Pfusch am Bau…

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Richtiges Vorgehen bei Mängeln am Bau

Pfusch, bzw. Mängel am Bau sind auf fast jeder Baustelle ein Thema. Die Frage ob es sich um einen Mangel im technischen Sinne handelt beurteilt sich nach dem Vertragsinhalt.

 

Einhaltung anerkannter Regeln der Technik

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik gelten ebenfalls als Maßgabe  der geschuldeten Leistungen, so dass deren Nichteinhaltung ebenfalls einen Mangel begründen kann. Dazu entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 7. März 2013, Az. VII ZR 134/12, in Bezug auf eine Holztreppe, dass die allgemein anerkannte Regeln der Technik für handwerkliche Gewerke vorsehen können, dass entweder bei bestimmten Bauteilen eine Mindeststärke eingehalten oder ein Standsicherheitsnachweis im Einzelfall vorgelegt werden muss.

 

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Hinweispflicht bei Abweichungen

Bei der Ausführung der entsprechenden Gewerke ist seitens des Unternehmens darauf zu achten, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik und des Handwerks eingehalten werden.  Sofern eine Abweichung von diesen Regelungen erfolgt, ist unternehmerseitig darauf hinzuweisen. Ohne einen solchen Hinweis besteht eine Nachbesserungspflicht, unabhängig davon, ob sich schon ein Mangel, bzw. dessen Symptome gezeigt haben.

 

Fehlende Nachweise

Das in dem seitens des BGH behandelten Fall einschlägige Regelwerk sah in Bezug auf die eingebaute Holztreppe eine Wangenstärke von 50 mm, bzw. bei entsprechendem Nachweis eine Stärke von 45 mm vor.  Der Unternehmer legte weder einen Standsicherheitsnachweis noch einen Zustimmung vor. Dazu behauptete der Auftraggeber, die Wangenstärke von nur 40 mm – wie sie im entschiedenen Fall vorliege – entspreche nicht dem Regelwerk.

 

Nichtbeachtung technischer Regeln als Mangel

Dazu führte der Bundesgerichtshof, wie auch schon die Vorinstanzen in seiner Entscheidung aus, die Leistung  müsse die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen, nur dann sei sie nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vertragsgerecht. Entscheidend war deshalb eine Vertragsauslegung nach Maßgabe der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Infolge der vorliegenden Abweichung von diesem technischen Regelwerk bejahte der Bundesgerichtshof das Vorliegen eines Mangels.

 

Neuherstellungskosten als Vorschussanspruch

Daran anknüpfend konnte der Auftraggeber vorliegend die Kosten für die Neuherstellung auch im Wege des Vorschussanspruchs geltend machen. In Bezug auf die Frage des Umfangs der Mangelbeseitigungsverpflichtung ist zu berücksichtigen, dass schon das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt. Dazu entscheid das OLG Karlsruhe durch Urteil vom 29.11.2013 durch Az. 13 U 80/12 (vom BGH durch Entscheidung vom 26.03.2014, Az. VII ZR 15/14 nicht zur Revision zugelassen, dass bereits das Risiko eines zukünftigen Schadens einen Mangel darstellt.

 

Keine Beschränkung auf Mangelsymptome

Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied dazu für den Fall einer Dachkonstruktion, dass sich der Auftraggeber nicht mit einer Mangelbeseitigung zufrieden geben muss, die sich auf die offensichtlichen Mängel (-symptome) beschränkt.

Vielmehr behalte der Auftraggeber seinen Anspruch auf Erfüllung des Bauvertrages. Dies beinhalte auch eine vollständige Herstellung der vertraglichen Qualität. Schon die fehlende Sicherheit über die Möglichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs genügt danach für das Bestehen eines Baumangels.

 

Kompletterneuerung notwendig

In dem  entschiedenen Fall ging es um das Fehlen einer Dampfbremse, sog. Dampfsperre. Nach fruchtlosem Fristablauf zur Mängelbeseitigung verlangt der Auftraggeber Vorschuss in Höhe er Kosten für die Erneuerung der Folie, weil einige kleine Beschädigungen vorlagen und nach Durchführung einer so genannten Blower-Door-Messung auch weitere Beschädigungen nicht ausgeschlossen werden konnten. Entscheiden wurde dementsprechend auch darüber ob sich die Mangelbeseitigung auf die nachgewiesenen Fehlstellen beschränken konnte und durfte oder ob eine vollständige Erneuerung geschuldet war.

