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Im Wege der gesetzlichen Verankerung des Bauvertragsrechts haben sich auch Veränderungen bei den Sicherheiten für die Auftragnehmer eines Bauvertrages ergeben.

§ 648 a BGB jetzt in § 650 e BGB geregelt

Anstelle des bisherigen § 648 a BGB gilt nun § 650 e BGB. Danach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.

Weitere Sicherungsmöglichkeiten für Bauhandwerker

Außerdem kann der Bauhandwerker gemäß § 650 f BGB anstelle einer Bauhandwerker-Sicherungshypothek eine Sicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten, noch nicht gezahlten Vergütung auch noch in anderer Form verlangen. Die Sicherheit geht also bis zur Höhe des vollständigen voraussichtlichen Vergütungsanspruches sowie einem Zuschlag für eventuelle Nebenforderungen in Höhe von 10 % des Vergütungsanspruchs.

Mögliche Arten von Sicherheiten

Die Frage, in welcher Art die Sicherheitsleistung zu erfolgen hat, beantwortet zunächst § 232 Abs. 1 BGB. Danach bestehen folgende Möglichkeiten zur Bestellung von Sicherheiten:

• Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
• Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind,
• Verpfändung beweglicher Sachen,
• Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
• Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
• Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.

Bürgschaft als Regelfall

Zu der in § 232 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nachrangig genannten Möglichkeit der Stellung eines Bürgen ist § 650 f Abs. 2 BGB die spezielle Regelung. Danach kann die Sicherheit auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Dies ist gleichzeitig auch der praktisch häufigste Anwendungsfall.

Anwendbar auf alle Unternehmer eines Bauvertrages

Inhaltlich stellt die Neufassung dieser Regelung in § 650 f BGB, die bisher in § 648 a BGB enthalten war, eine Erweiterung des Anwendungsbereichs gegenüber der bisherigen Regelung dar. Der Kreis der Sicherungsberechtigten wird erweitert. In Betracht kommen jetzt nicht mehr nur Unternehmer eines Bauwerks, die von dem Besteller eine Sicherheit verlangen können. § 650 f BGB spricht vielmehr von „Unternehmern eines Bauvertrages“. Nach der Neuregelung ist demnach jedenfalls auch der Subunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber berechtigt.

Geltung des Verbraucherprivilegs

Hinzu kommt, dass von dem sog. „Verbraucherprivileg“ gemäß § 650 f Abs. 6 BGB nur noch Verbraucherbauverträge gemäß § 650 i BGB und Bauträgerverträge nach § 650 u BGB ausgenommen werden. Demnach fallen andere Bauverträge, die von Verbrauchern geschlossen werden, etwa bei Instandhaltungsmaßnahmen oder bei Einzelgewerkvergabe zwecks Errichtung eines Neubaus, in den Anwendungsbereich dieser Regelung.

Aufhebung der Privilegierung für Einfamilienhaus-Bauherren

Nach der bisherigen Regelung zu den Sicherungsmöglichkeiten für die Bauvertragsparteien bestand keine Möglichkeit zur Absicherung gegenüber Bestellern, die natürliche Personen sind und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung beauftragten. Diese Privilegierung wurde nun aufgehoben. Grundsätzlich kann also von solchen Bauherren auch Sicherheit verlangt werden, es sei denn es handelt sich um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650 i BGB oder um einen Bauträgervertrag gemäß § 650 u BGB. Hierin liegt eine erhebliche Veränderung des Anwendungsbereichs dieser Sicherheiten-Regelung.

Anwendbarkeit auch auf den planenden Architekten und auf Ingenieure

Zudem stellt sich die Frage, ob auch planende Architekten und Ingenieure stets einen Anspruch auf Sicherheit haben oder nur dann, wenn sich deren Leistungen bereits im Bauwerk verkörpert hatten. Diese Frage war bis zur Schaffung der Regelung des § 641 q Abs. 1 BGB höchst umstritten. Die Möglichkeit Sicherheiten beanspruchen zu können wurde allerdings jedenfalls dann bejaht, wenn sich der Wert des Grundstücks durch die entsprechenden Leistungen erhöht hatte.

Gesetzliche Verweisung in § 641 q Abs. 1 BGB

Nun regelt § 641 q Abs. 1 BGB die entsprechende Anwendung des § 650 f BGB auch für Architekten- und Ingenieurverträge. Demnach steht Architekten und Ingenieuren nun, unabhängig von der Frage ob das Grundstück eine Wertsteigerung erfahren hat, bei den meisten Verträgen, mit Ausnahme eines Verbraucherbauvertrages, auch die Möglichkeit zur Verfügung, von den jeweiligen Vertragspartnern eine Bauhandwerkersicherheit in Höhe von 110 % der vereinbarten Vergütung verlangen zu können.

Ausnahme gilt für Verbraucherverträge

Da sich Architekturleistungen allerdings gerade bei Verbrauchern auf die Herstellung / Errichtung eines kompletten und noch dazu mangelfreien Gebäudes beziehen, dürfte die Regelung –anders als bei Bauhandwerkern– für Architekten und Ingenieure allerdings, zumindest bei Vollarchitekturbeauftragung, einen erheblich eingeschränkten Anwendungsbereich haben.

Kündigungsmöglichkeit nach fruchtlosem Leistungsfrist-Ablauf

Sofern der Möglichkeit zur Stellung einer Sicherheit, etwa in Form einer Bürgschaft, nicht entsprochen wird, besteht für den Auftragnehmer die Möglichkeit zur Kündigung und Abrechnung gemäß § 650 f Abs. 5 BGB, wenn eine angemessene Frist zur Leistung fruchtlos verstrichen ist.

Unwirksamkeit von Abs. 1 – 5 abweichender Vereinbarungen

Gerade auch vor dem Hintergrund des § 650 f Abs. 7 BGB ist aus Sicht des Auftragnehmers, sei es der Bauhandwerker, sei es der Architekt / Ingenieur, eine vertragliche Vereinbarung ratsam, insbesondere weil dadurch der Anwendungsausschluss des Abs. 6 zumindest teilweise abbedungen werden kann. Unwirksam sind jedenfalls nur von den Abs. 1 – 5 abweichende Vereinbarungen.