Bestrebungen des Gesetzgebers zur Reform des Bauvertragsrechts exitierten bereits seite über einem Jahrzehnt. Konkrete Thesen wurden und werden seit dem ersten Baugerichtstag in Hamm diskutiert. Gerade die aktuell sehr allgemein gehaltenen Thesen des Werkvertragsrechts gaben zwischenzeitlich Anlass konkrete Fakten zu schaffen.
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Erfodernis zur Regelung des Bauvertragsrechts
Sowohl der technische als auch der rechtliche Fortschritt, insbesondere die ständig wachsende Flut an gerichtlichen Entscheidungen geben den Ausschlag wesentliche Fragen konkret zu regeln. Zu nennen sind insbesondere spezelle Regeln für folgende Verträge:
Bauvertrag
Verbrauchervertrag
Architektenvertrag und den
Ingenieurvertrag
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Wesentliche Inhalte der Neuregelung
Erforderlich ist die Neuregelung, weil der Bauvertrag, anders als der Werkvertrag, eine länger Zeitpsanne umfasst. Zu diesen 4 Vertragstypen sind umfassene Neuregelungen in den §§ 650a bis 650u BGB, mit folgenden Kerninhalten, die von dem aktuell geltenden, bisher bekannten Werkvertragsrecht abweichen:
Anordnungsrecht des Bestellers
Möglichkeit der Vergütungsanpassung bei Mehr- und Mindermengen
Konkretisierungen in Bezug auf die Fragen der Abnahme
Bereits bestehende Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung wird explizit geregelt
Verbraucher-Bauverträge ehalten eine Baubeschreibungspflicht
Einführung einer Pflicht für beide Parteien zur verbidlichen Bauzeitregelung
Einführung eines Widerrufsrechts für Verbraucher
Obergrenze für Abschlagszahlungen
Sonderregelungen für Ingenieur- und Architektenverträge
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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.empfiehlt: Die akutell angestrebte Neuregelung ist zu empfehlen. Es ist durchaus sinnvoll, wenn seitens des Gesetzgebers neue Leitlinien aufgestellt werden durch die konkrete Fragen detailliert geregelt werden. Die Konsequenz, ein Mehr an Rechtssicherheit, schafft Vertrauen in die tägliche Arbeit. Gerade auch auf der Baustelle.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2016-04-12 21:19:442017-01-25 12:49:49Bauvertragsrechtsreform konform kaufrechtlicher Mängelhaftung
Pfusch, bzw. Mängel am Bau sind auf fast jeder Baustelle ein Thema. Die Frage ob es sich um einen Mangel im technischen Sinne handelt beurteilt sich nach dem Vertragsinhalt.
Einhaltung anerkannter Regeln der Technik
Die allgemein anerkannten Regeln der Technik gelten ebenfalls als Maßgabe der geschuldeten Leistungen, so dass deren Nichteinhaltung ebenfalls einen Mangel begründen kann. Dazu entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 7. März 2013, Az. VII ZR 134/12, in Bezug auf eine Holztreppe, dass die allgemein anerkannte Regeln der Technik für handwerkliche Gewerke vorsehen können, dass entweder bei bestimmten Bauteilen eine Mindeststärke eingehalten oder ein Standsicherheitsnachweis im Einzelfall vorgelegt werden muss.
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Bei der Ausführung der entsprechenden Gewerke ist seitens des Unternehmens darauf zu achten, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik und des Handwerks eingehalten werden. Sofern eine Abweichung von diesen Regelungen erfolgt, ist unternehmerseitig darauf hinzuweisen. Ohne einen solchen Hinweis besteht eine Nachbesserungspflicht, unabhängig davon, ob sich schon ein Mangel, bzw. dessen Symptome gezeigt haben.
Fehlende Nachweise
Das in dem seitens des BGH behandelten Fall einschlägige Regelwerk sah in Bezug auf die eingebaute Holztreppe eine Wangenstärke von 50 mm, bzw. bei entsprechendem Nachweis eine Stärke von 45 mm vor. Der Unternehmer legte weder einen Standsicherheitsnachweis noch einen Zustimmung vor. Dazu behauptete der Auftraggeber, die Wangenstärke von nur 40 mm – wie sie im entschiedenen Fall vorliege – entspreche nicht dem Regelwerk.
Nichtbeachtung technischer Regeln als Mangel
Dazu führte der Bundesgerichtshof, wie auch schon die Vorinstanzen in seiner Entscheidung aus, die Leistung müsse die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen, nur dann sei sie nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vertragsgerecht. Entscheidend war deshalb eine Vertragsauslegung nach Maßgabe der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Infolge der vorliegenden Abweichung von diesem technischen Regelwerk bejahte der Bundesgerichtshof das Vorliegen eines Mangels.