 

Beschränkung auf offensichtliche Fehler unzumutbar

Das OLG Karlsruhe bestätige dazu die zu selbigem Thema bereits ergangenen Urteile des OLG Düsseldorf  vom 14.07.1995, Az. 22 U 46/95 und des OLG Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az.  11 U 93/01. Danach besteht Anspruch auf vollständige Erneuerung, weil es für den Auftraggeber nicht zumutbar ist, die Nacherfüllung auf offensichtliche Fehler zu beschränken. Dies gelte in den entschiedenen Fällen insbesondere auch deshalb, weil die Dichtigkeit des Daches für ein Gebäude von besonderer Bedeutung ist. Das hohe Risiko weitere Mangelfolgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit begründe die Unzumutbarkeit für den Auftraggeber und Bauherren, zukünftigen Schadenseintritt erst noch abwarten zu müssen.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Zunächst sollte die vertraglich geschuldete Leistung möglichst eindeutig bestimmt sein. Sowohl durch ausdrückliche Formulierung in Bezug auf die einzubauenden Bauteile als auch in Bezug auf die zu beachtenden Regelwerke (DIN-Normen).

 

Sachverständigenbewertung

Die Frage des Vorliegens eines Mangels sollte vorzugsweise durch Hinzuziehung geeigneten Sachverstands (Sachverständige) beantwortet werden.

 

Einbeziehung naher Mangelfolgeschäden

Empfehlenswert ist es hierzu, sich nicht nur auf die eigentlichen Mangelfeststellungen zu beschränken sondern auch nahe liegende Mangelfolgeschäden mit einzubeziehen und nicht nur die Mangelbeseitigungsmaßnahmen selbst sondern auch die jeweiligen Vorsorgemaßnahmen zur Vermeidung von Folgeschäden  dokumentieren, beschreiben und bewerten zu lassen, um die jeweils erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen festzulegen.

 

Umfang nach Wirtschaftlichkeitsmaßstab

Von dem Umfang der seitens des Auftragnehmers an den Auftraggeber zu erstattenden Mangelbeseitigungskosten zählen auch und insbesondere sämtliche Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte.

 

Auftraggeber trägt Prognoserisiko

Dabei ist entscheidend, welche Aufwendungen ein wirtschaftlich denkender Auftraggeber für erforderlich halten durfte. Maßgeblich für die Betrachtung der Erforderlichkeit ist dabei der Zeitpunkt der Beauftragung eines Drittunternehmens. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Auftraggeber das Prognoserisiko trägt. Das bedeutet entsprechend des Urteils des BGH vom 07.03.2013, Az. VII ZR 119/10, dass der Auftraggeber die Kosten der Mangelbeseitigung selbst zu tragen hat, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass die Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht erforderlich waren.

 

Gerne möchte ich Sie einladen, sich meinen Gastbeitrag zu dem Thema beim Deutschlandfunk anzuhören:


 

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Baumediation – Baustreitlösungstechniken

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Durch Anwendung spezieller Baustreitlösungstechniken helfe ich Ihnen bei der individuellen Verhandlung in den verschiedensten Konfliktbereichen auf der Baustelle

 

Projektbegleitende Baurechtsmediation

Das Beratungsangebot für die Bauwirtschaft erstreckt sich auf sämtliche Bereiche der projektbegleitenden Baurechtsmediation. Zu nennen sind hier zunächst die Phasen der Vertragsanbahnung und der Vertragsverhandlung. Daran anknüpfend folgen die Aufbauphasen der Projektdurchführung und der Projektrealisierung bis hin zum Projektabschluss. In allen diesen Phasen stehe ich Ihnen als Bau-Wirtschaftsanwalt und –Mediator projektbegleitend auch auf der Baustelle zur Verfügung.

 

Baukonflikte

Die jeweiligen Konfliktfelder erstrecken sich innerhalb dieser Phasen auf die Interaktion zwischen den Beteiligten (Auftraggeber, Auftragnehmer und weitere Baubeteiligte, wie etwa Planer und / oder Überwacher). Anlass und Gegenstand der zu lösenden Streitigkeiten sind meist Fehler bzw. Lücken in der Planung, bzw. in der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dies hat zur Folge, dass Nachtragsverhandlungen notwendig werden.

Ziel der baubegleitenden Projektmediation ist es, in jeder Phase, eine mindestens tragfähige und maximal optimierte Lösung zwischen allen Beteiligten zu entwickeln, die auf die individuellen Bedürfnisse und auf die jeweilige Einzelfallsituation konkret, dauerhaft und selbstbestimmt angepasst ist.

