Mischklausel 7er MaBV Bürgschaft gegen vollständige Kaufpreiszahlung unwirksam

Eine Regelung in  einem  Bauträgervertrag, die den Bauträger zur Hinterlegung einer Bürgschaft über 3,5 % des Kaufpreises bis zu vollständigen Fertigstellung verpflichten ist unzulässig und führt zur Anwendung des § 641 Abs. 1 BGB.

 

Bürgschaft im Gegenzug zu vollständiger Kaufpreiszahlung

Der zwischen den Parteien abgeschlossene Bauträgervertrag sah bei Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Hauses eine durch den Bauträger zu stellende Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises im Gegenzug zur vollständigen Kaufpreiszahlung vor.

Zahlung erst nach vollständiger Mängelbeseitigung

Der Erwerber behauptet Mängel und zahlt den vollständigen Kaufpreis erst nach vollständiger Mängelbeseitigung. Sein Vertragspartner, der Bauträger ist der Auffassung, die Wohnung sei bereits beim ersten Abnahmetermin mangelfrei errichtet gewesen und beansprucht deshalb Verzugszinsen als Schadensersatz.

Vollständige Fertigstellung als Fälligkeitsvoraussetzung

Das OLG Schleswig entschied durch Urteil vom 07.05.2010, Aktenzeichen 4 U 126/08, dass es auf die MaBV Vorschriften und nicht auf die tatsächliche Bezugsfertigkeit ankomme. Eine Bürgschaft über einen Betrag von 3,5 % des Kaufpreises genügten den eindeutigen MaBV Anforderungen nicht. Das Gericht vertritt die Auffassung es liege ein Verstoß gegen das Vorauszahlungsverbot vor. Deshalb komme unabhängig von der Höhe der durch den Bauträger zu leistenden Sicherheit gar keine wirksame Vereinbarung eines Sicherungsmittels in Betracht. Eine von den in der MaBV vorgesehenen Abschlagszahlungen abweichende Vereinbarung sei wegen unzulässiger Abweichung von den Vorgaben des Gesetzgebers unwirksam. Die entstandene Vertragslücke ist durch die gesetzliche Regelung des § 641 Abs. 1 BGB zu schließen. Danach kann der Bauträger erst dann seine Vergütung verlangen, wenn seine Werkleistung vollständig fertig gestellt ist. Da vollständige Fertigstellung erst nach Beseitigung aller Mängel gegeben war, konnte der Bauträger für den inzwischen verstrichenen Zeitraum keinen Verzugsschaden ersetzt verlangen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Immer wieder ist u beachten, dass Bauträgerverträge unwirksame Klauseln beinhalten. Nicht nur in Bezug auf die Bürgschaft, sondern auch hinsichtlich der weiteren Regelungen der MaBV. In Bezug auf die zu leistenden Zahlungen sei insbesondere auf die Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV. Dieser hat folgenden Wortlaut:

Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1.30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
2.Von der restlichen Vertragssumme
40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
3 vom Hundert für den Estrich,
4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

 

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