Beiträge

Sicherheiten für die Auftragnehmer-Partei eines Bauvertrages

Im Wege der gesetzlichen Verankerung des Bauvertragsrechts haben sich auch Veränderungen bei den Sicherheiten für die Auftragnehmer eines Bauvertrages ergeben.

§ 648 a BGB jetzt in § 650 e BGB geregelt

Anstelle des bisherigen § 648 a BGB gilt nun § 650 e BGB. Danach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.

Weitere Sicherungsmöglichkeiten für Bauhandwerker

Außerdem kann der Bauhandwerker gemäß § 650 f BGB anstelle einer Bauhandwerker-Sicherungshypothek eine Sicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten, noch nicht gezahlten Vergütung auch noch in anderer Form verlangen. Die Sicherheit geht also bis zur Höhe des vollständigen voraussichtlichen Vergütungsanspruches sowie einem Zuschlag für eventuelle Nebenforderungen in Höhe von 10 % des Vergütungsanspruchs.

Mögliche Arten von Sicherheiten

Die Frage, in welcher Art die Sicherheitsleistung zu erfolgen hat, beantwortet zunächst § 232 Abs. 1 BGB. Danach bestehen folgende Möglichkeiten zur Bestellung von Sicherheiten:

  • Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
  • Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind,
  • Verpfändung beweglicher Sachen,
  • Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
  • Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
  • Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.

Bürgschaft als Regelfall

Zu der in § 232 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nachrangig genannten Möglichkeit der Stellung eines Bürgen ist § 650 f Abs. 2 BGB die spezielle Regelung. Danach kann die Sicherheit auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Dies ist gleichzeitig auch der praktisch häufigste Anwendungsfall.

Anwendbar auf alle Unternehmer eines Bauvertrages

Inhaltlich stellt die Neufassung dieser Regelung in § 650 f BGB, die bisher in § 648 a BGB enthalten war, eine Erweiterung des Anwendungsbereichs gegenüber der bisherigen Regelung dar. Der Kreis der Sicherungsberechtigten wird erweitert. In Betracht kommen jetzt nicht mehr nur Unternehmer eines Bauwerks, die von dem Besteller eine Sicherheit verlangen können. § 650 f BGB spricht vielmehr von „Unternehmern eines Bauvertrages“. Nach der Neuregelung ist demnach jedenfalls auch der Subunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber berechtigt.

Geltung des Verbraucherprivilegs

Hinzu kommt, dass von dem sog. „Verbraucherprivileg“ gemäß § 650 f Abs. 6 BGB nur noch Verbraucherbauverträge gemäß § 650 i BGB und Bauträgerverträge nach § 650 u BGB ausgenommen werden. Demnach fallen andere Bauverträge, die von Verbrauchern geschlossen werden, etwa bei Instandhaltungsmaßnahmen oder bei Einzelgewerkvergabe zwecks Errichtung eines Neubaus, in den Anwendungsbereich dieser Regelung.

Aufhebung der Privilegierung für Einfamilienhaus-Bauherren

Nach der bisherigen Regelung zu den Sicherungsmöglichkeiten für die Bauvertragsparteien bestand keine Möglichkeit zur Absicherung gegenüber Bestellern, die natürliche Personen sind und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung beauftragten. Diese Privilegierung wurde nun aufgehoben. Grundsätzlich kann also von solchen Bauherren auch Sicherheit verlangt werden, es sei denn es handelt sich um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650 i BGB oder um einen Bauträgervertrag gemäß § 650 u BGB. Hierin liegt eine erhebliche Veränderung des Anwendungsbereichs dieser Sicherheiten-Regelung.

Anwendbarkeit auch auf den planenden Architekten und auf Ingenieure

Zudem stellt sich die Frage, ob auch planende Architekten und Ingenieure stets einen Anspruch auf Sicherheit haben oder nur dann, wenn sich deren Leistungen bereits im Bauwerk verkörpert hatten. Diese Frage war bis zur Schaffung der Regelung des § 641 q Abs. 1 BGB höchst umstritten. Die Möglichkeit Sicherheiten beanspruchen zu können wurde allerdings jedenfalls dann bejaht, wenn sich der Wert des Grundstücks durch die entsprechenden Leistungen erhöht hatte.

Gesetzliche Verweisung in § 641 q Abs. 1 BGB

Nun regelt § 641 q Abs. 1 BGB die entsprechende Anwendung des § 650 f BGB auch für Architekten- und Ingenieurverträge. Demnach steht Architekten und Ingenieuren nun, unabhängig von der Frage ob das Grundstück eine Wertsteigerung erfahren hat, bei den meisten Verträgen, mit Ausnahme eines Verbraucherbauvertrages, auch die Möglichkeit zur Verfügung, von den jeweiligen Vertragspartnern eine Bauhandwerkersicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten Vergütung verlangen zu können.

