Mangel Archive - Rechtsanwalt Markus Koerentz Köln

Unterlassene Aufklärung – Haftung von Architekt und Statiker

20. Juni 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

Architekt und Tragwerksplaner haben den Bauherrn auch dann ordnungsgemäß aufzuklären, wenn diesem bewusst ist, dass Planung und Statik bestimmte Gefahren in Kauf nehmen, weil sich dies aufdrängt.

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Eingeschränkte Baugenehmigungserteilung

In dem zu entscheidenden Fall plante der Eigentümer und Bauherr eine Bebauung der Steilküste von Rügen. Das von dem Bauherrn in Auftrag gegebene Baugrundgutachten empfahl den Randstreifen entlang der Küste von der Bebauung frei zu halten. Die dennoch beantragte und erteilte Baugenehmigung enthielt die Auflage, eine standortbezogene Bodenuntersuchung vornehmen zu lassen. Dies unterließen sowohl Architekt als auch Statiker.

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Nutzungsuntersagung und Rückbauverpflichtung

2 Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erging eine Nutzungsuntersagungsverfügung, danach eine Abbruchverfügung. Das Gebäude musste zurück gebaut werden.

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Schadensersatz wegen Unbewohnbarkeit

Wegen der entstandenen Kosten (Nutzlose Aufwendungen für die Baumaßnahmen und Kosten für den Rückbau) beansprucht der Eigentümer Schadensersatz von Architekturbüro und Statiker in Höhe von etwa 3 Mio €.

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Erörterungs- und Untersuchungspflichten – Verletzung

In Bezug auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche hat der Bundesgerichtshof nunmehr zu Aktenzeichen VII ZR 4/12 entschieden, dass Architekt und Statiker ihre Pflichten verletzt haben, indem sie es zum Einen unterließen, die Risiken eines möglichen Steilhang – Abbruchs mit der Klägerin zu erörtern und zudem auch keine weitere Baugrunduntersuchung veranlassten.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Vorliegend waren dem Kläger zwar diejenigen tatsächlichen Umstände bekannt, aus denen sich die Gefährdung ergab. Die Beklagten durften sich allerdings nicht darauf verlassen, dass die zu ihren Lasten bestehenden Aufklärungspflichten deshalb vollständig entfielen. Sie hatten vielmehr den tatsächlichen Kenntnisstand des Bauherrn zu erforschen und ggf. weitere erforderliche Hinweise zu erteilen. Zudem hätten Sie auch die durch die Baugenehmigung gebotene Baugrunduntersuchung vornehmen müssen.

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Wegen der in vorliegendem Fall bestehenden etwaigen Kenntnisse des Auftraggebers hat sich dieser allerdings gegebenenfalls ein adäquates Mitverschulden anrechnen zu lassen.

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Gericht ist zur umfassenden Sachverhaltsaufklärung verpflichtet

12. Mai 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

Bei relevanten Widersprüchen zwischen einem Gerichtsgutachten und einem Privatgutachten muss sich das zur Entscheidung berufene Gericht von Amts wegen mit dem Privatgutachten auseinander setzen und die durch dieses vorgetragenen Tatsachen berücksichtigen.

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Feuchtigkeitsmängel im Keller

In dem entschiedenen Fall ging es um die Rückabwicklung eines Hauskaufvertrages. Der Erwerber ist der Auffassung ihm seien Feuchtigkeitsmängel im Keller arglistig verschwiegen worden.

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Mangelhafte Außenabdichtung lt. Sachverständigengutachten

Der seitens des Gerichts eingeschaltete Sachverständige kam in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass die mangelhafte Außenabdichtung des Kellers für den Feuchtigkeitseintrag ursächlich war.

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Vorgelegtes Privatgutachten findet andere Ursachen

Ein seitens des Verkäufers eingeholtes Privatgutachten widerlegt das gerichtlich beauftragen Sachverständigengutachtens mit alternativen Feststellungen, ohne sich mit den Feststellungen des Gerichtsgutachtens auseinander zu setzen.

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Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung

In seiner Entscheidung vom 21.03.2013 zu Az. V ZR 204/12 sah der Bundesgerichtshof in der fehlenden Beschäftigung mit den Feststellungen des Privatgutachtens eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), weil die durch das Gutachten aufgeworfenen Fragen nicht aufgeklärt wurden.

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Anderenfalls unzulässige Beweisantizipation

Die BGH-Entscheidung stützt sich auf die Grundsätze der so genannten unzulässigen Beweisantizipation, da das Berufungsgericht diesen Fragen im Hinblick auf seine bereits gewonnene Entscheidung kein Gewicht mehr beigemessen hat (vgl. BVerfG, NJW-RR 2001, 1006, 1007).

