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Der neue Bauvertrag – Anordnungsrecht des Bestellers

Der Bauvertrag als solcher weist gegenüber einem normalen Werkvertrag zahlreiche Besonderheiten auf. Der Gesetzgeber hat deshalb beschlossen, diesen Vertrag gesondert im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu regeln. Wichtige geplante Neuerungen betreffen Veränderungen und Erweiterungen des Bauvorhabens, die auch mitten in der Ausführung der Bauarbeiten auftreten können.

Änderung der Bestellung und notwendige Zusatzarbeiten

Das aktuelle Werkvertragsrecht kennt bis jetzt kein Anordnungsrecht des Bestellers bei Änderungen des geplanten Vorhabens. Das wird dem Charakter des Bauvertrages nicht gerecht. Dieser ist auf lange Dauer angelegt und so kann es durchaus passieren, dass im Laufe der Zeit Anpassungen nötig werden. Diese können an ein bestimmtes Ziel gebunden sein oder schlichtweg daraus resultieren, dass sich die Vorstellungen des Bestellers geändert haben.

Äußert der Besteller einen solchen Änderungswunsch, so muss der Unternehmer ihm ein Angebot für die zusätzlichen oder geänderten Leistungen vorlegen. Geht es bei der Umdisposition des Bestellers nicht um die Erreichung eines bestimmten Ziels, sondern haben sich nur seine Vorstellungen geändert, so muss der Unternehmer nur dann kalkulieren, wenn ihm die Ausführung der gewünschten Änderungen zumutbar ist.

Erst Verhandeln, dann Anordnen

Die Parteien sollen also zunächst über die geänderten Wünsche des Bestellers und Konditionen des Unternehmers besprechen und dazu verhandeln. Erreichen sie keine Einigung, so kann der Besteller die Ausführung seines Änderungswunsches anordnen.

Der Besteller hat also die Entscheidungsbefugnis darüber, ob sein Änderungswunsch trotz Uneinigkeit mit dem Unternehmer umgesetzt wird. Geht es nur um geänderte Vorstellungen des Bestellers, so muss der Unternehmer auch hier nur dann handeln und der Anordnung Folge leisten, wenn ihm die Umsetzung der Arbeiten zumutbar ist.

Anpassung der Vergütung

Natürlich muss der Unternehmer die Zusatzarbeiten nicht umsonst ausführen. Auch dann nicht, wenn zwischen ihm und dem Besteller im Rahmen der Verhandlungen keine Einigung erzielt werden konnte und der Besteller von seinem Anordnungsrecht Gebrauch gemacht hat. Die Mehrkosten werden dann anhand der tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermittelt.

Der Unternehmer kann seine Mehrkosten sogar im Rahmen von Abschlagszahlungen berücksichtigen. Dafür kann er abschlagsweise 80% der in seinem Angebot kalkulierten Mehrkosten berechnen. Ist der Besteller mit der Kalkulation nicht einverstanden, so kann er den Weg zu den Gerichten beschreiten.

Die restlichen Mehrkosten kann der Unternehmer erst in der Schlussrechnung geltend machen. Hat der Besteller zu viel gezahlt, so muss der Unternehmer ihm den überschüssigen Betrag zurückerstatten.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt:

Die gesetzliche Neureglung entspricht der bisherigen Rechtslage, die in Anwendung der VOB/B, zwischen Unternehmern gilt. Diese soll nun auch für Verbraucher übernommen werden. Erforderlich ist dementsprechend eine ausdrückliche Anordnung des Auftraggebers für eine bisher nicht im Bauvertrag vorgesehene Leistung. Die entsprechende verpflichtende Anordnungserklärung muss sich ausdrücklich und eindeutig erfolgen und sich auch auf den Bauvertrag beziehen. Ein solches positives Einwirken ist von einem rein passiven Verhalten auf entsprechende Mitteilung veränderter Umstände durch den Auftragnehmer zu unterscheiden. