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Voller Werklohn bei unberechtigter Selbstvornahme

Stellt der Auftraggeber das seitens des Auftragnehmers mangelhaft erbrachte Werk eigenmächtig neu her, so steht dem Auftragnehmer dennoch der volle Werklohn zu.

Auftrag zur Errichtung nicht genehmigter Mauer

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Verblendmauerwerks, anzubringen im Stapelverband, also abweichend von der Verbandsregel mit durchlaufenden Stoßfugen. Da für diese Art der Mauerrichtung keine Baugenehmigung vorlag, war die Bauausführung mangelhaft.

Mängelbeseitigung nur durch vollständigen Rückbau möglich

Die Baumängel konnten nur durch einen vollständigen Rückbau des Mauerwerks behoben werden. Der Auftraggeber ließ die Mauer ohne Rücksprache mit dem Auftragnehmer neu errichten und kümmerte sich nicht um die angezeigte Behinderung und das Recht des Auftragnehmers zur Nacherfüllung.

Voller Vergütungsanspruch des AN

Das OLG Jena entschied durch Urteil vom 07.12.2006, Az. 1 U 34/05 zugunsten des Auftragnehmers und sprach diesem den vollen Werklohn zu. Dies deshalb, weil sich der Auftragnehmer nicht mit dem Wiederaufbau in Verzug befand und zudem auch nach der ausgesprochenen Kündigung noch Nacherfüllung in Bezug auf seine Baumaßnahmen leisten durfte. Eine Anrechnung der für einen Drittunternehmer aufzuwendenden Nachbesserungskosten auf die Vergütungsrückstände kam nach der gerichtlichen Entscheidung nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigt die inzwischen herrschende Meinung. Danach ist der Auftraggeber nicht berechtigt, die Baumängel ohne vorheriges Fehlschlagen der seitens des Auftragnehmers zu erbringenden Nacherfüllung im Wege der Selbstvornahme zu beheben. Es besteht keine Möglichkeit der Selbstvornahme unter Anrechnung der durch diese entstehenden Kosten. Lediglich Mindermeinungen vertreten einen Kostenerstattungsanspruch unter Anwendung des § 326 Abs. 2 BGB oder des § 649 S. 2 BGB. Weder für eine direkte noch für eine analoge Anwendung bleibt allerdings Raum, da die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht ebenso wie im Kaufrecht abschließend geregelt sind.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

Tel: 0221 280 659 37
Fax: 0221 280 659 38

Email: ra@koerentz.de

 

Möchten Sie aktuelle Informationen zum BaurechtImmobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

 

Vergütungsanspruch bei Werkvertragskündigung

Kosten der Beseitigung aller Mängel an einem Bauwerk in Höhe von maximal 5 Prozent des Auftragsvolumens genügen nicht um eine außerordentliche Kündigung des Werkvertrages aus wichtigem Grund zu rechtfertigen.

Weiterlesen

Mietrückstand genügt zur Begründung fristloser Kündigung

Für eine fristlose Kündigung des Vermieters genügt es, wenn der Mieter aus der Begründung erkennen kann, welchen Mietrückstand der Vermieter als Grund seiner fristlosen Kündigung zugrunde legt.

Weiterlesen

Arbeitseinstellung zur Durchsetzung von Nachträgen

Ohne Einigung über Zahlung einer Vergütung für eine geänderte oder zusätzliche Leistung besteht grundsätzlich kein Recht zur Arbeitseinstellung um diese „Nachträge“ durchzusetzen.

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Kündigungsrecht des Bauunternehmens bei unbegründeter Kündigung des Bauherrn

Kündigt der Bauherr wegen Verzug des Bauunternehmens den Bauvertrag ohne dass die Voraussetzungen des Verzuges tatsächlich vorliegen, so steht dem Bauunternehmen ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu. Ferner kommen Ansprüche des Bauunternehmens auf Weiterlesen

Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht zwingend erforderlich

Zur Darlegung eines Mangels wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Auffassung fest, dass die Anforderungen nicht in unvertretbarer Weise überspannt werden dürfen.