Neuherstellungskosten als Vorschussanspruch
Daran anknüpfend konnte der Auftraggeber vorliegend die Kosten für die Neuherstellung auch im Wege des Vorschussanspruchs geltend machen. In Bezug auf die Frage des Umfangs der Mangelbeseitigungsverpflichtung ist zu berücksichtigen, dass schon das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt. Dazu entscheid das OLG Karlsruhe durch Urteil vom 29.11.2013 durch Az. 13 U 80/12 (vom BGH durch Entscheidung vom 26.03.2014, Az. VII ZR 15/14 nicht zur Revision zugelassen, dass bereits das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt.
Keine Beschränkung auf Mangelsymptome
Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied dazu für den Fall einer Dachkonstruktion, dass sich der Auftraggeber nicht mit einer Mangelbeseitigung zufrieden geben muss, die sich auf die offensichtlichen Mängel (-symptome) beschränkt.
Vielmehr behalte der Auftraggeber seinen Anspruch auf Erfüllung des Bauvertrages. Dies beinhalte auch eine vollständige Herstellung der vertraglichen Qualität. Schon die fehlende Sicherheit über die Möglichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs genügt danach für das Bestehen eines Baumangels.
Kompletterneuerung notwendig
In dem entschiedenen Fall ging es um das Fehlen einer Dampfbremse, sog. Dampfsperre. Nach fruchtlosem Fristablauf zur Mängelbeseitigung verlangt der Auftraggeber Vorschuss in Höhe er Kosten für die Erneuerung der Folie, weil einige kleine Beschädigungen vorlagen und nach Durchführung einer so genannten Blower-Door-Messung auch weitere Beschädigungen nicht ausgeschlossen werden konnten. Entscheiden wurde dementsprechend auch darüber ob sich die Mangelbeseitigung auf die nachgewiesenen Fehlstellen beschränken konnte und durfte oder ob eine vollständige Erneuerung geschuldet war.
Beschränkung auf offensichtliche Fehler unzumutbar
Das OLG Karlsruhe bestätige dazu die zu selbigem Thema bereits ergangenen Urteile des OLG Düsseldorf vom 14.07.1995, Az. 22 U 46/95 und des OLG Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az. 11 U 93/01. Danach besteht Anspruch auf vollständige Erneuerung, weil es für den Auftraggeber nicht zumutbar ist, die Nacherfüllung auf offensichtliche Fehler zu beschränken. Dies gelte in den entschiedenen Fällen insbesondere auch deshalb, weil die Dichtigkeit des Daches für ein Gebäude von besonderer Bedeutung ist. Das hohe Risiko weitere Mangelfolgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit begründe die Unzumutbarkeit für den Auftraggeber und Bauherren, zukünftigen Schadenseintritt erst noch abwarten zu müssen.
Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.empfiehlt: Zunächst sollte die vertraglich geschuldete Leistung möglichst eindeutig bestimmt sein. Sowohl durch ausdrückliche Formulierung in Bezug auf die einzubauenden Bauteile als auch in Bezug auf die zu beachtenden Regelwerke (DIN-Normen).
Sachverständigenbewertung
Die Frage des Vorliegens eines Mangels sollte vorzugsweise durch Hinzuziehung geeigneten Sachverstands (Sachverständige) beantwortet werden.
Einbeziehung naher Mangelfolgeschäden
Empfehlenswert ist es hierzu, sich nicht nur auf die eigentlichen Mangelfeststellungen zu beschränken sondern auch nahe liegende Mangelfolgeschäden mit einzubeziehen und nicht nur die Mangelbeseitigungsmaßnahmen selbst sondern auch die jeweiligen Vorsorgemaßnahmen zur Vermeidung von Folgeschäden dokumentieren, beschreiben und bewerten zu lassen, um die jeweils erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen festzulegen.
Umfang nach Wirtschaftlichkeitsmaßstab
Von dem Umfang der seitens des Auftragnehmers an den Auftraggeber zu erstattenden Mangelbeseitigungskosten zählen auch und insbesondere sämtliche Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte.
Auftraggeber trägt Prognoserisiko
Dabei ist entscheidend, welche Aufwendungen ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte. Maßgeblich für die Betrachtung der Erforderlichkeit ist dabei der Zeitpunkt der Beauftragung eines Drittunternehmens. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Auftraggeber das Prognoserisiko trägt. Das bedeutet entsprechend des Urteils des BGH vom 07.03.2013, Az. VII ZR 119/10, dass der Auftraggeber die Kosten der Mangelbeseitigung selbst zu tragen hat, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass die Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht erforderlich waren.
Gerne möchte ich Sie einladen, sich meinen Gastbeitrag zu dem Thema beim Deutschlandfunk anzuhören:
00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2015-06-30 14:50:192017-01-25 12:49:49Pfusch am Bau…
Durch Anwendung spezieller Baustreitlösungstechniken helfe ich Ihnen bei der individuellen Verhandlung in den verschiedensten Konfliktbereichen auf der Baustelle
Projektbegleitende Baurechtsmediation
Das Beratungsangebot für die Bauwirtschaft erstreckt sich auf sämtliche Bereiche der projektbegleitendenBaurechtsmediation. Zu nennen sind hier zunächst die Phasen der Vertragsanbahnung und der Vertragsverhandlung. Daran anknüpfend folgen die Aufbauphasen der Projektdurchführung und der Projektrealisierung bis hin zum Projektabschluss. In allen diesen Phasen stehe ich Ihnen als Bau-Wirtschaftsanwalt und –Mediator projektbegleitend auch auf der Baustelle zur Verfügung.
