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Auftraggeber-Übersicherung bei Kombi-Bürgschaften

Kombi-Bürgschaften, also Sicherheiten die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Mängelansprüche sichern sollen, führen wegen Übersicherung oft zur Klauselunwirksamkeit.

5 % Sicherheit für die Vertragserfüllung

In dem zugrunde liegenden Fall des OLG München vom 16.07.2013 Az, 9 U 5194/12 verlangte der Auftraggeber kumulativ eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Auftragssumme, diese sollte auch Mängel absichern.

3 % Sicherheit für Mängel

Für etwaige Mängelansprüche verlangte der Auftraggeber zudem Sicherheit in Höhe von 3 % der Abrechnungssumme. In dieser Höhe sollte die Vertragserfüllungsbürgschaft nach Abnahme und Erfüllung aller vertraglich geschuldeten Leistungen in eine Gewährleistungsbürgschaft umgewandelt werden.

Klauselunwirksamkeit wegen Übersicherung

Das OLG München entschied, dass die Klausel wegen Übersicherung der Mängelansprüche insgesamt unwirksam ist, weil der Auftraggeber nach dem Klauselinhalt über einen längeren Zeitraum 2 Bürgschaften verlangen darf.

8 % nach ungünstigster Auslegung

Nach der für den Auftragnehmer ungünstigsten Auslegung waren für das Erlöschen der Vertragserfüllungsbürgschaft auch noch die weiteren vertraglich geschuldeten Arbeiten zu leisten. Da die Vertragserfüllungsbürgschaft also nach der vertraglichen Regelung nicht automatisch mit der Abnahme zurück zu gewähren war folgt daraus eine kumulierte Mängelsicherheit in Höhe von insgesamt 8 %.

Klauselunwirksamkeit da über 5 % – Grenze hinausgehend

Nach ständiger BGH Rechtsprechung soll eine vertragliche Klausel, die eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von 5 % vorsieht unproblematisch wirksam sein. In vorliegendem Fall kam das OLG München allerdings zu einer Sicherheit in Höhe von 8 % und begründete mit diesem Ergebnis die Unwirksamkeit der Sicherungsklausel wegen Übersicherung.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Gerade beim Vorliegen von Kombi-Bürgschaften, die sowohl die Fertigstellung betreffen als auch Mängelansprüche, empfiehlt sich eine klare vertragliche Regelung. Es ist eine deutliche Abgrenzung des Fertigstellungs- und des Gewährleistungszeitraums zu vereinbaren. In AGB empfiehlt es sich zur Vermeidung von Klauselunwirksamkeit auf Grund einer Kumulation der Sicherheiten an die Abnahmeerklärung anzuknüpfen.

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Unterlassene Aufklärung – Haftung von Architekt und Statiker

Architekt und Tragwerksplaner haben den Bauherrn auch dann ordnungsgemäß aufzuklären, wenn diesem bewusst ist, dass Planung und Statik bestimmte Gefahren in Kauf nehmen, weil sich dies aufdrängt.

Eingeschränkte Baugenehmigungserteilung

In dem zu entscheidenden Fall plante der Eigentümer und Bauherr eine Bebauung der Steilküste von Rügen. Das von dem Bauherrn in Auftrag gegebene Baugrundgutachten empfahl den Randstreifen entlang der Küste von der Bebauung frei zu halten. Die dennoch beantragte und erteilte Baugenehmigung enthielt die Auflage, eine standortbezogene Bodenuntersuchung vornehmen zu lassen. Dies unterließen sowohl Architekt als auch Statiker.

Nutzungsuntersagung und Rückbauverpflichtung

2 Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erging eine Nutzungsuntersagungsverfügung, danach eine Abbruchverfügung. Das Gebäude musste zurück gebaut werden.

Schadensersatz wegen Unbewohnbarkeit

Wegen der entstandenen Kosten (Nutzlose Aufwendungen für die Baumaßnahmen und Kosten für den Rückbau) beansprucht der Eigentümer Schadensersatz von Architekturbüro und Statiker in Höhe von etwa 3 Mio €.

Erörterungs- und Untersuchungspflichten – Verletzung

In Bezug auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche hat der Bundesgerichtshof nunmehr zu Aktenzeichen VII ZR 4/12 entschieden, dass Architekt und Statiker ihre Pflichten verletzt haben, indem sie es zum Einen unterließen, die Risiken eines möglichen Steilhang – Abbruchs mit der Klägerin zu erörtern und zudem auch keine weitere Baugrunduntersuchung veranlassten.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Vorliegend waren dem Kläger zwar diejenigen tatsächlichen Umstände bekannt, aus denen sich die Gefährdung ergab. Die Beklagten durften sich allerdings nicht darauf verlassen, dass die zu ihren Lasten bestehenden Aufklärungspflichten deshalb vollständig entfielen. Sie hatten vielmehr den tatsächlichen Kenntnisstand des Bauherrn zu erforschen und ggf. weitere erforderliche Hinweise zu erteilen. Zudem hätten Sie auch die durch die Baugenehmigung gebotene Baugrunduntersuchung vornehmen müssen.