 

Beratungsschritte

Die Beratung erfolgt grundsätzlich in folgenden Schritten, die jedoch innerhalb jeder baubegleitenden Baurechtsmediation anzupassen sind und deshalb variieren können:

  1. Klärung des Auftrags, Vorgehen bei Änderungen und Erweiterungen;
  2. Prüfung der rechtlichen Grundlagen, insbesondere der Verträge;
  3. Bestandsaufnahme, Eingrenzung und Bestimmung des Konflikts;
  4. Prüfung der erforderlichen Lieferungen und Leistungen;
  5. Verhandlung mit / zwischen Auftraggeber oder Verursacher einer Änderung;
  6. Herstellung von Akzeptanz bei Auftraggeber und / oder Verursacher;
  7. Entwicklung tragfähiger und realisierbarer Lösungen;
  8. Ergebnisdokumentation durch vertragliche Gestaltung der Vereinbarung.

 

Tatsächliche Projektsituation

Praktisches Anwendungsfeld der der Lösung von Konflikten auf der Baustellte sind sämtliche Bausituation und sämtliche Bauvorhaben. Konflikte treten hierbei innerhalb der jeweiligen am Bau beteiligten Unternehmen selbst oder auch zwischen verschiedenen am Bau beteiligten Unternehmen auf. Weitere Anwendungsfelder sind Unstimmigkeiten innerhalb Planungsbüros oder zwischen Planung und Bauausführung (Unternehmen und / oder Bauleitung). Friktionen können schließlich auch innerhalb der Vertragsverhältnisse zwischen Investor / Bauherr auftreten, sofern mehrere am Bau beteiligten (Unternehmen), sei es als Arbeitsgemeinschaft oder als Konsortium zusammenarbeiten, um das Gesamtprojekt zu realisieren.

 

Rechtliche Vertragsgrundlagen

In sämtlichen Konstellationen kommt es vor, dass die vertraglichen Grundlagen zwischen den am Bau beteiligten Unternehmen unvollständig oder lückenhaft sind, weil gerade die entstandene Lage / tatsächliche Situation nicht geregelt wurde. Die entsprechende Lösung für diese Veränderungen, z.B. notwendigerweise entstehende weitere Leistungen / Erfordernis zusätzlicher Regelungen, gilt es dann im Rahmen der Baudurchführung baubegleitend zu entwickeln. Empfehlenswert ist es in dieser Situation möglichst frühzeitig (erneut) in die Verhandlungsphase einzutreten, sobald klar ist, dass es im Rahmen der Projektrealisierung zu Veränderungen kommen wird. Als Wirtschaftsanwalt und –Mediator helfe ich dabei durch projektbegleitende Baurechtsmediation dabei, zunächst die Bereitschaft der Parteien zu wecken, aufeinander zu anstatt aufeinander los zu gehen. Innerhalb der Verhandlungen helfe ich mit bestimmen Baustreitlösungstechniken dabei etwa bestehende Unstimmigkeiten zu regeln und entweder gar nicht erst entstehen zu lassen oder schnellstmöglich wieder aus der Welt zu schaffen.

 

Praktische Anwendungsbeispiele (Bausituationen)

In der Praxis bietet sich die Möglichkeit projektbegleitender Baurechtsmediation insbesondere in den folgenden Konstellationen der Leistungsabweichung:

  • Mengenabweichungen von mehr als 10 %, beim Pauschalpreisvertrag und Höhe der Vergütung des Unternehmers auf der Basis des ursprünglich vereinbarten Einheitspreises oder im Wege der Preisanpassung
  • Leistungsmodifikationen, insbesondere Verfahren bei:
  • Herausnahme von Leistungen (Teil-Kündigungen / Selbstvornahme)
  • Leistungsänderungen (Änderungen des Bauentwurf / Preisneuberechnung)
  • Zusätzliche Leistungen (bisher nicht erfasste (nicht) angeordnete (erforderliche) Leistungen)
  • Folgeaufträge (Keine Nachträge, sondern selbstständige neue Leistungen)
  • Bauzeitverzögerungen: Die Bauzeit stellt neben Qualität und Kosten die dritte Säule für den Erfolg eines Bauprojekts Verändern sich die Vertragsfristen und / oder können diese nicht eingehalten werden, so sind die Konflikte der Auslegung vertraglicher Klauseln zu Pufferzeiten etwa genauso relevant, wie etwa die Klärung der Frage, ob es sich um verbindliche Fristen handelte oder um bloße Absichtserklärungen bzw. Zwischenfristen, die nicht zwangsläufig zur Überschreitung des Endtermins führen.

Regelungsgegenstände

In den einzelnen Konfliktfeldern besteht sodann weiterer Klärungs- und Vereinbarungsbedarf, der im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation unter Mithilfe des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., eine sinnvolle Regelung erfahren kann:

  • Feststellung des Bautenstandes und Beweissicherung;
  • Beauftragung von geeigneten Drittunternehmen;
  • Sicherung der Baustelle;
  • Prüfung, ob die Sicherungsrechte eine Drittbeauftragung ohne weiteres zulassen.