 

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen als Mangel

In dar Sache ging es um die Mieter eines teilweise dauerhaft bewohnten, teilweise durch Ferienwohnungen genutzten Hauses in Berlin. Die dauerhaften Mieter minderten die Miete um 20 %, wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch die Touristen. Die Eigentümer kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und begründeten die Kündigung mit Weiterlesen

Abrechnung einer Nullposition beim Einheitspreisvertrag

Der Auftragnehmer kann eine Vergütung für eine ersatzlos entfallene Leistungsposition (sog. Nullposition) nach Maßgabe des § 2 III 3 VOB/B verlangen, wenn eine solche dem vertraglich vereinbarten Leistungsverhältnis entspricht.

 

Gewinn und Gemeinkosten bleiben erhalten

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass nicht ausgeführte Leistungspositionen eines Einheitspreisvertrages in Höhe der unabhängig von der Leistungserbringung einkalkulierten Gemeinkosten und in Höhe des enthaltenen Gewinns dann bestehen bleiben, wenn die Nichtausführung nicht auf einer Kündigung, einem Verzicht oder einer Anordnung des Auftraggebers beruht.

Anwendbare Rechtsgrundlage

Als Rechtsgrundlage für den Vergütungsanspruch kommt § 2  III 3 VOB/B einerseits und § 8 I 2 VOB/B andererseits in Betracht. Beide Ansätze unterscheiden sich dadurch, dass es bei Anwendung des § 8 I 2 VOB/B von Bedeutung ist, ob ein anderweitiger Erwerb vorliegt, der auf den Vergütungsanspruch anzurechnen ist (entsprechend Weiterlesen

Kein Anspruch auf Kostenerstattung bei voreiliger Ersatzvornahme

Die im Rahmen der Nacherfüllung zu erbringende Mängelbeseitigung des Auftragnehmers umfasst alle erforderlichen Arbeiten.

 

Eingriff in andere Gewerke irrelevant

Dies gilt auch dann, wenn dazu in die Gewerke anderer Unternehmer eingegriffen werden muss und wenn der zur Nacherfüllung verpflichtete Auftragnehmer nicht alle erforderlichen Arbeiten selbst erbringen kann.

 

Wahlrecht des Auftragnehmers

Das Wahlrecht in Bezug auf die Organisation und Durchführung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten steht dem Auftragnehmer zu. Dieses Wahlrecht wird durch den Auftraggeber verhindert, wenn Weiterlesen

Seiten

Miete und Wohnungseigentum

Insbesondere im Mietrecht müssen die Interessen des Mandanten in ausreichendem Maße vertreten werden, gleichzeitig darf bei der Beurteilung der Sach- und Rechtslage nicht mit „Scheuklappen“ gearbeitet werden. Bei der Beurteilung der Erfolgsaussichten des zu bearbeitenden Falles sind sowohl die obergerichtliche Rechtsprechung wie auch die Recht-sprechung der Instanzgerichte im jeweiligen räumlichen Bereich zu berücksichtigen.

Im gleichen Maße ist immer auch den Standpunkt des Gegners im Auge zu behalten, damit die Chancen der Vorgehensweise mit den Mandanten besprochen und auf Risiken hingewiesen werden kann. Einerseits muss also parteiisch, aber andererseits auch – wie ein Richter – objektiv gedacht, also aus objektiver Sicht Strategie und Taktik entwickelt werden um die Sach- und Rechtslage zu bewerten und durchzusetzen.

Üblicherweise wird die Miete als Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten berechnet. Möglich ist allerdings auch,   dass die Miete z. B. als Inklusivmiete vereinbart wird. Im Regelfall wird die Vermieterseite aber ein Interesse haben, die tatsächlich anfallenden Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung abschließend auf-  gezählt sind,  als sog. durchlaufenden Posten abzurechnen.

