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Kein Anspruch auf Ablösung einer Sicherungshypothek durch eine Bürgschaft

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Das Oberlandesgericht Köln hat durch Beschluss vom 13.03.2023, Az. 2 Wx 257/22, über die Frage entschieden, dass der Anspruch auf Einräumung einer Bauhandsicherungshypothek nach § 650e BGB nicht durch die unverlangte Stellung einer Bürgschaft ausgeschlossen werden kann. 

In dem konkreten Fall wollte der Auftraggeber die Löschung eingetragener Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs des Auftragnehmers auf Eintragung von  Bauhandwerkersicherungshypotheken erwirken. Deshalb übergab er dem Auftragnehmer entsprechende Bürgschaften in gleicher Höhe. Mit dem entsprechenden  Nachweis der Stellung der Sicherheiten wollte der Auftraggeber sodann die Löschung der Vormerkungen durch das Grundbuchamt erwirken. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung jedoch mit der Begründung ab, dass die Eintragung schon erfolgt sei und weil über die Aufhebung der einstweiligen Verfügung nicht durch das Grundbuchamt entschieden werden könne. Insbesondere fehle ein Unrichtigkeitsnachweis in der Form des § 29 GBO (Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen).

Da der Unrichtigkeitsnachweis in dem entschiedenen Fall nicht geführt war, war ebenso nicht ausreichend belegt, dass der durch die Vormerkungen gesicherte Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650 f Abs. 4 BGB ausgeschlossen war, weil der Auftragnehmer schon einer Sicherheit gemäß § 650 f Abs. 1 oder 2 BGB erlangt hatte. 

Zum Sicherungsanspruch des Unternehmers nach § 650f Abs. 1 BGB führt das OLG Köln aus, dass es sich um einen sogenannten verhaltenen Anspruch handelt, für den kennzeichnend ist, dass der (Sicherungs-)Schuldner die Leistung nicht bewirken darf, bevor der (Sicherungs-)Gläubiger sie verlangt. Die Möglichkeit zur eigenmächtigen Stellung von Sicherheiten schloss das OGL aus. Ein solches Aufdrängen stehe der Typik des verhaltenen Anspruchs entgegen. Dementsprechend darf die alternative Sicherheit nicht gegen oder ohne den Willen des Gläubigers gestellt werden.

Einschätzung von Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M., Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Die Stellung des Antrags an das Grundbuchamt war in dem entschiedenen Fall nicht der richtige Weg. Richtigerweise war die einstweilige Verfügung anzugreifen oder aber eine einstweilige Verfügung zur Eintragung des Widerspruchs erwirkt werden. Wird der Erlass einer einstweiligen Verfügung durch den Bauhandwerker seitens des Bauherrn befürchtet, so kommt auch die Hinterlegung einer Schutzschrift bei dem Gericht in Betracht, das der Bauhandwerker voraussichtlich angehen wird. Besonders relevant kann in diesem Zusammenhang die Aufhebung der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung gemäß § 939 ZPO werden. 

Gescheiterte Vergleichsverhandlungen als Bürgschafts-Anerkenntnis

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Verhandlungen können als Anerkenntnis einer Bürgschaftsforderung genügen.

 

Verhandlungen über Darlehensverlängerung

 

Bank, Darlehensnehmerin und Bürge verhandelten im Jahre 2010 mehrfach über die Verlängerung eines durch Bürgschaft gesicherten Darlehens. Die entsprechende Bürgschaft stammt aus dem Jahre 2007. Der Sicherungszweck ist wie folgt definiert:

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„Die Bürgschaft wird zur Sicherung aller Forderungen … übernommen …“

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Außerdem findet sich in der Bürgschaft folgende Regelung

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„Anerkenntnisse, die der Hauptschuldner der Landesbank erteilt hat oder noch erteilen wird, haben gegenüber dem Bürgen volle Gültigkeit.“

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 Durch eine Vereinbarung aus dem Jahre 2009 verpflichtet sich die das Darlehen gewährende Bank  wie folgt:

„Die Bank wird vorbehaltlich der Zustimmung ihrer Gremien – unter Beibehaltung der Sicherheiten- die Verlängerung des bestehenden Kreditverhältnisses …  anbieten…“

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Bürge unterzeichnet Darlehensvertrag

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Der Bürge unterschreibt 2010 den Entwurf eines Nachtrags zum Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmerin und Bank. Die Bank selbst unterzeichnet diesen Nachtrag nicht, reicht dennoch im Jahre 2012 – nach der Zahlungsunfähigkeit der KG – Klage gegen den Bürgen ein.