 

Konstellationen der projektbegleitenden Baurechtsmediation

Ist etwa fraglich, ob es sich um eine Anordnung zur Bauzeit handelt und ist der Auftraggeber auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht berechtigt, Anordnungen zur Bauzeit zu treffen, so findet die projektbegleitende Baurechtsmediation in folgenden Konstellationen Anwendung.

Zunächst ist es denkbar, dass der Auftragnehmer mit der Anordnung einverstanden ist. Wird im Rahmen der projektbegleitenden Baurechtsmediation eine einverständliche Vertragsänderung mit entsprechender Vergütungsfolge erzielt und durch schriftliche Vereinbarung in solcher Art und Weise fixiert, dass sowohl Streit über die Berechtigung der Änderungsanordnung als auch Streit über die Höhe der Vergütung vermieden werden.

 

Bedarf projektbegleitender Streitlösung

Kommt es zu keiner einvernehmlichen Änderung und bleibt es deshalb bei fehlendem Einverständnis des Auftragnehmers mit der Anordnung, so besteht schon aus tatsächlichen Gründen Bedarf zu projektbegleitenden Lösung der Baustreitigkeit durch mediative Baustreitlösungstechniken des Wirtschaftsanwalts und –Mediators, Markus Koerentz, LL.M., etwa weil aus irgendeinem Grund, der nicht aus der Sphäre des Auftragnehmers stammt, ein Baustopp oder eine Änderung der Ausführungsfristen verfügt wurde. Der Konflikt betrifft dann äußere Zwänge einerseits und (gefühlte) Behinderungen anderseits, so dass es in besonderem Maße gilt, Verständnis für die jeweils andere Position zu wecken und die beiderseitigen Interessen genau zu klären und zu verdeutlichen.

 

Arbeitsziele

Ziel meiner Arbeit als Wirtschaftsanwalt und –Mediator ist es, im Wege projektbegleitender Baurechtsmediation jeweils nachfolgende Einstellungen der Parteien eines etwa bestehenden Konflikts zu wecken:

  • Herstellung wechselseitiger Akzeptanz und Wertschätzung, so dass der Konflikt als beiderseitig wahrgenommen und im Sinne der besten Möglichen Praxis für alle Beteiligten technisch sinnvoll, wirtschaftlich vorteilhaft und rechtlich tragfähig gelöst wird.
  • Bereitschaft eigene Interessen / Positionen zu benennen / offenzulegen und die entsprechenden Interessen / Positionen der anderen Konfliktpartei(en) zu respektieren, so dass eine beiderseitig vorteilhafte Lösung erarbeitet werden kann.
  • Führen ehrlicher Verhandlungen auf Augenhöhe, auch wenn es sich um verschiedene Ebenen innerhalb eines hierarchischen Systems (z.B. Bauunternehmen) handelt, indem Gefühle, Positionen, Interessen und Absichten wahrheitsgemäß und unverfälscht offen gelegt werden;
  • Verständnis für die entsprechenden Haltungen der anderen Konfliktparteien aufbringen;
  • den Konflikt gerade im Hinblick auf die Ziele und Interessen der anderen Beteiligten betrachten können;
  • Bereitschaft eine sachliche Lösung aus dem Konflikt selbst heraus zu entwickeln und dabei gerade auch kreative Ergebnisse zu entwickeln.

 

Wirtschaftsanwalt und –Mediator, Markus Koerentz, LL.M., steht Ihnen bei Beratungsbedarf und Fragen zum Thema Baurecht und als Mediator gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

 

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Keine Vergütung bei gescheiterter Finanzierung

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Wird das Zustandekommen eines Bauvertrages an die gesicherte Finanzierung gebunden besteht beim Scheitern der Finanzierung kein Anspruch auf Vergütung.

 

Schlüsselfertige Errichtung vereinbart

 

Der vertraglich gebundene Unternehmer sollte gegen pauschale Vergütung eine Wohnanlage schlüsselfertig errichten. Der geschlossene Vertrag enthielt eine Klausel. Danach sollte der Vertrag nicht zustande kommen, wenn die Finanzierung scheitert. Für diesen Fall sollten auch alle Ansprüche wechselseitig ausgeschlossen sein. Bevor Klarheit in Bezug auf die Finanzierung besteht beginnt der Unternehmer auf Wunsch des Auftraggebers mit der Bauausführung.

 

Finanzierung scheitert

 

Während der Bauausführung stellt sich heraus, dass die Finanzierung scheitert. Deshalb wird das Projekt eingestellt. Der Unternehmer beansprucht Vergütung für die zwischenzeitlich erbrachten Bauleistungen einschließlich Zuschlägen und entgangenen Gewinn.