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Nach älterer Rechtsprechung reichte es schon aus, dass das Gericht die Feststellungen eines gerichtlichen Sachverständigen beim Vorliegen eines Privatgutachtens nicht ganz unkritisch übernahm (so BVerfG, NRW 1997, 122).

Bis 2009 genügte eine logisch nachvollziehbare Begründung, wenn ein Gericht an den Ergebnissen eines von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens festhalten wollte (so der BGH in seinem Beschluss vom 19.05.2009, Az. IV ZR 57/08, NJW-RR 2009, 1192).

Nunmehr wertet der Bundesgerichtshof die Qualität eine Privatgutachtens noch weiter auf, indem er die unterlassene Gewichtung weiterer Indiztatsachen als unzulässige vorweggenommene tatrichterliche Würdigung qualifiziert.

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Drittschadensliquidation durch Aufrechnung des Bauherrn

17. März 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

Drittschäden können bei zufälliger Schadenverlagerung am Bau nach der Gefahrtragungsregel, § 644 Abs. 1 BGB, auch durch Aufrechnung liquidiert werden.

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Beschädigung des Gewerks vor Abnahme

Fassadenbauer und Dachdecker waren gleichzeitig auf der Baustelle beschäftigt. Bevor die Werkleistungen abgenommen wurden trat ein Nässeschaden auf. Für diesen waren primär unterlassene Schutzmaßnahmen des Fassadenbauers ursächlich. Zudem war auch das Dach teilweise nicht ganz richtig abgedichtet.

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Erneute Leistungserbringung erforderlich

Der Dachdecker musste seine Arbeiten infolge der Feuchtigkeitsmängel nochmals ausführen. Die dadurch entstehenden Kosten rechnete der Bauherr gegen den Werklohnanspruch des Fassadenbauers auf, indem er diesem eine Erklärung vorlegte, die ihn zur Geltendmachung dieses Schadens im eigenen Namen berechtigte.

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Gegenforderung in Höhe des Vergütungsanspruchs

Das Oberlandesgericht München urteilte am 16.08.2011 zu Az. 9 U 1927/11, über die Rechtmäßigkeit der Aufrechnung und entschied, dass der Bauherr den Schaden des Dachdeckers – angemessene Vergütung für die Dachabdichtung – im Wege der Drittschadensliquidation gegenüber dem Fassadenbauer aufrechnen kann.

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Obligatorische Gefahrentlastung

Dieses Ergebnis begründet sich durch Anwendung der Fallgruppe „obligatorische Gefahrentlastung“ nach der Gefahrtragungsregel, § 644 BGB, diese wirkt nur zugunsten des Bestellers, nicht hingegen zugunsten eines ebenfalls auf der Baustelle beschäftigten Drittunternehmers. Danach hat der Besteller – mangels Gefahrtragung – im Ergebnis keinen Schaden. Dieses Ergebnis entfaltet aber gegenüber dem Drittunternehmer keine Wirkung, so dass diesem ein Schaden in Höhe seiner Vergütung entsteht.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Richtigerweise war vorliegend die Fallgruppe der obligatorischen Gefahrentlastung anwendbar. Die Schadenshöhe des Dachdeckers, die dieser vom Fassadenbauer verlangen kann, bemisst sich nach der Vergütungskalkulation, umfasst also insbesondere auch den in dieser Vergütung enthaltenen Gewinn, nicht hingegen die Umsatzsteuer.

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Keine Gewährleistung bei Schwarzgeldabrede

1. März 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

„Ohne Rechnung Abrede“ zwecks Umsatzssteuerverkürzung führt zur Gesamtunwirksamkeit des Rechtsgeschäfts

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Schwarzgeldabrede

In dem entschiedenen Fall vereinbarten die Vertragsparteien den mit den zu erbringenden Handwerkerleistungen verbundenen Vergütungsanspruch ohne Rechnung zu begleichen, um die Umsatzsteuer zu verkürzen.

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Mangelhafte Leistung

Kurz nach Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Arbeiten (Pflasterung einer Grundstückseinfahrt) zeigten sich Mängel in Form von Unebenheiten. Der eingeschaltete Sachverständige kam zu dem Ergebnis eines mangelhaften Unterbaus. Gestützt auf diese Feststellungen beanspruchte die Klägerin Erstattung der Mängelbeseitigungskosten.

