthalten waren, so dass die enthaltene Kalkulation nicht als Grundlage herangezogen werden konnte.
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Ortsüblichkeit maßgeblich
Das Bestreiten der Höhe des Nachtrags durch den Auftraggeber hatte im Ergebnis keinen Erfolg. Der alleinige Angriff auf die Ortsüblichkeit der Forderung hatte keinen Erfolg, weil eine weitere Begründung zur mangelnden Ortsüblichkeit fehlte. Die zur Prüfung der Ortsüblichkeit notwendigen Informationen können jedoch bei öffentlichen Stellen, z.B. bei der Industrie und Handelskammer, abgefragt werden.
Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe zusätzlicher Vergütung nach §2 Abs. 5 und Abs. 6 VOB/B. Danach ist der neue Preis auf Grundlage der ursprünglichen Vergütung unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosen zu vereinbaren.
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Anspruch auf besondere Vergütung besteht, wenn eine im Vertag nicht vorgesehene Leistung gefordert wird. Auch diese Vergütung bestimmt sich zunächst nach den Grundlagen der Preisermittlung für die ursprünglich vorgesehene vertragliche Leistung und unter Berücksichtigung der besonderen Kosten der zusätzlich geforderten Leistung.
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Nur wenn in der Ursprungskalkulation keinerlei Informationen enthalten sind, die für die Bildung eines neuen Preises herangezogen werden könnten, kann zur Bestimmung der Höhe der Vergütung auf die ortsüblichen Preise zurückgegriffen werden.
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Beansprucht der Unternehmer diese ortsübliche Vergütung, so können die angesetzten Preise nicht pauschal angegriffen werden. Vielmehr ist konkret zu begründen, warum die angesetzten Preise nicht der Ortsüblichkeit entsprechen sollen.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-24 15:08:322017-01-25 12:49:50Ortsübliche Preise für Vergütung zusätzlicher Arbeiten maßgeblich
Der Anspruch auf Entschädigung gemäß § 642 Abs 1. BGB soll kündigungsbedingte Nachteile ausgleichen.
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Abnahme bei Funktionalität
Die Vertragsparteien hatten die Abnahme mit dem Nachweis der Funktionalität der zu erbringenden Leistung verknüpft. Mangels nachweisbarer Funktionalität war die Abnahmefähigkeit nicht gegeben. Die dazu erforderlichen Gerätschaften nebst Personal stellte der Auftraggeber dem Auftragnehmer jedoch nicht zur Verfügung, weil er dazu vertraglich nicht verpflichtet war. Stattdessen erklärte er den Rücktritt vom Vertrag.
Vergütung wegen unterlassener Mitwirkung
Der Auftragnehmer forderte daraufhin u.a. gestützt auf § 642 BGB Vergütung wegen unterlassener Mitwirkung. Anspruch auf Zahlung entsprechenden Werklohns lehnte das OLG Hamburg durch Urteil vom 29.03.2012, Az. 13 U 26/07 ab. Der gesetzliche Entschädigungsanspruch bei Kündigung bestehe lediglich neben dem Vergütungsanspruch gemäß §§ 643, 645 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB. Vergütung nach diesen Regelungen stand dem Auftragnehmer nicht zu, weil die Voraussetzungen des Rücktritts vorlagen. Diesen hatte der Auftraggeber wirksam erklärt, weil er nicht verpflichtet war, Gerätschaften und Personal zur Verfügung zu stellen.
Dogmatisch beinhaltet der Anspruch auf Entschädigung gemäß § 642 Abs. 2 BGB Kompensation für verzugsbedingte Nachteile unter Berücksichtigung ersparter Aufwendung bzw. potenziell anderweitigen Erwerbs durch die Möglichkeiten anderweitiger Verwendung der unternehmerischen Arbeitskraft.
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Zu berücksichtigen ist, dass es im vorliegenden Fall um die Herstellung einer komplexen Anlage ging (Herstellung von 5 automatischen Probenentnehmern zur biochemischen Analytik, sog. Quicksampler). Der Auftragnehmer konnte die Abnahmevoraussetzungen deshalb ohne Mitwirkung des Auftraggebers gar nicht herbeiführen. Dieser Mitwirkungsanspruch war jedoch vertraglich nicht geregelt, so dass Auftraggeber Recht bekam.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-23 08:27:152017-01-25 12:49:50Umfang des Entschädigungsanspruchs bei Kündigung
Ist der Auftraggeber für eine verlängert Bauzeit verantwortlich, können Preiserhöhungen nur in Höhe des tatsächlich nachgewiesenen Mehraufwands geltend gemacht werden.
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Bauzeitverzögerung
In dem zu entscheidenden Fall kam es zu einer Verzögerung der Bauzeit. Dazu vertrat der Auftragnehmer die Auffassung, diese sei vom Auftraggeber zu verantworten, der die erforderliche Planung nicht rechtzeitig vorgelegt hatte. Hinsichtlich der u.a. gestiegenen Mehraufwendungen für Stahl belegt der Auftragnehmer seine Forderung mit angeblich gestiegenen Einkaufspreisen die seitens des Lieferanten angekündigt wurden.
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Anforderungen an die Anspruchsbegründung
Das OLG Köln urteile am 28.01.2014 zu Az. 24 U 199/12, weder die Ankündigung des Lieferanten noch angebliche Preissteigerungen des statistischen Bundesamtes genügen zur Begründung des Anspruchs. Da nicht ersichtlich war auf Grund welcher zunächst fehlenden Planung welche konkreten Mehraufwendungen für Stahl entstanden, war der Vortrag unschlüssig und die Klage abzuweisen. Insbesondere war nicht ersichtlich, warum die kalkulierte Stahlmenge nicht schon vorab, zu den Preisen der Ursprungskalkulation, bestellt werden konnte.