 

Kein Vergütungsanspruch

 

Das OLG Köln lässt den Vergütungsanspruch in seinem Urteil vom 28.06.2013, Az. 19 U 91/10, scheitern. Auf Basis einer Vertragsauslegung entfielen die vertraglich vereinbarten Rechtswirkungen im Ergebnis, auf Grund einer sog. auflösenden Bedingung gemäß § 158 BGB, weil die Finanzierung scheiterte.

 

 

Vertragliche Vereinbarung

 

Wörtlich hatten die Parteien u.a. vereinbart:
„Insbesondere kommt dieser Vertrag nicht zu Stande, wenn die Finanzierung ….. nicht gewährleistet oder nicht gesichert ist bzw. kein Finanzpartner (Bank, Versicherung o. ä.) gefunden werden kann, der zu wirtschaftlichen Konditionen zur Finanzierung … bereit ist.“

„Sofern der Vertrag aus den vorgenannten Gründen nicht zu Stande kommt, bestehen wechselseitig keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden.“

 

 

Auslegung des Wortlauts

 

Aus dieser vertraglich verwendeten Formulierung leitet das Oberlandesgericht eine auflösende Bedingung handelt. Deshalb wurden die vertraglichen Vereinbarungen unwirksam, nachdem die Finanzierung nicht zustande kam.

 

Auch den Wortlaut der weiteren vertraglichen Regelung, dass für diesen Fall keinerlei Ansprüche der Vertragsschließenden bestehen, verstand das OLG wörtlich und gelangte zu dem Ergebnis, dass keine Zahlungsverpflichtung besteht.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

 

Bei einem derart eindeutigen Wortlaut des Vertrages spricht vieles dafür, dass die Vertragsparteien das Risiko der Finanzierung kannten und dass der Bauunternehmer das Risiko, für die bereits erbrachten Bauleistungen keine Vergütung zu erhalten, bewusst eingegangen ist.

 

In vergleichbaren Fallkonstellationen empfiehlt es sich eine eindeutige Regelung über die Vergütung auch für bereits erbrachte Leistungen zu treffen, die auch den Fall des Bedingungseintritts mit umfassen.

 

Sollte zwischen den Parteien keine Einigkeit über eine Vergütungspflicht erzielt werden können, so empfiehlt sich zumindest eine sorgfältige Lektüre und das Streichen entsprechender Passagen, die zum vollständigen Entfallen des Anspruchs führen können, um grundsätzlich bestehende Ansprüche jedenfalls aus dem Gesetz herleiten zu können.

 

Zu beachten ist im Ergebnis allerdings, dass etwa bestehende Ansprüche jedenfalls dann nur Steine statt Brot bedeuten, wenn der Grund für die gescheiterte Finanzierung mangelnde Solvenz der / des AG bzw. die Unrentabilität des Projekts insgesamt ist. Das Insolvenzrisiko bleibt, gerade auch beim Erbringen einer Vorleistung durch den Auftragnehmer, bestehen.

 

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Nutzungsausfallentschädigung bei verzögerter Wohnungsübergabe

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Erhalten Erwerber ihre vom Bauträger erworbene Wohnung verspätet, so besteht die Möglichkeit eine Nutzungsentschädigung zu erhalten sofern kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Verspätete Fertigstellung

In dem zugrunde liegenden Fall überschritt der Bauträger die vereinbarte Bauzeit mehr als nur ganz geringfügig. Für den Zeitraum der Verspätung verlangen die Erwerber Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nutzungsentschädigung als Verzugsschadenersatz

In seinem Urteil vom 20.02.2014 zu Az. VII ZR 172/13 sprach der Bundesgerichtshof adäquate Nutzungsentschädigung zu und stützt den Anspruch der Erwerber auf §§ 280 Abs. 1 u. 2, § 286 BGB.

Schadenhöhe

Anspruch auf Ausgleich des durch den Nutzungsausfall entstandenen Vermögensschadens wegen Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit sofern eine spürbare Beeinträchtigung der Erwerber besteht.

Spürbarkeitskriterium

Eine solche liegt immer dann vor, wenn die Qualität der bewohnten Wohnung deutlich hinter der Qualität der erworbenen Wohnung zurück bleibt. Neben den verschiedenen entsprechend der Baubeschreibung vorgesehenen Ausstattungsmerkmalen und den Wertvergleich zwischen Alt- und Neubauniveau ist dabei die Größe der Wohnung (Wohnfläche) ein entscheidendes Kriterium

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Bei Erwerb einer zu spät fertig gestellten bzw. verspätet bezugsfertigen Eigentumswohnung sollte die Möglichkeit Ersatz des Nutzungsfallschadens zu verlangen nicht außer Betracht gelassen werden. Auch dieser Anspruch bei nicht rechtzeitiger Bereitstellung der Wohnung besteht allerdings nicht uneingeschränkt. Neben der schon erwähnten Ausschlussgründen, Gleichwertigkeit des bisher bewohnten Wohnraums und nur ganz kurzzeitigen Beeinträchtigungen, steht der Anspruch auch im Alternativverhältnis zum Anspruch aus Ersatz der für die bis zum Einzug zu zahlenden Miete.

