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Hauskauf – Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

Tatbestand der Arglisthaftung lässt kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Maderbefall verschwiegen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit.  Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

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Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Veräußerer ließen sich dazu dergestalt ein, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

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OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz begründete durch Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12 die Arglisthaftung der Veräußerer und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro.

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Mangel war bekannt

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

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Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

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Reservierungsklauseln in Maklerverträgen sind regelmäßig unwirksam

Bekommen Kunden für eine Reservierungsverpflichtung des Maklers keine bzw. keine spürbare (geldwerte) Gegenleistung so ist die „Reservierungsklausel“ unwirksam.   

 

Unterzeichnung eines vorformulierten Vertrages

 

Die Kläger des hier entschiedenen Falles unterzeichneten einen von der Beklagten vorformuliertes Übereinkommen. Dieses sollte zu einem notariell beurkundungsbedürftigen Kaufvertrag nebst Finanzierung führen.

   

Wortlaut einer Vertragsklausel

 

Die entsprechende Reservierungsklausel hatte folgenden Wortlaut:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung

Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:

a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.

     

Vorgesehene Anrechnung

 

Die mit der Reservierung einhergehende Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung keinen anderen Interessenten mehr zum Erwerb anzubieten, sollte mit einer Tätigkeitsentgelt in Höhe von 750,00 € zu entlohnen sein. Beim Zustandekommen des Notarvertrags war dann eine Anzahlung auf die 1. Rate vorgesehen.

 

Nichtzustandekommen des vermittelten Hauptvertrages

 

Zum Hauptvertrag kam es allerdings nicht, so dass auch die Anrechnungsmöglichkeit gar nicht erst entstand. Die Kläger wollten dennoch ihr Geld zurück. Da die Beklagte dies  mit Hinweis auf die in dem Vertrag ebenfalls enthaltene Fälligkeitsregelung – mit Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung – ablehnte und die Kläger entsprechend unterzeichnet hatten, kam es zu dem hier vorliegenden Rechtsstreit.

  

Inhaltskontrolle durch den Bundesgerichtshof

 

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel auf Grund einer Klauselkontrolle unwirksam ist. Dies deshalb, weil die hier verwendete Reservierungsklausel eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern sollte. Diese hielt der Inhaltskontrolle nicht stand.

 

Wegfall des Rechtsgrundes führt zur Unwirksamkeit

 

Infolge der somit vorliegenden teilweisen Unwirksamkeit des Vertrages bestand kein Rechtsgrund für den Erhalt des Geldes. Die Kläger bekamen die geleistete Zahlung zurück.

  • Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.  empfiehlt: Entscheidend war in vorliegendem Fall, dass der Anspruch auf Maklervergütung in § 652 BGB erfolgsabhängig ausgestaltet ist. Anders als z.B. beim Dienstvertrag, den z.B. ein Arbeitnehmer abschließt, werden Maklerleistungen nicht auf Grund von Bemühungen honoriert, sondern für einen konkreten Erfolg. Dieser liegt regelmäßig – wie auch vorliegend – in dem Zustandekommen des Hauptvertrages über eine Immobilie.
  • Diesem Zustandekommen des Hauptvertrages diente auch die hier streitgegenständliche Reservierungsklausel. Da die Käufer vorliegend von ihrer Kaufabsicht Abstand nahmen und sich letztlich für eine Immobilie entschieden, bestand auch kein Anspruch auf das Reservierungsentgelt.
  • Die Maklerfirma hatte hier eine unzulässige Klausel gewählt, bzw. die gewählte Klausel nicht richtig ausgelegt. Die daraus folgende Beschränkung der Entscheidungsfreiheit ist letztlich auch mit dem Formerfordernis, das für Verträge über Grundstücke in § 311 b BGB normiert ist, unvereinbar. Der durch den Bundesgerichtshof getroffenen Entscheidung ist deshalb im Ergebnis zuzustimmen.

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Bank kann Aufklärungspflicht über Provisionszahlungen der Vermittler treffen

Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen.

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Beim Immobilienkauf vertraglich vereinbarte Mieterträge müssen rechtmäßig erzielbar sein

Fehlerhafte Angaben über Miete und Betriebskosten sind Beschaffenheitsvereinbarungen bzw. Zusicherungen, die zur Schadensersatzpflicht führen können.

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Mischklausel 7er MaBV Bürgschaft gegen vollständige Kaufpreiszahlung unwirksam

Eine Regelung in  einem  Bauträgervertrag, die den Bauträger zur Hinterlegung einer Bürgschaft über 3,5 % des Kaufpreises bis zu vollständigen Fertigstellung verpflichten ist unzulässig und führt zur Anwendung des § 641 Abs. 1 BGB.

 

Bürgschaft im Gegenzug zu vollständiger Kaufpreiszahlung

Der zwischen den Parteien abgeschlossene Bauträgervertrag sah bei Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Hauses eine durch den Bauträger zu stellende Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises im Gegenzug zur vollständigen Kaufpreiszahlung vor.

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Verzug des Erwerbers beim Kauf vom Bauträger – OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02

Die Entscheidung

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt, Urteil vom 27.07.2004, Az. 21 U 17/02 kommt der Erwerber mit einer Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werdenden Rate nicht in Verzug wegen Mängeln oder ausstehenden Restarbeiten keine Übergabe erfolgen kann. Weiterlesen