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Das OLG Hamm sah in seinem Urteil vom 10.02.2014, Az. 31 U 124/13, in den gescheiterten Verhandlungen zum Nachtrag ein Anerkenntnis des Bürgen und sprach der Bank gegen den Bürgen einen entsprechenden aus der Bürgschaft folgenden Zahlungsanspruch zu.

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Verjährung lag danach nicht vor, weil der Bürge mit seiner Unterschrift unter die Vereinbarung zum Nachtrag ein Anerkenntnis in Bezug auf seine Einstandspflicht abgegeben hatte. Ein solches Anerkenntnis kann grundsätzlich schon durch schlüssiges Verhalten oder bloßes Stillschweigen aber auch durch Verhandlungen abgegeben werden.

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Als Voraussetzung genügte das eindeutige und ernsthaft geäußerte Erklärungsbewusstsein in Bezug auf die Einstandspflicht. Dieses lag vorliegend in der der Unterschrift des Bürgen. Dessen Unterschrift begründete entsprechendes Vertrauen der Bank. Auf die fehlende Unterzeichnung der Bank und das Nichtzustandekommen des Nachtrags selbst kam es danach nicht mehr an.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

Beim Scheitern vorn Verhandlungen haben die innerhalb dieser Gespräche abgegebenen Verhandlungen grundsätzlich keine Gültigkeit mehr. Etwas anderes gilt allerdings dann, wann der Wille zur Übernahme der Schuld eindeutig zum Ausdruck kommt. Vorliegend ergab sich aus den Umständen, der uneingeschränkten Unterschrift des Bürgen, dessen entsprechender Wille zur Übernahme der Einstandspflicht.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen zum Baurecht gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit.

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E-Mail: ra@koerentz.de

Tel: 0221 280 659 37

Fax: 0221 280 659 38

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Bürgschaften: Verjährungs-Verlängerung auf fünf Jahre in AGB zulässig

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Auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen kann die Verjährung einer Bürgschaftsforderung zu Lasten der Bank verlängert werden.

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Reichweite einer Gewährleistungsverzicht-Vereinbarung zwischen Bauherrn und Nachunternehmer

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Zwischen Bauherrn und Nachunternehmer vereinbarter Gewährleistungs- und Einwendungsverzicht wirkt auch gegen den Hauptunternehmer.

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Mischklausel 7er MaBV Bürgschaft gegen vollständige Kaufpreiszahlung unwirksam

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Eine Regelung in  einem  Bauträgervertrag, die den Bauträger zur Hinterlegung einer Bürgschaft über 3,5 % des Kaufpreises bis zu vollständigen Fertigstellung verpflichten ist unzulässig und führt zur Anwendung des § 641 Abs. 1 BGB.

 

Bürgschaft im Gegenzug zu vollständiger Kaufpreiszahlung

Der zwischen den Parteien abgeschlossene Bauträgervertrag sah bei Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Hauses eine durch den Bauträger zu stellende Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises im Gegenzug zur vollständigen Kaufpreiszahlung vor.

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In dreiseitigen Vertrag Eintretender bleibt durch Klauseln des Ursprungsvertrags verpflichtet

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Besteht ein Wahlrecht des Vermieters als Sicherheitsleistung sowohl eine Bürgschaft als auch eine Barkaution verlangen zu dürfen, so beinhaltet das Schuldverhältnis über die Mietsicherheit gemäß § 263 Abs. 2 BGB dann ausschließlich die Bürgschaft als Sicherungsmittel, wenn der Vermieter den Mieter zur ergänzenden Erklärung der Weiterlesen