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50126 Bergheim

In meinem Blog finden Sie interessante Entscheidungen und Anmerkungen zur Rechtslage bei Miete und Wohnungseigentum:

Voller Werklohn bei unberechtigter Selbstvornahme

Stellt der Auftraggeber das seitens des Auftragnehmers mangelhaft erbrachte Werk eigenmächtig neu her, so steht dem Auftragnehmer dennoch der volle Werklohn zu.

Auftrag zur Errichtung nicht genehmigter Mauer

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Verblendmauerwerks, anzubringen im Stapelverband, also abweichend von der Verbandsregel mit durchlaufenden Stoßfugen. Da für diese Art der Mauerrichtung keine Baugenehmigung vorlag, war die Bauausführung mangelhaft.

Mängelbeseitigung nur durch vollständigen Rückbau möglich

Die Baumängel konnten nur durch einen vollständigen Rückbau des Mauerwerks behoben werden. Der Auftraggeber ließ die Mauer ohne Rücksprache mit dem Auftragnehmer neu errichten und kümmerte sich nicht um die angezeigte Behinderung und das Recht des Auftragnehmers zur Nacherfüllung.

Voller Vergütungsanspruch des AN

Das OLG Jena entschied durch Urteil vom 07.12.2006, Az. 1 U 34/05 zugunsten des Auftragnehmers und sprach diesem den vollen Werklohn zu. Dies deshalb, weil sich der Auftragnehmer nicht mit dem Wiederaufbau in Verzug befand und zudem auch nach der ausgesprochenen Kündigung noch Nacherfüllung in Bezug auf seine Baumaßnahmen leisten durfte. Eine Anrechnung der für einen Drittunternehmer aufzuwendenden Nachbesserungskosten auf die Vergütungsrückstände kam nach der gerichtlichen Entscheidung nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigt die inzwischen herrschende Meinung. Danach ist der Auftraggeber nicht berechtigt, die Baumängel ohne vorheriges Fehlschlagen der seitens des Auftragnehmers zu erbringenden Nacherfüllung im Wege der Selbstvornahme zu beheben. Es besteht keine Möglichkeit der Selbstvornahme unter Anrechnung der durch diese entstehenden Kosten. Lediglich Mindermeinungen vertreten einen Kostenerstattungsanspruch unter Anwendung des § 326 Abs. 2 BGB oder des § 649 S. 2 BGB. Weder für eine direkte noch für eine analoge Anwendung bleibt allerdings Raum, da die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht ebenso wie im Kaufrecht abschließend geregelt sind.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

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Vergütungsanspruch bei Werkvertragskündigung

Kosten der Beseitigung aller Mängel an einem Bauwerk in Höhe von maximal 5 Prozent des Auftragsvolumens genügen nicht um eine außerordentliche Kündigung des Werkvertrages aus wichtigem Grund zu rechtfertigen.

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Mietrückstand genügt zur Begründung fristloser Kündigung

Für eine fristlose Kündigung des Vermieters genügt es, wenn der Mieter aus der Begründung erkennen kann, welchen Mietrückstand der Vermieter als Grund seiner fristlosen Kündigung zugrunde legt.

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Arbeitseinstellung zur Durchsetzung von Nachträgen

Ohne Einigung über Zahlung einer Vergütung für eine geänderte oder zusätzliche Leistung besteht grundsätzlich kein Recht zur Arbeitseinstellung um diese „Nachträge“ durchzusetzen.

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Kündigungsrecht des Bauunternehmens bei unbegründeter Kündigung des Bauherrn

Kündigt der Bauherr wegen Verzug des Bauunternehmens den Bauvertrag ohne dass die Voraussetzungen des Verzuges tatsächlich vorliegen, so steht dem Bauunternehmen ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu. Ferner kommen Ansprüche des Bauunternehmens auf Weiterlesen

Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht zwingend erforderlich

Zur Darlegung eines Mangels wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Auffassung fest, dass die Anforderungen nicht in unvertretbarer Weise überspannt werden dürfen.