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Nichtigkeit des Gesamtvertrages

Ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Schleswig urteilte am 21.12.2012, Az. 1 U 105/11, bei einer in einem Bauvertrag enthaltenen Schwarzgeldabrede trete Gesamtnichtigkeit des Vertrages ein. Dies führe zum Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Zur Begründung stellte das OLG auf einen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 SchwarzArbG ab, mit der Folge der Gesamtnichtigkeit gemäß § 134 BGB.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Dem im vorliegenden Fall gefundenen Ergebnis „Gesamtnichtigkeit des Vertrages“ ist zuzustimmen. Die Schwarzgeldabrede mit dem Inhalt die vertraglich geschuldete Leistung ohne Rechnung zu erbringen diente zwar lediglich der Vorbereitung des später zu erfüllenden Tatbestands der Steuerhinterziehung. Diese Abrede wirkte sich allerdings unmittelbar auf die Höhe des vereinbarten Werklohnes aus, also auf die bei Vertragsschluss zu berücksichtigenden wesentlichen Vertragsbestandteile. Für die Annahme einer nur partiellen Unwirksamkeit und die Aufspaltung des Vertrages in einen wirksamen und in einen unwirksamen Teil blieb deshalb kein Raum.

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Hauskauf – Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

19. Februar 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

Tatbestand der Arglisthaftung lässt kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Maderbefall verschwiegen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit. Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

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Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Veräußerer ließen sich dazu dergestalt ein, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

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OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz begründete durch Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12 die Arglisthaftung der Veräußerer und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro.

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Mangel war bekannt

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

ddd

Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

ddd

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

ddd

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Voller Werklohn bei unberechtigter Selbstvornahme

5. Januar 2013/von Fachanwalt Markus Koerentz

Stellt der Auftraggeber das seitens des Auftragnehmers mangelhaft erbrachte Werk eigenmächtig neu her, so steht dem Auftragnehmer dennoch der volle Werklohn zu.

Auftrag zur Errichtung nicht genehmigter Mauer

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Verblendmauerwerks, anzubringen im Stapelverband, also abweichend von der Verbandsregel mit durchlaufenden Stoßfugen. Da für diese Art der Mauerrichtung keine Baugenehmigung vorlag, war die Bauausführung mangelhaft.

Mängelbeseitigung nur durch vollständigen Rückbau möglich

Die Baumängel konnten nur durch einen vollständigen Rückbau des Mauerwerks behoben werden. Der Auftraggeber ließ die Mauer ohne Rücksprache mit dem Auftragnehmer neu errichten und kümmerte sich nicht um die angezeigte Behinderung und das Recht des Auftragnehmers zur Nacherfüllung.

Voller Vergütungsanspruch des AN

Das OLG Jena entschied durch Urteil vom 07.12.2006, Az. 1 U 34/05 zugunsten des Auftragnehmers und sprach diesem den vollen Werklohn zu. Dies deshalb, weil sich der Auftragnehmer nicht mit dem Wiederaufbau in Verzug befand und zudem auch nach der ausgesprochenen Kündigung noch Nacherfüllung in Bezug auf seine Baumaßnahmen leisten durfte. Eine Anrechnung der für einen Drittunternehmer aufzuwendenden Nachbesserungskosten auf die Vergütungsrückstände kam nach der gerichtlichen Entscheidung nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigt die inzwischen herrschende Meinung. Danach ist der Auftraggeber nicht berechtigt, die Baumängel ohne vorheriges Fehlschlagen der seitens des Auftragnehmers zu erbringenden Nacherfüllung im Wege der Selbstvornahme zu beheben. Es besteht keine Möglichkeit der Selbstvornahme unter Anrechnung der durch diese entstehenden Kosten. Lediglich Mindermeinungen vertreten einen Kostenerstattungsanspruch unter Anwendung des § 326 Abs. 2 BGB oder des § 649 S. 2 BGB. Weder für eine direkte noch für eine analoge Anwendung bleibt allerdings Raum, da die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht ebenso wie im Kaufrecht abschließend geregelt sind.

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Flughafenausbau und kein Ende

5. Dezember 2012/von Fachanwalt Markus Koerentz

Schadensersatzansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des neuen Hauptstadtflughafens (Brandschutzvorkehrungen) rücken in greifbare Nähe

Klage der Fluggesellschaft Air Berlin gegen den Flughafenbetreiber

Pflicht zur Beweisführung auch in der Berufungsinstanz

18. Oktober 2012/von Fachanwalt Markus Koerentz

Auch wenn das Berufungsgericht auf den erstinstanzlichen Vortrag pauschal Bezug nimmt, darf es nicht nur den Sachvortrag verwerten, sondern muss auch die angebotenen Beweise verfolgen.

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