Im Übrigen genügte auch die bloße Ankündigung von Mehraufwendungen nicht, um eine Erhöhung der Preise konkret darzulegen.
In dem entschiedenen Fall stellte sich erneut die Frage nach dem Umfang der Darlegungslast und den Umfang der Begründung für die angeblich entstandenen Mehraufwendungen. Die von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen sind hoch.
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Zu warnen ist vor allgemein gehaltenen Erwägungen und pauschalen Argumente. Letztlich kommt es auf die Umstände in jedem Einzelfall an.
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Dazu ist sind nicht nur im Vorfeld konkrete Angebote und sonstige Nachweise, die Kalkulationsgrundlage waren, aufzuheben und vorzulegen sondern auch diejenigen konkreten Umstände zu dokumentieren, die Grundlage für den Mehrvergütungsanspruch sein sollen. Zu nennen sind insbesondere folgende Kriterien:
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Leistungsbereitschaft des Auftragnehmers im Zeitpunkt einer Behinderung
Störung muss sich tatsächlich auf den Bauablauf ausgewirkt haben
Berücksichtigung von Kompensationsmöglichkeiten (Pufferzeiten; veränderter Bauablauf)
Realisierbarkeit der Bauaufgabe bei ungehindertem Bauablauf
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-21 07:57:172017-01-25 12:49:50Berechnungsanforderungen für Bauzeitverzögerungsansprüche
Wird das Zustandekommen eines Bauvertrages an die gesicherte Finanzierung gebunden besteht beim Scheitern der Finanzierung kein Anspruch auf Vergütung.
Schlüsselfertige Errichtung vereinbart
Der vertraglich gebundene Unternehmer sollte gegen pauschale Vergütung eine Wohnanlageschlüsselfertig errichten. Der geschlossene Vertrag enthielt eine Klausel. Danach sollte der Vertrag nicht zustande kommen, wenn die Finanzierung scheitert. Für diesen Fall sollten auch alle Ansprüche wechselseitig ausgeschlossen sein. Bevor Klarheit in Bezug auf die Finanzierung besteht beginnt der Unternehmer auf Wunsch des Auftraggebers mit der Bauausführung.
Finanzierung scheitert
Während der Bauausführung stellt sich heraus, dass die Finanzierung scheitert. Deshalb wird das Projekt eingestellt. Der Unternehmer beansprucht Vergütung für die zwischenzeitlich erbrachten Bauleistungen einschließlich Zuschlägen und entgangenen Gewinn.
Kein Vergütungsanspruch
Das OLG Köln lässt den Vergütungsanspruch in seinem Urteil vom 28.06.2013, Az. 19 U 91/10, scheitern. Auf Basis einer Vertragsauslegung entfielen die vertraglich vereinbarten Rechtswirkungen im Ergebnis, auf Grund einer sog. auflösenden Bedingung gemäß § 158 BGB, weil die Finanzierung scheiterte.
Vertragliche Vereinbarung
Wörtlich hatten die Parteien u.a. vereinbart: „Insbesondere kommt dieser Vertrag nicht zu Stande, wenn die Finanzierung ….. nicht gewährleistet oder nicht gesichert ist bzw. kein Finanzpartner (Bank, Versicherung o. ä.) gefunden werden kann, der zu wirtschaftlichen Konditionen zur Finanzierung … bereit ist.“
„Sofern der Vertrag aus den vorgenannten Gründen nicht zu Stande kommt, bestehen wechselseitig keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden.“
Auslegung des Wortlauts
Aus dieser vertraglich verwendeten Formulierung leitet das Oberlandesgericht eine auflösende Bedingung handelt. Deshalb wurden die vertraglichen Vereinbarungen unwirksam, nachdem die Finanzierung nicht zustande kam.
Auch den Wortlaut der weiteren vertraglichen Regelung, dass für diesen Fall keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden bestehen, verstand das OLG wörtlich und gelangte zu dem Ergebnis, dass keine Zahlungsverpflichtung besteht.
Bei einem derart eindeutigen Wortlaut des Vertrages spricht vieles dafür, dass die Vertragsparteien das Risiko der Finanzierung kannten und dass der Bauunternehmer das Risiko, für die bereits erbrachten Bauleistungen keine Vergütung zu erhalten, bewusst eingegangen ist.
In vergleichbaren Fallkonstellationen empfiehlt es sich eine eindeutige Regelung über die Vergütung auch für bereits erbrachte Leistungen zu treffen, die auch den Fall des Bedingungseintritts mit umfassen.
Sollte zwischen den Parteien keine Einigkeit über eine Vergütungspflicht erzielt werden können, so empfiehlt sich zumindest eine sorgfältige Lektüre und das Streichen entsprechender Passagen, die zum vollständigen Entfallen des Anspruchs führen können, um grundsätzlich bestehende Ansprüche jedenfalls aus dem Gesetz herleiten zu können.
Zu beachten ist im Ergebnis allerdings, dass etwa bestehende Ansprüche jedenfalls dann nur Steine statt Brot bedeuten, wenn der Grund für die gescheiterte Finanzierung mangelnde Solvenz der / des AG bzw. die Unrentabilität des Projekts insgesamt ist. Das Insolvenzrisiko bleibt, gerade auch beim Erbringen einer Vorleistung durch den Auftragnehmer, bestehen.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-01 11:42:022017-01-25 12:49:50Keine Vergütung bei gescheiterter Finanzierung