 

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen als Mangel

In dar Sache ging es um die Mieter eines teilweise dauerhaft bewohnten, teilweise durch Ferienwohnungen genutzten Hauses in Berlin. Die dauerhaften Mieter minderten die Miete um 20 %, wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch die Touristen. Die Eigentümer kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und begründeten die Kündigung mit Weiterlesen

Abrechnung einer Nullposition beim Einheitspreisvertrag

Der Auftragnehmer kann eine Vergütung für eine ersatzlos entfallene Leistungsposition (sog. Nullposition) nach Maßgabe des § 2 III 3 VOB/B verlangen, wenn eine solche dem vertraglich vereinbarten Leistungsverhältnis entspricht.

 

Gewinn und Gemeinkosten bleiben erhalten

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass nicht ausgeführte Leistungspositionen eines Einheitspreisvertrages in Höhe der unabhängig von der Leistungserbringung einkalkulierten Gemeinkosten und in Höhe des enthaltenen Gewinns dann bestehen bleiben, wenn die Nichtausführung nicht auf einer Kündigung, einem Verzicht oder einer Anordnung des Auftraggebers beruht.

Anwendbare Rechtsgrundlage

Als Rechtsgrundlage für den Vergütungsanspruch kommt § 2  III 3 VOB/B einerseits und § 8 I 2 VOB/B andererseits in Betracht. Beide Ansätze unterscheiden sich dadurch, dass es bei Anwendung des § 8 I 2 VOB/B von Bedeutung ist, ob ein anderweitiger Erwerb vorliegt, der auf den Vergütungsanspruch anzurechnen ist (entsprechend Weiterlesen

Kein Anspruch auf Kostenerstattung bei voreiliger Ersatzvornahme

Die im Rahmen der Nacherfüllung zu erbringende Mängelbeseitigung des Auftragnehmers umfasst alle erforderlichen Arbeiten.

 

Eingriff in andere Gewerke irrelevant

Dies gilt auch dann, wenn dazu in die Gewerke anderer Unternehmer eingegriffen werden muss und wenn der zur Nacherfüllung verpflichtete Auftragnehmer nicht alle erforderlichen Arbeiten selbst erbringen kann.

 

Wahlrecht des Auftragnehmers

Das Wahlrecht in Bezug auf die Organisation und Durchführung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten steht dem Auftragnehmer zu. Dieses Wahlrecht wird durch den Auftraggeber verhindert, wenn Weiterlesen

Miete und Wohnungseigentum

Insbesondere im Mietrecht müssen die Interessen des Mandanten in ausreichendem Maße vertreten werden, gleichzeitig darf bei der Beurteilung der Sach- und Rechtslage nicht mit „Scheuklappen“ gearbeitet werden. Bei der Beurteilung der Erfolgsaussichten des zu bearbeitenden Falles sind sowohl die obergerichtliche Rechtsprechung wie auch die Recht-sprechung der Instanzgerichte im jeweiligen räumlichen Bereich zu berücksichtigen.

Im gleichen Maße ist immer auch den Standpunkt des Gegners im Auge zu behalten, damit die Chancen der Vorgehensweise mit den Mandanten besprochen und auf Risiken hingewiesen werden kann. Einerseits muss also parteiisch, aber andererseits auch – wie ein Richter – objektiv gedacht, also aus objektiver Sicht Strategie und Taktik entwickelt werden um die Sach- und Rechtslage zu bewerten und durchzusetzen.

Üblicherweise wird die Miete als Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten berechnet. Möglich ist allerdings auch,   dass die Miete z. B. als Inklusivmiete vereinbart wird. Im Regelfall wird die Vermieterseite aber ein Interesse haben, die tatsächlich anfallenden Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung abschließend auf-  gezählt sind,  als sog. durchlaufenden Posten abzurechnen.

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