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Kann eine E-Mail der vereinbarten Schriftform genügen?

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Mittels vertraglicher Vereinbarungen kann von der gesetzliche definierten Schriftform (mindestens eigenhändige Namensunterschrift, § 126 BGB) dahingehend abgewichen werden, dass eine E-Mail genügt.

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Software-Entwicklungsvertrag

In dem zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geschlossenen Software-Entwicklungsvertrag vereinbarten die Parteien die Möglichkeit des Rücktritts vom Vertrag, nach dem Ende der Projektphase 2, durch schriftliche Erklärung des Auftraggebers.

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Rücktrittserklärung erfolgte per E-Mail

Per E-Mail vom 21.11.2008, 18.39 Uhr, erklärte der Auftraggeber diesen vertraglich vorgesehen Rücktritt. Der Software-Entwickler hält diese Erklärung per E-Mail für unwirksam.

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Unwirksamkeit der Erklärung

Durch Urteil vom 29.04.2011, Az. 12 U 144/10 entschied das OLG Hamm über die Wirksamkeit des Rücktritts bzw. über den mit der Unwirksamkeit des Rücktritts verbundenen Zahlungsanspruch.

Danach konnte durch die E-Mail vom 21.11.2008 weder ein formwirksamer noch ein fristgerechter Rücktritt erklärt werden, weil diese der vereinbarten Schriftform nicht genügte.

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Anwendung des § 127 Abs. 2 BGB

Gemäß § 127 Abs. 2 BGB entspricht eine E-Mail nur dann der vereinbarten Schriftform, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“.

Ein solcher „anderer Wille“ ergab sich aus den verschiedenen Auffassungen der Vertragsparteien über die die Formanforderungen. Ausschließliche Schriftform sollte insbesondere für grundlegende Gestaltungserklärungen über den Vertrag gelten. Die weiteren Erklärung konnten sodann sowohl per E-Mail als auch schriftlich erfolgen. Mit entscheidend war in dem zugrunde liegenden Fall ferner, dass die Erklärung per E-Mail wegen Ablaufs der 4 Wochen Frist schon auch verspätet war.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: 

Entscheidend war vorliegend – neben der streitigen abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbarten Form – insbesondere die Verspätung der Rücktrittserklärung. Dies konnte jedenfalls – anknüpfend an das Datum und die Uhrzeit der erhaltenen E-Mail – bestimmt werden.

Ansonsten gilt es einen sog. „anderen Willen“ gemäß § 127 Abs. 2 BGB eindeutig zu dokumentieren, indem im Vertrag selbst festgelegt wird, dass die Übersendung per E-Mail genügt.

Soweit es entscheidend auf die Einhaltung von Frist ankommt darf zudem § 127 Abs. 2 S. 2 BGB nicht außer Acht gelassen werden. Danach kann nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form verlangt werden. Diese entspricht der Unterzeichnung durch Namensunterschrift oder durch notariell beglaubigtes Handzeichen.

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2-jährige Mängel-Verjährung bei Auf-Dach-Solaranlagen

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Mängel einer Solaranlage, welche auf dem Dach eines fertigen Gebäudes angebracht wird, verjähren innerhalb der 2-jährigen Frist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB.

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Erwerb einer Auf-Dach-Solaranlage

Der Gebäudeinhaber kaufte im April 2004 eine Photovoltaikanlage und montierte diese dann auf dem Dach seiner Scheune. Im Sommer des Jahres 2007 stellte er fest, dass die Module mangelhaft sind und nahm den Verkäufer deshalb auf Schadensersatz in Anspruch.

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Für Verjährung gilt § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB

Zu spät, entschied der BGH durch Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 318/12. Für die Auf-Dach-Anlage gelte nicht die für Bauwerke übliche Verjährung von 5 Jahren gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB, sondern die 2-jährige Verjährung gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Deshalb hatte der Verkäufer mit seiner Einrede der Verjährung Erfolg.