Baukonflikte
Die jeweiligen Konfliktfelder erstrecken sich innerhalb dieser Phasen auf die Interaktion zwischen den Beteiligten (Auftraggeber, Auftragnehmer und weitere Baubeteiligte, wie etwa Planer und / oder Überwacher). Anlass und Gegenstand der zu lösenden Streitigkeiten sind meist Fehler bzw. Lücken in der Planung, bzw. in der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dies hat zur Folge, dass Nachtragsverhandlungen notwendig werden.
Ziel der baubegleitenden Projektmediation ist es, in jeder Phase, eine mindestens tragfähige und maximal optimierte Lösung zwischen allen Beteiligten zu entwickeln, die auf die individuellen Bedürfnisse und auf die jeweilige Einzelfallsituation konkret, dauerhaft und selbstbestimmt angepasst ist.
Beratungsschritte
Die Beratung erfolgt grundsätzlich in folgenden Schritten, die jedoch innerhalb jeder baubegleitenden Baurechtsmediation anzupassen sind und deshalb variieren können:
Klärung des Auftrags, Vorgehen bei Änderungen und Erweiterungen;
Prüfung der rechtlichen Grundlagen, insbesondere der Verträge;
Bestandsaufnahme, Eingrenzung und Bestimmung des Konflikts;
Prüfung der erforderlichen Lieferungen und Leistungen;
Verhandlung mit / zwischen Auftraggeber oder Verursacher einer Änderung;
Herstellung von Akzeptanz bei Auftraggeber und / oder Verursacher;
Entwicklung tragfähiger und realisierbarer Lösungen;
Ergebnisdokumentation durch vertragliche Gestaltung der Vereinbarung.
Tatsächliche Projektsituation
Praktisches Anwendungsfeld der der Lösung von Konflikten auf der Baustellte sind sämtliche Bausituation und sämtliche Bauvorhaben. Konflikte treten hierbei innerhalb der jeweiligen am Bau beteiligten Unternehmen selbst oder auch zwischen verschiedenen am Bau beteiligten Unternehmen auf. Weitere Anwendungsfelder sind Unstimmigkeiten innerhalb Planungsbüros oder zwischen Planung und Bauausführung (Unternehmen und / oder Bauleitung). Friktionen können schließlich auch innerhalb der Vertragsverhältnisse zwischen Investor / Bauherr auftreten, sofern mehrere am Bau beteiligten (Unternehmen), sei es als Arbeitsgemeinschaft oder als Konsortium zusammenarbeiten, um das Gesamtprojekt zu realisieren.
Rechtliche Vertragsgrundlagen
In sämtlichen Konstellationen kommt es vor, dass die vertraglichen Grundlagen zwischen den am Bau beteiligten Unternehmen unvollständig oder lückenhaft sind, weil gerade die entstandene Lage / tatsächliche Situation nicht geregelt wurde. Die entsprechende Lösung für diese Veränderungen, z.B. notwendigerweise entstehende weitere Leistungen / Erfordernis zusätzlicher Regelungen, gilt es dann im Rahmen der Baudurchführung baubegleitend zu entwickeln. Empfehlenswert ist es in dieser Situation möglichst frühzeitig (erneut) in die Verhandlungsphase einzutreten, sobald klar ist, dass es im Rahmen der Projektrealisierung zu Veränderungen kommen wird. Als Wirtschaftsanwalt und –Mediator helfe ich dabei durch projektbegleitende Baurechtsmediation dabei, zunächst die Bereitschaft der Parteien zu wecken, aufeinander zu anstatt aufeinander los zu gehen. Innerhalb der Verhandlungen helfe ich mit bestimmen Baustreitlösungstechniken dabei etwa bestehende Unstimmigkeiten zu regeln und entweder gar nicht erst entstehen zu lassen oder schnellstmöglich wieder aus der Welt zu schaffen.
