In dreiseitigen Vertrag Eintretender bleibt durch Klauseln des Ursprungsvertrags verpflichtet

Besteht ein Wahlrecht des Vermieters als Sicherheitsleistung sowohl eine Bürgschaft als auch eine Barkaution verlangen zu dürfen, so beinhaltet das Schuldverhältnis über die Mietsicherheit gemäß § 263 Abs. 2 BGB dann ausschließlich die Bürgschaft als Sicherungsmittel, wenn der Vermieter den Mieter zur ergänzenden Erklärung der bürgenden Bank in Bezug auf die Bürgschaft aufforderte.

 

Wahlrecht des Vermieters in Bezug auf die Mietsicherheit

Kann der Vermieter statt einer Bürgschaft auch eine Barkaution verlangen, so beinhaltet das die Mietsicherheit betreffende Schuldverhältnis gemäß § 263 Abs. 2 BGB die als Sicherungsmittel gewählte Bankbürgschaft nachdem der Vermieter den Mieter statt zur Zahlung der Kautionssumme zur Vorlage einer ergänzenden Erklärung der bürgenden Bank in Bezug auf die unbefristete Geltung der Bürgschaft auffordert.

 

Umfang der Verpflichtung durch Mieteintrittsvereinbarung

Das OLG Düsseldorf hat durch Urteil vom 09.06.2011, Az. 10 U 148/10 entschieden, dass die klagende Mieterin, die durch eine „Mieteintrittsvereinbarung“ anstelle der früheren Mieterin in ein Mietverhältnis eintrat, durch die in dem Vertrag enthaltene Indexklausel zur Mieterhöhung ebenso verpflichtet ist, wie die Vormieterin. Die parallel zum Rückforderungsprozess wegen überzahlter Mieten geführte Widerklage des Vermieters auf Zahlung einer Barkaution hatte ebenfalls keinen Erfolg, weil sich der Vermieter auf die einmal gewählte Sicherungsform „Bürgschaft“ festgelegt hatte.

 

Beweislast der Mieterin für die rechtsgrundlose Zahlung

Nach der Rechtsprechung trägt die Mieterin die Beweislast dafür, dass die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte. Zwar zahlte diese vorliegend unter Vorbehalt, mit der Folge, dass die Zahlung gemäß § 812 BGB zurückgefordert werden kann, ohne dass diese durch § 814 BGB ausgeschlossen ist. Die Erfüllungswirkung der Zahlung bleibt durch den Vorbehalt jedoch ebenso bestehen, wie die Beweislast der Mieterin im Rückforderungsprozess. Etwas anderes würde nur gelten wenn ein weitergehender Vorbehalt erklärt wurde, wie z.B. Zahlung während eines Rechtsstreits zur Abwendung der Zwangsvollstreckung unter Fortführung des Prozesses. Da für einen weitergehenden Vorbehalt vorliegend nichts ersichtlich war, galt die Indexklausel unverändert auch für die neue Mieterin.

 

Einschränkung des Wahlrechts

Hinsichtlich der Widerklage war das Wahlrecht des Vermieters zwischen Barkaution und Bürgschaft eingeschränkt, weil er mit dem Verlangen einer ergänzenden Erklärung zur Bürgschaft sein Wahrecht in Richtung Bürgschaft ausgeübt hatte. Dementsprechend war allein die Bürgschaft gemäß § 263 Abs. 2 BGB von vorne herein geschuldet, mit der Folge, dass das Verlangen einer Barkaution ausgeschlossen ist.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. Bei einer Zahlung unter Vorbehalt sollte genau überlegt werden, welche Art von Vorbehalt erklärt wird. Die Erklärung gegenüber dem Zahlungsempfänger sollte eindeutig und gegen Zustellungsnachweis erfolgen. Oft wird es sich um einen einfachen Vorbehalt handeln. Bei diesem sollte dem Zahlungspflichtigen bewusst sein, dass sich mit der Zahlung die Beweislast zu seinen Lasten umkehrt.

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