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Auf-Dach-Solaranlage hat keine Bauwerkqualität

Definitionsgemäß ist ein Bauwerk eine unbewegliche, durch Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Diese Eigenschaften weise eine Auf-Dach-PV-Anlage mangels fester Verbindung mit dem Erdboden nicht auf. Hinzu komme, dass die Anlage auch keine Funktion für das Gebäude übernehme, wenn diese – wie vorliegend – dazu dient, Strom zur Erzielung von Einnahmen in das öffentliche Netz einzuspeisen.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Es ist eine Unterscheidung dahingehend geboten, ob die Photovoltaik-Anlage etwa als Freilandanlage – vergleichbar mit einem Kraftwerk – eine eigene bauliche Qualität hat, oder eine schon vorhandenen bauliche Anlage genutzt wird, auf der lediglich Module aufgestellt werden. Nicht unerheblich dürfte zudem die vertragliche Gestaltung sein. Geht es um die Herstellung technischer Einrichtungen, in die Solarzellen-Elemente eingebaut werden, wird man eher von einer 5 jährigen Gewährleistung auszugehen haben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Solarelemente derart fest mit dem Rest der Anlage verbunden werden, dass es sich praktisch um eine untrennbare Einheit handelt.

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Sodann spricht vieles dafür, die klassische Abgrenzung zwischen Kauf- und Werkvertrag heranzuziehen und diese die Regelungen der Verjährung in diesem Lichte zu betrachten. Danach gilt folgendes:

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Wurde vertraglich die reine Lieferverpflichtung übernommen, so handelt es sich um einen Kaufvertrag (BGH, Urt. v. 10.3.1983 – VII ZR 301/82), hier ist nicht ersichtlich, dass der Defekt eines Moduls zu einem Mangel des kompletten Bauwerks führen kann.

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Zudem rechtfertigt allein der Umstand, dass die anzuliefernde Teile, wie etwas Solarmodule auf Grundlage einer Planung hergestellt werden, nicht die Anwendung von Werkvertragsrecht (BGH, Urt. v. 23.7.2009 – VII ZR 151/08). Allein die Tatsache, dass nach individuellen Vorgaben gelieferte Module defekt sind, ist deshalb nicht entscheiden für das Vorliegen eines Bauwerksmangels als Voraussetzung für die 5-jährige Verjährung.

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Ein Bauwerksmangel liegt allerdings dann vor, wenn die vertraglich übernommene Leistungspflicht die Errichtung eines Bauwerks selbst oder den Einbau der angelieferten Module in das Bauwerk betrifft. Entsprechend der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Bauwerkerstellung mittels Fertigbauteilen, BGH, Urt. v. 22.12.2005 – VII ZR 183/04; BGH, Urt. v. 10.3.1983 – VII ZR 302/82; Urt. v. 8.11.1984 – VII ZR 256/83; Urt. v. 27.4.2006 – VII ZR 175/05; Urt. v. 22.3.2007 – VII ZR 268/05). Die 5-jährige Verjährung hat deshalb auch in Anwendung des § 94 Abs. 2 BGB zu gelten, wenn ohne die defekten Module noch gar keine Fertigstellung des Bauwerkes vorliegt, die errichtete Bausubstanz als praktisch funktionslos ist.

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Amtshaftung bei Balkonabsturz

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Auch bei fehlerhafter behördlicher Schlussabnahme haften Bauherr, Architekt, Bauunternehmer und Eigentümer gegenüber der Anstellungskörperschaft des wegen Durchführung der Schlussabnahme verpflichteten Beamten vorrangig.

      

Schadensersatz aus Amtshaftung

Ein vom Balkon abgestürzter Besucher eines seit 25 Jahren bestehenden Gebäudes beanspruchte Schadensersatz im Wege der Amtshaftung von der Baugenehmigungsbehörde.

      

Abweichungen von der Baugenehmigung

Diese hatte in den 80er Jahren den Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus genehmigt und abgenommen. In der Baugenehmigung war eine massive Balkonbrüstung aus Beton vorgesehen. Tatsächlich ausgeführt und von der beklagten Baugenehmigungsbehörde abgenommen wurde eine Brüstung aus Glas. Der Geschädigte hatte sich auf die Glasbrüstung gestützt, war in die Tiefe gestürzt und hatte sich schwer verletzt.

      

Umfangreiche Schutzpflichten der Baugenehmigungsbehörde

Das zur Entscheidung angerufene Landgericht Bonn sprach dem Geschädigten am 15.03.2005 zu Aktenzeichen 1 O 552/04 Schadensersatz im Umfang von knapp 300.000,00 € zu. Dies deshalb weil die Baugenehmigungsbehörde bei der Bauabnahme dazu verpflichtet war, die Interessen der Nutzer, also auch und gerade der Besucher zu schützen und nur bei Fehlerfreiheit der Bausubstanz Schlussabnahme zu erteilen.