Praktische Anwendungsbeispiele (Bausituationen)
In der Praxis bietet sich die Möglichkeit projektbegleitender Baurechtsmediation insbesondere in den folgenden Konstellationen der Leistungsabweichung:
Mengenabweichungen von mehr als 10 %, beim Pauschalpreisvertrag und Höhe der Vergütung des Unternehmers auf der Basis des ursprünglich vereinbarten Einheitspreises oder im Wege der Preisanpassung
Leistungsmodifikationen, insbesondere Verfahren bei:
Herausnahme von Leistungen (Teil-Kündigungen / Selbstvornahme)
Leistungsänderungen (Änderungen des Bauentwurf / Preisneuberechnung)
Zusätzliche Leistungen (bisher nicht erfasste (nicht) angeordnete (erforderliche) Leistungen)
Folgeaufträge (Keine Nachträge, sondern selbstständige neue Leistungen)
Bauzeitverzögerungen: Die Bauzeit stellt neben Qualität und Kosten die dritte Säule für den Erfolg eines Bauprojekts Verändern sich die Vertragsfristen und / oder können diese nicht eingehalten werden, so sind die Konflikte der Auslegung vertraglicher Klauseln zu Pufferzeiten etwa genauso relevant, wie etwa die Klärung der Frage, ob es sich um verbindliche Fristen handelte oder um bloße Absichtserklärungen bzw. Zwischenfristen, die nicht zwangsläufig zur Überschreitung des Endtermins führen.
Regelungsgegenstände
In den einzelnen Konfliktfeldern besteht sodann weiterer Klärungs- und Vereinbarungsbedarf, der im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation unter Mithilfe des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., eine sinnvolle Regelung erfahren kann:
Feststellung des Bautenstandes und Beweissicherung;
Beauftragung von geeigneten Drittunternehmen;
Sicherung der Baustelle;
Prüfung, ob die Sicherungsrechte eine Drittbeauftragung ohne weiteres zulassen.
Konstellationen der projektbegleitenden Baurechtsmediation
Ist etwa fraglich, ob es sich um eine Anordnung zur Bauzeit handelt und ist der Auftraggeber auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht berechtigt, Anordnungen zur Bauzeit zu treffen, so findet die projektbegleitende Baurechtsmediation in folgenden Konstellationen Anwendung.
Zunächst ist es denkbar, dass der Auftragnehmer mit der Anordnung einverstanden ist. Wird im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation eine einverständliche Vertragsänderung mit entsprechender Vergütungsfolge erzielt und durch schriftliche Vereinbarung in solcher Art und Weise fixiert, dass sowohl Streit über die Berechtigung der Änderungsanordnung als auch Streit über die Höhe der Vergütung vermieden werden.
Bedarf projektbegleitender Streitlösung
Kommt es zu keiner einvernehmlichen Änderung und bleibt es deshalb bei fehlendem Einverständnis des Auftragnehmers mit der Anordnung, so besteht schon aus tatsächlichen Gründen Bedarf zu projektbegleitenden Lösung der Baustreitigkeit durch mediative Baustreitlösungstechniken des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., etwa weil aus irgendeinem Grund, der nicht aus der Sphäre des Auftragnehmers stammt, ein Baustopp oder eine Änderung der Ausführungsfristen verfügt wurde. Der Konflikt betrifft dann äußere Zwänge einerseits und (gefühlte) Behinderungen anderseits, so dass es in besonderem Maße gilt, Verständnis für die jeweils andere Position zu wecken und die beiderseitigen Interessen genau zu klären und zu verdeutlichen.
Arbeitsziele
Ziel meiner Arbeit als Wirtschaftsanwalt und –Mediator ist es, im Wege projektbegleitender Baurechtsmediation jeweils nachfolgende Einstellungen der Parteien eines etwa bestehenden Konflikts zu wecken:
Herstellung wechselseitiger Akzeptanz und Wertschätzung, so dass der Konflikt als beiderseitig wahrgenommen und im Sinne der besten Möglichen Praxis für alle Beteiligten technisch sinnvoll, wirtschaftlich vorteilhaft und rechtlich tragfähig gelöst wird.
Bereitschaft eigene Interessen / Positionen zu benennen / offenzulegen und die entsprechenden Interessen / Positionen der anderen Konfliktpartei(en) zu respektieren, so dass eine beiderseitig vorteilhafte Lösung erarbeitet werden kann.
Führen ehrlicher Verhandlungen auf Augenhöhe, auch wenn es sich um verschiedene Ebenen innerhalb eines hierarchischen Systems (z.B. Bauunternehmen) handelt, indem Gefühle, Positionen, Interessen und Absichten wahrheitsgemäß und unverfälscht offen gelegt werden;
Verständnis für die entsprechenden Haltungen der anderen Konfliktparteien aufbringen;
den Konflikt gerade im Hinblick auf die Ziele und Interessen der anderen Beteiligten betrachten können;
Bereitschaft eine sachliche Lösung aus dem Konflikt selbst heraus zu entwickeln und dabei gerade auch kreative Ergebnisse zu entwickeln.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2015-03-17 08:53:292017-01-25 12:49:50Baumediation – Baustreitlösungstechniken
Verhandlungen können als Anerkenntnis einer Bürgschaftsforderung genügen.