Ausnahme gilt für Verbraucherverträge

Da sich Architekturleistungen allerdings gerade bei Verbrauchern auf die Herstellung / Errichtung eines kompletten und noch dazu mangelfreien Gebäudes beziehen, dürfte die Regelung –anders als bei Bauhandwerkern– für Architekten und Ingenieure allerdings, zumindest bei Vollarchitekturbeauftragung, einen erheblich eingeschränkten Anwendungsbereich haben.

Kündigungsmöglichkeit nach fruchtlosem Leistungsfrist-Ablauf

Sofern der Möglichkeit zur Stellung einer Sicherheit, etwa in Form einer Bürgschaft, nicht entsprochen wird, besteht für den Auftragnehmer die Möglichkeit zur Kündigung und Abrechnung gemäß § 650 f Abs. 5 BGB, wenn eine angemessene Frist zur Leistung fruchtlos verstrichen ist.

Unwirksamkeit von Abs. 1 – 5 abweichender Vereinbarungen

Gerade auch vor dem Hintergrund des § 650 f Abs. 7 BGB ist aus Sicht des Auftragnehmers, sei es der Bauhandwerker, sei es der Architekt / Ingenieur, eine vertragliche Vereinbarung ratsam, insbesondere weil dadurch der Anwendungsausschluss des Abs. 6 zumindest teilweise abbedungen werden kann. Unwirksam sind jedenfalls nur von den Abs. 1 – 5 abweichende Vereinbarungen.

Werklohnanspruch für Schadenbeseitigung vor Abnahme

Auch für Reparaturleistungen vor Abnahme kann Vergütungsanspruch bestehen, wenn der Auftraggeber einen solchen begründen wollte.

 –

PVC-Bodenverlegung auf noch feuchtem Estrich

Der mit der umfangreichen Verlegung von PVC – Böden beauftragte Auftragnehmer meldete wegen noch vorhandener EstrichRestfeuchte erhebliche Bedenken an. Deswegen erklärte der Auftragnehmer seinen Gewährleistungsverzicht für sämtliche auf diese Restfeuchte etwa zurückgehende Blasen- und Beulen an dem verlegten PVC-Boden

 –

Hinzutreten eines Wasserschadens

Noch vor der Abnahme ereignete sich ein erheblicher Wasserschaden. Danach zeigte sich am gesamten PVC-Belag erhebliche Blasenbildung. Deren genaue Ursache (Estrich-Restfeuchte oder Wasserschaden) ist nicht mehr aufklärbar.

 –

Nachbesserungsverlangen trotz Gewährleistungsverzicht

Der Auftraggeber verlangte von seinem Auftragnehmer Nachbesserungsarbeiten, beauftragte diese zunächst mündlich und bestätigte den Auftrag sodann schriftlich.

 –

Wirksame Stundenlohnvereinbarung nach VOB/B

Die gestützt auf diese Vereinbarung erhobene Werklohnklage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 26.04.2005 zu Az. X ZR 166/04, die zunächst getroffene mündliche Abrede und deren nachträgliche schriftliche Bestätigung sei eine wirksame Stundenlohnvereinbarung im Sinne des § 2 Nr. 10 VOB/B

 –

Ausnahme von der Pflicht zur Risikotragung bis zur Abnahme

Der BGH zog zur Beantwortung der Frage einer wirksamen Stundenlohnabrede sämtliche Umstände des Falles unter Berücksichtigung aller sonstigen Reparaturaufträge heran und ermittelte die Vergütungspflicht anhand einer umfassenden Vertragsauslegung. Ausnahmsweise wich das gefundene Ergebnis deshalb von § 646 BGB und § 7 Nr. 1 VOB/B ab.

 –

Zudem ausdrückliche Bestätigung der Mehrvergütungsansprüche

Vorliegend war es so, dass der Auftraggeber die zunächst mündlich vereinbarten Mehrvergütungsansprüche durch sein Auftragsschreiben nochmals ausdrücklich bestätigt hatte. Hinzu kam der vereinbarte Gewährleistungsausschluss für diejenige Blasenbildung die auf der Estrich-Restfeuchte beruhen konnte und die Tatsache, dass die genaue Ursache für die Blasenbildung unklar geblieben war.

 –

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Entscheidend war vorliegend, dass die Nachbesserungsarbeiten durch genau diejenige Estrich-Restfeuchte veranlasst sein konnten, für die die unentgeltlich zu erbringende Gewährleistung infolge der Bedenkenanmeldung durch den Auftragnehmer vertraglich abbedungen worden war, der Auftraggeber also ausdrücklich das Risiko übernommen hatte. Auf die nach § 4 Nr. 5 VOB/B bestehende Pflicht, die seitens des Auftragnehmers erbrachte Werkleistung bis zur Abnahme zu schützen, kam es deshalb vorliegend nicht an.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

Tel: 0221 280 659 37
Fax: 0221 280 659 38

Email: marko-baurecht@gmx.de

Möchten Sie aktuelle Informationen zum BaurechtImmobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

 

Voller Werklohn bei unberechtigter Selbstvornahme

Stellt der Auftraggeber das seitens des Auftragnehmers mangelhaft erbrachte Werk eigenmächtig neu her, so steht dem Auftragnehmer dennoch der volle Werklohn zu.