      

Ausnahmsweise keine Subsidiarität der Amtshaftung

In Bezug auf die Abnahme durch die Baugenehmigungsbehörde ist ebenso wie bei jedem Amtshaftungsanspruch die Regelung des § 839 Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten. Die darin gesetzlich angeordnete Subsidiarität der Amtshaftung führt dazu, dass die Behörde für Pflichtverletzungen der Baugenehmigungsbehörde nur dann haftet, wenn gar keine andere Verantwortlichkeit besteht. Dies war hier der Fall, weil Eigentümer, Bauherr und Architekt personenidentisch waren und weil dieser Herr im Zeitpunkt des Unfalls verstorben war. Auch eine Inanspruchnahme des Bauunternehmens kam wegen Insolvenz nicht in Betracht.

     

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Selbstverständlich beseht die Pflicht der Baugenehmigungsbehörde, im Rahmen der ihr obliegenden Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben, auch die Interessen der Nutzer zu schützen.

Umgekehrt folgt aus diese Subsidiarität des Amtshaftungsanspruchs, dass der Bauherr selbst keinen Anspruch gegen die Behörde dahingehend hat, ihn vor der Inanspruchnahme auf Schadensersatz wegen positiver und negativer Abweichungen von der behördlich akzeptieren Baugenehmigungsplanung zu schützen.

       

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Reservierungsklauseln in Maklerverträgen sind regelmäßig unwirksam

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Bekommen Kunden für eine Reservierungsverpflichtung des Maklers keine bzw. keine spürbare (geldwerte) Gegenleistung so ist die „Reservierungsklausel“ unwirksam.   

 

Unterzeichnung eines vorformulierten Vertrages

 

Die Kläger des hier entschiedenen Falles unterzeichneten einen von der Beklagten vorformuliertes Übereinkommen. Dieses sollte zu einem notariell beurkundungsbedürftigen Kaufvertrag nebst Finanzierung führen.

   

Wortlaut einer Vertragsklausel

 

Die entsprechende Reservierungsklausel hatte folgenden Wortlaut:

„Auftrag und Zahlungsverpflichtung

Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im Einzelnen beauftragt:

a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.

     

Vorgesehene Anrechnung

 

Die mit der Reservierung einhergehende Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung keinen anderen Interessenten mehr zum Erwerb anzubieten, sollte mit einer Tätigkeitsentgelt in Höhe von 750,00 € zu entlohnen sein. Beim Zustandekommen des Notarvertrags war dann eine Anzahlung auf die 1. Rate vorgesehen.

 

Nichtzustandekommen des vermittelten Hauptvertrages

 

Zum Hauptvertrag kam es allerdings nicht, so dass auch die Anrechnungsmöglichkeit gar nicht erst entstand. Die Kläger wollten dennoch ihr Geld zurück. Da die Beklagte dies  mit Hinweis auf die in dem Vertrag ebenfalls enthaltene Fälligkeitsregelung – mit Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung – ablehnte und die Kläger entsprechend unterzeichnet hatten, kam es zu dem hier vorliegenden Rechtsstreit.

  

Inhaltskontrolle durch den Bundesgerichtshof

 

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel auf Grund einer Klauselkontrolle unwirksam ist. Dies deshalb, weil die hier verwendete Reservierungsklausel eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern sollte. Diese hielt der Inhaltskontrolle nicht stand.

 

Wegfall des Rechtsgrundes führt zur Unwirksamkeit

 

Infolge der somit vorliegenden teilweisen Unwirksamkeit des Vertrages bestand kein Rechtsgrund für den Erhalt des Geldes. Die Kläger bekamen die geleistete Zahlung zurück.

  • Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.  empfiehlt: Entscheidend war in vorliegendem Fall, dass der Anspruch auf Maklervergütung in § 652 BGB erfolgsabhängig ausgestaltet ist. Anders als z.B. beim Dienstvertrag, den z.B. ein Arbeitnehmer abschließt, werden Maklerleistungen nicht auf Grund von Bemühungen honoriert, sondern für einen konkreten Erfolg. Dieser liegt regelmäßig – wie auch vorliegend – in dem Zustandekommen des Hauptvertrages über eine Immobilie.
  • Diesem Zustandekommen des Hauptvertrages diente auch die hier streitgegenständliche Reservierungsklausel. Da die Käufer vorliegend von ihrer Kaufabsicht Abstand nahmen und sich letztlich für eine Immobilie entschieden, bestand auch kein Anspruch auf das Reservierungsentgelt.
  • Die Maklerfirma hatte hier eine unzulässige Klausel gewählt, bzw. die gewählte Klausel nicht richtig ausgelegt. Die daraus folgende Beschränkung der Entscheidungsfreiheit ist letztlich auch mit dem Formerfordernis, das für Verträge über Grundstücke in § 311 b BGB normiert ist, unvereinbar. Der durch den Bundesgerichtshof getroffenen Entscheidung ist deshalb im Ergebnis zuzustimmen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

 

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