Verhandlungen über Darlehensverlängerung
Bank, Darlehensnehmerin und Bürge verhandelten im Jahre 2010 mehrfach über die Verlängerung eines durch Bürgschaft gesicherten Darlehens. Die entsprechende Bürgschaft stammt aus dem Jahre 2007. Der Sicherungszweck ist wie folgt definiert:
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„Die Bürgschaft wird zur Sicherung aller Forderungen … übernommen …“
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Außerdem findet sich in der Bürgschaft folgende Regelung
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„Anerkenntnisse, die der Hauptschuldner der Landesbank erteilt hat oder noch erteilen wird, haben gegenüber dem Bürgen volle Gültigkeit.“
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Durch eine Vereinbarung aus dem Jahre 2009 verpflichtet sich die das Darlehen gewährende Bank wie folgt:
„Die Bank wird vorbehaltlich der Zustimmung ihrer Gremien – unter Beibehaltung der Sicherheiten- die Verlängerung des bestehenden Kreditverhältnisses … anbieten…“
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Bürge unterzeichnet Darlehensvertrag
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Der Bürge unterschreibt 2010 den Entwurf eines Nachtrags zum Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmerin und Bank. Die Bank selbst unterzeichnet diesen Nachtrag nicht, reicht dennoch im Jahre 2012 – nach der Zahlungsunfähigkeit der KG – Klage gegen den Bürgen ein.
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Das OLG Hamm sah in seinem Urteil vom 10.02.2014, Az. 31 U 124/13, in den gescheiterten Verhandlungen zum Nachtrag ein Anerkenntnis des Bürgen und sprach der Bank gegen den Bürgen einen entsprechenden aus der Bürgschaft folgenden Zahlungsanspruch zu.
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Verjährung lag danach nicht vor, weil der Bürge mit seiner Unterschrift unter die Vereinbarung zum Nachtrag ein Anerkenntnis in Bezug auf seine Einstandspflicht abgegeben hatte. Ein solches Anerkenntnis kann grundsätzlich schon durch schlüssiges Verhalten oder bloßes Stillschweigen aber auch durch Verhandlungen abgegeben werden.
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Als Voraussetzung genügte das eindeutige und ernsthaft geäußerte Erklärungsbewusstsein in Bezug auf die Einstandspflicht. Dieses lag vorliegend in der der Unterschrift des Bürgen. Dessen Unterschrift begründete entsprechendes Vertrauen der Bank. Auf die fehlende Unterzeichnung der Bank und das Nichtzustandekommen des Nachtrags selbst kam es danach nicht mehr an.
Beim Scheitern vorn Verhandlungen haben die innerhalb dieser Gespräche abgegebenen Verhandlungen grundsätzlich keine Gültigkeit mehr. Etwas anderes gilt allerdings dann, wann der Wille zur Übernahme der Schuld eindeutig zum Ausdruck kommt. Vorliegend ergab sich aus den Umständen, der uneingeschränkten Unterschrift des Bürgen, dessen entsprechender Wille zur Übernahme der Einstandspflicht.
00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-11-20 10:25:292017-01-25 12:49:50Gescheiterte Vergleichsverhandlungen als Bürgschafts-Anerkenntnis
Eine AGB-Klausel die für den Fall einer Kündigung auf den aktuellen Stand der Kostenermittlung abstellt ist überraschend und deshalb unwirksam.
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Regelung im Formularvertrag
In einem als Formularvertrag mit Änderungsoptionen ausgestalteten Architektenvertrag ist neben anderen Vereinbarungen und Optionen u.a. eine Klausel für den Fall einer Kündigung enthalten. Nach der Regelung soll sich das Architektenhonorar nach dem Stand der theoretischen Kostenermittlung im Zeitpunkt der Kündigungserklärung berechnen. Die Klausel hatte folgenden Wortlaut:
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Endet das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt, zu dem die vereinbarte Ermittlung der voraussichtlichen Herstellungskosten noch nicht vorliegt, so gilt gemäß § 10 Abs. 2 HOAI der zu diesem Zeitpunkt geschuldete Kostenermittlungsstand.
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Grundlage der Honorarforderung
Der Kostenermittlungsstand nach der Kostenberechnung des Architekten geht deutlich über die tatsächlichen Baukosten hinaus. Deshalb streiten die Parteien über Höhe der anrechenbaren Kosten die sich entweder nach der Kostenberechnung oder nach den tatsächlichen Baukosten richtet und Anknüpfungsgrundlage für die Höhe der Honorarforderung des Architekten ist.
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Überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB
Dazu urteilte das OLG Köln am 28.03.2013 zu Az. 19 U 178/12, die Klausel sei als AGB – Klausel überraschend gemäß § 305 c Abs. 1 BGB und deshalb unwirksam. Die Regelung verstoße insbesondere gegen die sonstige Vertragssystematik, da diese ansonsten auf die tatsächlichen Kosten abstellt.
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Kein Entfallen der AGB – Eigenschaft
Auch die im Vertragstext enthaltenen Auswahlmöglichkeiten ließen die Eigenschaft als Formularvertrag (AGB) nicht entfallen, da jedenfalls die entscheidende Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde.