Auftrag zur Errichtung nicht genehmigter Mauer

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Errichtung eines Verblendmauerwerks, anzubringen im Stapelverband, also abweichend von der Verbandsregel mit durchlaufenden Stoßfugen. Da für diese Art der Mauerrichtung keine Baugenehmigung vorlag, war die Bauausführung mangelhaft.

Mängelbeseitigung nur durch vollständigen Rückbau möglich

Die Baumängel konnten nur durch einen vollständigen Rückbau des Mauerwerks behoben werden. Der Auftraggeber ließ die Mauer ohne Rücksprache mit dem Auftragnehmer neu errichten und kümmerte sich nicht um die angezeigte Behinderung und das Recht des Auftragnehmers zur Nacherfüllung.

Voller Vergütungsanspruch des AN

Das OLG Jena entschied durch Urteil vom 07.12.2006, Az. 1 U 34/05 zugunsten des Auftragnehmers und sprach diesem den vollen Werklohn zu. Dies deshalb, weil sich der Auftragnehmer nicht mit dem Wiederaufbau in Verzug befand und zudem auch nach der ausgesprochenen Kündigung noch Nacherfüllung in Bezug auf seine Baumaßnahmen leisten durfte. Eine Anrechnung der für einen Drittunternehmer aufzuwendenden Nachbesserungskosten auf die Vergütungsrückstände kam nach der gerichtlichen Entscheidung nicht in Betracht.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigt die inzwischen herrschende Meinung. Danach ist der Auftraggeber nicht berechtigt, die Baumängel ohne vorheriges Fehlschlagen der seitens des Auftragnehmers zu erbringenden Nacherfüllung im Wege der Selbstvornahme zu beheben. Es besteht keine Möglichkeit der Selbstvornahme unter Anrechnung der durch diese entstehenden Kosten. Lediglich Mindermeinungen vertreten einen Kostenerstattungsanspruch unter Anwendung des § 326 Abs. 2 BGB oder des § 649 S. 2 BGB. Weder für eine direkte noch für eine analoge Anwendung bleibt allerdings Raum, da die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht ebenso wie im Kaufrecht abschließend geregelt sind.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

Tel: 0221 280 659 37
Fax: 0221 280 659 38

Email: marko-baurecht@gmx.de

 

Möchten Sie aktuelle Informationen zum BaurechtImmobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter.

 

Flughafenausbau und kein Ende

Schadensersatzansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des neuen Hauptstadtflughafens (Brandschutzvorkehrungen) rücken in greifbare Nähe

 

Klage der Fluggesellschaft Air Berlin gegen den Flughafenbetreiber

Weiterlesen

E-Mail wahrt Schriftform nur auf Grund des Parteiwillens

Immer wieder stellt sich die Frage ob eine E-Mail zur Wahrung der Schriftform genügt. Entscheidend ist, dass die den Vertrag schließenden Personen bei ihrer vertraglichen Vereinbarung  die E-Mail genügen lassen wollten.

Weiterlesen

Kompletterneuerung bei schlechter Dielenverlegung?

Ja.

Kostenvorschussanspruch in Höhe der Austauschkosten.

Weiterlesen

Umfang der Hinweispflichten des Vorunternehmers auf Nachfolgearbeiten

Grundsätzlich besteht keine Koordinierungspflicht des Vorunternehmers in Bezug auf nachfolgende Arbeiten. Allerdings muss er auf die Beschaffenheit der eigenen Leistung hinweisen, wenn nicht erkennbar ist, ob seine Arbeiten den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und deshalb eine geeignete Grundlage für Nachfolgearbeiten ist.



Weiterlesen

Umfang der Leitung bei Vereinbarung eines „Schlüsselfertigbaus“

Der Einbau von Verbrauchsmengen-Erfassungsgeräten gehört zum vereinbarten Leistungsumfang eines Schlüsselfertig-Bauvertrags.

 

Weiterlesen

Vergütungsanspruch bei Werkvertragskündigung

Kosten der Beseitigung aller Mängel an einem Bauwerk in Höhe von maximal 5 Prozent des Auftragsvolumens genügen nicht um eine außerordentliche Kündigung des Werkvertrages aus wichtigem Grund zu rechtfertigen.

Weiterlesen

Abzugsfähigkeit von Sowieso-Kosten?

Die Anrechnung von Sowieso-Kosten auf den Schadensersatzanspruch des Auftraggebers setzt neben einer konkretisierten Darlegung auch eine Gesamtbetrachtung voraus.

Weiterlesen