Wegen der in vorliegendem Fall bestehenden etwaigen Kenntnisse des Auftraggebers hat sich dieser allerdings gegebenenfalls  ein adäquates Mitverschulden anrechnen zu lassen.

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Werklohnanspruch für Schadenbeseitigung vor Abnahme

Auch für Reparaturleistungen vor Abnahme kann Vergütungsanspruch bestehen, wenn der Auftraggeber einen solchen begründen wollte.

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PVC-Bodenverlegung auf noch feuchtem Estrich

Der mit der umfangreichen Verlegung von PVC – Böden beauftragte Auftragnehmer meldete wegen noch vorhandener EstrichRestfeuchte erhebliche Bedenken an. Deswegen erklärte der Auftragnehmer seinen Gewährleistungsverzicht für sämtliche auf diese Restfeuchte etwa zurückgehende Blasen- und Beulen an dem verlegten PVC-Boden

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Hinzutreten eines Wasserschadens

Noch vor der Abnahme ereignete sich ein erheblicher Wasserschaden. Danach zeigte sich am gesamten PVC-Belag erhebliche Blasenbildung. Deren genaue Ursache (Estrich-Restfeuchte oder Wasserschaden) ist nicht mehr aufklärbar.

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Nachbesserungsverlangen trotz Gewährleistungsverzicht

Der Auftraggeber verlangte von seinem Auftragnehmer Nachbesserungsarbeiten, beauftragte diese zunächst mündlich und bestätigte den Auftrag sodann schriftlich.

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Wirksame Stundenlohnvereinbarung nach VOB/B

Die gestützt auf diese Vereinbarung erhobene Werklohnklage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 26.04.2005 zu Az. X ZR 166/04, die zunächst getroffene mündliche Abrede und deren nachträgliche schriftliche Bestätigung sei eine wirksame Stundenlohnvereinbarung im Sinne des § 2 Nr. 10 VOB/B

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Ausnahme von der Pflicht zur Risikotragung bis zur Abnahme

Der BGH zog zur Beantwortung der Frage einer wirksamen Stundenlohnabrede sämtliche Umstände des Falles unter Berücksichtigung aller sonstigen Reparaturaufträge heran und ermittelte die Vergütungspflicht anhand einer umfassenden Vertragsauslegung. Ausnahmsweise wich das gefundene Ergebnis deshalb von § 646 BGB und § 7 Nr. 1 VOB/B ab.

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Zudem ausdrückliche Bestätigung der Mehrvergütungsansprüche

Vorliegend war es so, dass der Auftraggeber die zunächst mündlich vereinbarten Mehrvergütungsansprüche durch sein Auftragsschreiben nochmals ausdrücklich bestätigt hatte. Hinzu kam der vereinbarte Gewährleistungsausschluss für diejenige Blasenbildung die auf der Estrich-Restfeuchte beruhen konnte und die Tatsache, dass die genaue Ursache für die Blasenbildung unklar geblieben war.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Entscheidend war vorliegend, dass die Nachbesserungsarbeiten durch genau diejenige Estrich-Restfeuchte veranlasst sein konnten, für die die unentgeltlich zu erbringende Gewährleistung infolge der Bedenkenanmeldung durch den Auftragnehmer vertraglich abbedungen worden war, der Auftraggeber also ausdrücklich das Risiko übernommen hatte. Auf die nach § 4 Nr. 5 VOB/B bestehende Pflicht, die seitens des Auftragnehmers erbrachte Werkleistung bis zur Abnahme zu schützen, kam es deshalb vorliegend nicht an.

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Drittschadensliquidation durch Aufrechnung des Bauherrn

Drittschäden können bei zufälliger Schadenverlagerung am Bau nach der Gefahrtragungsregel, § 644 Abs. 1 BGB, auch durch Aufrechnung liquidiert werden.

Beschädigung des Gewerks vor Abnahme

Fassadenbauer und Dachdecker waren gleichzeitig auf der Baustelle beschäftigt. Bevor die Werkleistungen abgenommen wurden trat ein Nässeschaden auf. Für diesen waren primär unterlassene Schutzmaßnahmen des Fassadenbauers ursächlich. Zudem war auch das Dach teilweise nicht ganz richtig abgedichtet.

Erneute Leistungserbringung erforderlich

Der Dachdecker musste seine Arbeiten infolge der Feuchtigkeitsmängel nochmals ausführen. Die dadurch entstehenden Kosten rechnete der Bauherr gegen den Werklohnanspruch des Fassadenbauers auf, indem er diesem eine Erklärung vorlegte, die ihn zur Geltendmachung dieses Schadens im eigenen Namen berechtigte.

Gegenforderung in Höhe des Vergütungsanspruchs

Das Oberlandesgericht München urteilte am 16.08.2011 zu Az. 9 U 1927/11, über die Rechtmäßigkeit der Aufrechnung und entschied, dass der Bauherr den Schaden des Dachdeckers – angemessene Vergütung für die Dachabdichtung – im Wege der Drittschadensliquidation gegenüber dem Fassadenbauer aufrechnen kann.