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Abtrennbarkeit der Regelung
Schließlich war die Regelung auch abtrennbar, weil sie eine abweichende Honor–Abrechnungsmethode schaffe, die einen eigenständigen mit den anderen Regelungen nicht im Zusammenhang stehenden Anwendungsbereich entfalte.
Der Rechtsprechung liegt eine lange Kette höchstrichterlicher Entscheidungen zugrunde. Schon seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.05.1983, Az. VIII ZR 20/82 ist anerkannt, dass das Aushandeln einzelner Klauseln nichts daran ändert, dass die weiteren im Vertrag enthaltenen Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben.
Eine Ausnahme ist bei Verträgen zwischen Unternehmen nur dann vorgesehen, wenn das Aushandeln auf sachlich zusammengehörende Regelungen ausstrahlt. Dies war hier jedoch nicht der Fall. Die Klausel war vielmehr abtrennbar, weil die Regelung eine von der gesetzlichen Vorschrift abweichende Honorar-Berechnungsmethode schuf.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-19 19:36:112017-01-25 12:49:50Vereinbarung anrechenbarere Kosten in Architekten-AGB unwirksam
Wird das Zustandekommen eines Bauvertrages an die gesicherte Finanzierung gebunden besteht beim Scheitern der Finanzierung kein Anspruch auf Vergütung.
Schlüsselfertige Errichtung vereinbart
Der vertraglich gebundene Unternehmer sollte gegen pauschale Vergütung eine Wohnanlageschlüsselfertig errichten. Der geschlossene Vertrag enthielt eine Klausel. Danach sollte der Vertrag nicht zustande kommen, wenn die Finanzierung scheitert. Für diesen Fall sollten auch alle Ansprüche wechselseitig ausgeschlossen sein. Bevor Klarheit in Bezug auf die Finanzierung besteht beginnt der Unternehmer auf Wunsch des Auftraggebers mit der Bauausführung.
Finanzierung scheitert
Während der Bauausführung stellt sich heraus, dass die Finanzierung scheitert. Deshalb wird das Projekt eingestellt. Der Unternehmer beansprucht Vergütung für die zwischenzeitlich erbrachten Bauleistungen einschließlich Zuschlägen und entgangenen Gewinn.
Kein Vergütungsanspruch
Das OLG Köln lässt den Vergütungsanspruch in seinem Urteil vom 28.06.2013, Az. 19 U 91/10, scheitern. Auf Basis einer Vertragsauslegung entfielen die vertraglich vereinbarten Rechtswirkungen im Ergebnis, auf Grund einer sog. auflösenden Bedingung gemäß § 158 BGB, weil die Finanzierung scheiterte.
Vertragliche Vereinbarung
Wörtlich hatten die Parteien u.a. vereinbart: „Insbesondere kommt dieser Vertrag nicht zu Stande, wenn die Finanzierung ….. nicht gewährleistet oder nicht gesichert ist bzw. kein Finanzpartner (Bank, Versicherung o. ä.) gefunden werden kann, der zu wirtschaftlichen Konditionen zur Finanzierung … bereit ist.“
„Sofern der Vertrag aus den vorgenannten Gründen nicht zu Stande kommt, bestehen wechselseitig keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden.“
Auslegung des Wortlauts
Aus dieser vertraglich verwendeten Formulierung leitet das Oberlandesgericht eine auflösende Bedingung handelt. Deshalb wurden die vertraglichen Vereinbarungen unwirksam, nachdem die Finanzierung nicht zustande kam.
Auch den Wortlaut der weiteren vertraglichen Regelung, dass für diesen Fall keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden bestehen, verstand das OLG wörtlich und gelangte zu dem Ergebnis, dass keine Zahlungsverpflichtung besteht.
Bei einem derart eindeutigen Wortlaut des Vertrages spricht vieles dafür, dass die Vertragsparteien das Risiko der Finanzierung kannten und dass der Bauunternehmer das Risiko, für die bereits erbrachten Bauleistungen keine Vergütung zu erhalten, bewusst eingegangen ist.
In vergleichbaren Fallkonstellationen empfiehlt es sich eine eindeutige Regelung über die Vergütung auch für bereits erbrachte Leistungen zu treffen, die auch den Fall des Bedingungseintritts mit umfassen.
Sollte zwischen den Parteien keine Einigkeit über eine Vergütungspflicht erzielt werden können, so empfiehlt sich zumindest eine sorgfältige Lektüre und das Streichen entsprechender Passagen, die zum vollständigen Entfallen des Anspruchs führen können, um grundsätzlich bestehende Ansprüche jedenfalls aus dem Gesetz herleiten zu können.
Zu beachten ist im Ergebnis allerdings, dass etwa bestehende Ansprüche jedenfalls dann nur Steine statt Brot bedeuten, wenn der Grund für die gescheiterte Finanzierung mangelnde Solvenz der / des AG bzw. die Unrentabilität des Projekts insgesamt ist. Das Insolvenzrisiko bleibt, gerade auch beim Erbringen einer Vorleistung durch den Auftragnehmer, bestehen.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-10-01 11:42:022017-01-25 12:49:50Keine Vergütung bei gescheiterter Finanzierung
In allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages ist eine Klausel, die die Abnahme durch einen vom Bauträger eingesetzten Verwalter vorsieht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.
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Klausel im Bauträgervertrag
Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Klausel sieh in Bezug auf die Abnahme des mit erworbenen Gemeinschaftseigentums eine Regelung folgenden Wortlauts vor:
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„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von den Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.“
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Abnahmeerklärung und Mängelrüge
Die auf diese Klausel gestützte Abnahme wurde Ende 2001 durch den von dem veräußernden Bauträger eingesetzten Verwalter der Wohnanlage erklärt. Ende 2006 rügen die Erwerber das Vorliegen von Schall-Mängeln. Dagegen wendet der Bauträger Verjährung ein.
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Keine Verjährung wegen Klauselunwirksamkeit
Den Verjährungseinwand ließen die befassten Gerichte wegen Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht gelten. Insbesondere auch der Bundesgerichtshof folgte in seinem Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12 dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.10.2012, Az. 23 U 112/11. Danach ist die Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen unangemessener Beachteilung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.
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Verstoß gegen das Neutralitätsgebot
Zur Begründung der Klauselunwirksamkeit stellt die Rechtsprechung darauf ab, dass der errichtende Bauträger durch die verwendete Regelung einen eng verbundenen und deshalb wohl gesonnenen Verwalter bestellen kann, um die Voraussetzungen der Abnahme zu Gunsten des Bauträger zu bejahen. Dies führe dann dazu, dass die Abnahmeerklärung leicht ohne neutrale Prüfung etwa zu rügender Mängel erfolgen kann.
Entsprechend dem durch diese Rechtsprechung normieren Neutralitätsgebot wird man immer dann von einer Unwirksamkeit der Abnahmeklausel ausgehen können, wenn die Abnahmemöglichkeit durch Personen geschaffen wird, deren Bestellungsrecht alleine und ausschließlich dem veräußernden Bauträger zusteht. Zu unterscheiden ist diese Konstellation allerdings von dem Fall, dass die Bestellung durch individuell ausgehandelte Vereinbarung etwa auch unter Berücksichtigung etwaiger Vorschlagsrechte der Eigentümer erfolgt.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-07-29 11:58:112017-01-25 12:49:50Abnahme – Klauselunwirksamkeit im Bauträgervertrag
Nacherfüllung setzt Lieferung einer mangelfreien Sache voraus. Der Ausbau der zunächst defekt gelieferten Sache sowie der Einbau der neuen Sache wird allerdings nur bei Verbraucherverträgen vom Umfang der Ersatzpflicht mit erfasst.
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Streit über Einbauverpflichtung
2 Unternehmer streiten sich über den Umfang der Nacherfüllung. Fraglich ist insbesondere die Verpflichtung der Lieferantin, nicht nur einen mangelfreie Wasserspeicher zu liefern sondern diesen auch – anstelle des defekten Geräts – in die Anlage einzubauen.
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Beschränkung der Montageverpflichtungen auf den Verbrauchsgüterkauf
Der Bundesgerichtshof, der über die Einbauverpflichtung der Lieferantin entscheiden sollte, verwies auf das Urteil vom 17.10.2012, Az. VIII ZR 226/11. Danach wird § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB nur beim Verbrauchsgüterkauf gemäß § 474 BGB richtlinienkonform dahingehend ausgelegt, dass die Nacherfüllungsvariante „Lieferung einer mangelfreien Sache“ neben dem Ausbau und dem Abtransport der mangelhaften Kaufsache auch deren Einbau umfasst. Kaufverträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern werden nicht erfasst.
Hinsichtlich der Frage, ob die Aus- und Einbaukosten bei Austausch einer mangelhaften Kaufsache mit umfasst sind, ist demnach zu unterscheiden.
Nur wenn auf einer Seite der Vertragsbeziehung ein Unternehmer (Händler oder gewerblicher Lieferant) und auf der anderen Seite ein Verbraucher beteiligt ist, gilt die Pflicht zur richtlinienkonformen Auslegung mit der Folge der Ersatzpflicht von Aus- und Einbaukosten.
Wiedereinbau bzw. Erstattung der aufzuwendenden Kosten kann dann nicht verlangt werden, wenn nur Verbraucher oder nur Unternehmer beteiligt sind. Auch z.B. in der Konstellation zwischen Lieferant und Baustoffhändler besteht keine Ersatzpflicht.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-07-14 09:00:432017-01-25 12:49:50Kein Ersatz für Aus- und Einbaukosten beim Kaufvertrag zwischen Unternehmen
Rechtmäßige Verweigerung der Nacherfüllung durch den Unternehmer gemäß § 635 Abs. 3, 275 BGB führt zum Anspruch des Bestellers auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB ohne dass es einer Fristsetzung bedarf.