Obligatorische Gefahrentlastung

Dieses Ergebnis begründet sich durch Anwendung der Fallgruppe „obligatorische Gefahrentlastung“ nach der Gefahrtragungsregel, § 644 BGB, diese wirkt nur zugunsten des Bestellers, nicht hingegen zugunsten eines ebenfalls auf der Baustelle beschäftigten Drittunternehmers. Danach hat  der Besteller – mangels Gefahrtragung – im Ergebnis keinen Schaden. Dieses Ergebnis entfaltet aber gegenüber dem Drittunternehmer keine Wirkung, so dass diesem ein Schaden in Höhe seiner Vergütung entsteht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Richtigerweise war vorliegend die Fallgruppe der obligatorischen Gefahrentlastung anwendbar. Die Schadenshöhe des Dachdeckers, die dieser vom Fassadenbauer verlangen kann, bemisst sich nach der Vergütungskalkulation, umfasst also insbesondere auch den in dieser Vergütung enthaltenen Gewinn, nicht hingegen die Umsatzsteuer.

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Voller Werklohn bei unberechtigter Selbstvornahme

Stellt der Auftraggeber das seitens des Auftragnehmers mangelhaft erbrachte Werk eigenmächtig neu her, so steht dem Auftragnehmer dennoch der volle Werklohn zu.

Auftrag zur Errichtung nicht genehmigter Mauer

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Verblendmauerwerks, anzubringen im Stapelverband, also abweichend von der Verbandsregel mit durchlaufenden Stoßfugen. Da für diese Art der Mauerrichtung keine Baugenehmigung vorlag, war die Bauausführung mangelhaft.

Mängelbeseitigung nur durch vollständigen Rückbau möglich

Die Baumängel konnten nur durch einen vollständigen Rückbau des Mauerwerks behoben werden. Der Auftraggeber ließ die Mauer ohne Rücksprache mit dem Auftragnehmer neu errichten und kümmerte sich nicht um die angezeigte Behinderung und das Recht des Auftragnehmers zur Nacherfüllung.

Voller Vergütungsanspruch des AN

Das OLG Jena entschied durch Urteil vom 07.12.2006, Az. 1 U 34/05 zugunsten des Auftragnehmers und sprach diesem den vollen Werklohn zu. Dies deshalb, weil sich der Auftragnehmer nicht mit dem Wiederaufbau in Verzug befand und zudem auch nach der ausgesprochenen Kündigung noch Nacherfüllung in Bezug auf seine Baumaßnahmen leisten durfte. Eine Anrechnung der für einen Drittunternehmer aufzuwendenden Nachbesserungskosten auf die Vergütungsrückstände kam nach der gerichtlichen Entscheidung nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigt die inzwischen herrschende Meinung. Danach ist der Auftraggeber nicht berechtigt, die Baumängel ohne vorheriges Fehlschlagen der seitens des Auftragnehmers zu erbringenden Nacherfüllung im Wege der Selbstvornahme zu beheben. Es besteht keine Möglichkeit der Selbstvornahme unter Anrechnung der durch diese entstehenden Kosten. Lediglich Mindermeinungen vertreten einen Kostenerstattungsanspruch unter Anwendung des § 326 Abs. 2 BGB oder des § 649 S. 2 BGB. Weder für eine direkte noch für eine analoge Anwendung bleibt allerdings Raum, da die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht ebenso wie im Kaufrecht abschließend geregelt sind.

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Flughafenausbau und kein Ende

Schadensersatzansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des neuen Hauptstadtflughafens (Brandschutzvorkehrungen) rücken in greifbare Nähe

 

Klage der Fluggesellschaft Air Berlin gegen den Flughafenbetreiber

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E-Mail wahrt Schriftform nur auf Grund des Parteiwillens

Immer wieder stellt sich die Frage ob eine E-Mail zur Wahrung der Schriftform genügt. Entscheidend ist, dass die den Vertrag schließenden Personen bei ihrer vertraglichen Vereinbarung  die E-Mail genügen lassen wollten.

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Kompletterneuerung bei schlechter Dielenverlegung?

Ja.

Kostenvorschussanspruch in Höhe der Austauschkosten.

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Umfang der Hinweispflichten des Vorunternehmers auf Nachfolgearbeiten

Grundsätzlich besteht keine Koordinierungspflicht des Vorunternehmers in Bezug auf nachfolgende Arbeiten. Allerdings muss er auf die Beschaffenheit der eigenen Leistung hinweisen, wenn nicht erkennbar ist, ob seine Arbeiten den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und deshalb eine geeignete Grundlage für Nachfolgearbeiten ist.



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Pauschalpreisangebot führt zur Komplettleistungspflicht

Vertraglich vereinbarte pauschale Preise führen zur Leistungspflicht in Bezug auf alle erforderlichen Arbeiten.

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