Mangelhafte Isolierung
Der für den Bauherrn tätigte Sanitärunternehmer baute anstatt einer nach EnEV vorzusehenden Wärmedämmung von mindestens 20 mm für Warmwasserleitungen nur eine Dämmung mit einer Stärke von 13 mm ein.
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Einwand der Unverhältnismäßigkeit
Der Aufforderung des Bauherrn zur Mangelbeseitigung begegnete der Unternehmer mit dem Einwand der Unverhältnismäßigkeit gemäß § 635 Abs. 2, § 275 BGB weil die Kosten der Beseitigung des Mangels (fehlerhafte Isolierung) etwa 900 bis 1000 Mal teuer wären, als die Kosten des jährlichen Wärmeverlusts.
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Unmittelbares Schadensersatzverlangen des Bauherrn
Dem seitens des Bauherrn daraufhin geäußerte unmittelbare Schadensersatzverlangen gestützt auf § 280 Abs. 1, § 281 BGB gab der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11 statt. Gestützt auf den Wortlaut des § 636 BGB kam es neben der berechtigt verweigerten Nacherfüllung auch nicht auf die ansonsten für Schadensersatz und Rücktritt erforderlichen Fristsetzung an.
Die werkvertraglichen Mängelrechte (Rücktritt, Minderung, Schadensersatz und Selbstvornahme) kommen grundsätzlich erst dann in Betracht wenn der Unternehmer Gelegenheit zur Nacherfüllung hatte.
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Ausnahmsweise kommt auch eine sofortige Anwendung der werkvertraglichen Mängelrechte (ohne Fristsetzung) in Betracht, wenn die Nacherfüllung ausgeschlossen ist, bzw. verweigert werden kann. Die Ausschlusstatbestände ergeben sich aus § 635 Abs. 3 BGB. Zu nennen sind:
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Bestehen eines grobes Missverhältnis zwischen Erfüllungsinteresse des Bauherrn und Aufwand des Unternehmers
Unzumutbarkeit der Nacherfüllung nach Abwägung von Leistungshindernissen für den Unternehmer und Leistungsinteresse für den Besteller.
Unverhältnismäßigkeit der für die Nacherfüllung aufzuwendenden Kosten
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Hinzu kommen gemäß § 636 BGB
Fehlschlagen der Nacherfüllung und
Unzumutbarkeit der Nacherfüllung für den Besteller.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-07-06 23:04:202017-01-25 12:49:51Schadensersatz bei Verweigerung der Nacherfüllung
Erhalten Erwerber ihre vom Bauträger erworbene Wohnung verspätet, so besteht die Möglichkeit eine Nutzungsentschädigung zu erhalten sofern kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht.
Verspätete Fertigstellung
In dem zugrunde liegenden Fall überschritt der Bauträger die vereinbarte Bauzeit mehr als nur ganz geringfügig. Für den Zeitraum der Verspätung verlangen die Erwerber Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nutzungsentschädigung als Verzugsschadenersatz
In seinem Urteil vom 20.02.2014 zu Az. VII ZR 172/13 sprach der Bundesgerichtshof adäquate Nutzungsentschädigung zu und stützt den Anspruch der Erwerber auf §§ 280 Abs. 1 u. 2, § 286 BGB.
Schadenhöhe
Anspruch auf Ausgleich des durch den Nutzungsausfall entstandenen Vermögensschadens wegen Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit sofern eine spürbare Beeinträchtigung der Erwerber besteht.
Spürbarkeitskriterium
Eine solche liegt immer dann vor, wenn die Qualität der bewohnten Wohnung deutlich hinter der Qualität der erworbenen Wohnung zurück bleibt. Neben den verschiedenen entsprechend der Baubeschreibung vorgesehenen Ausstattungsmerkmalen und den Wertvergleich zwischen Alt- und Neubauniveau ist dabei die Größe der Wohnung (Wohnfläche) ein entscheidendes Kriterium
Bei Erwerb einer zu spät fertig gestellten bzw. verspätet bezugsfertigen Eigentumswohnung sollte die Möglichkeit Ersatz des Nutzungsfallschadens zu verlangen nicht außer Betracht gelassen werden. Auch dieser Anspruch bei nicht rechtzeitiger Bereitstellung der Wohnung besteht allerdings nicht uneingeschränkt. Neben der schon erwähnten Ausschlussgründen, Gleichwertigkeit des bisher bewohnten Wohnraums und nur ganz kurzzeitigen Beeinträchtigungen, steht der Anspruch auch im Alternativverhältnis zum Anspruch aus Ersatz der für die bis zum Einzug zu zahlenden Miete.
https://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpg00Fachanwalt Markus Koerentzhttps://marko-baurecht.de/wp-content/uploads/2016/07/logo-marko-baurecht_366x367-300x300.jpgFachanwalt Markus Koerentz2014-06-04 08:47:422017-01-25 12:49:51Nutzungsausfallentschädigung bei verzögerter Wohnungsübergabe
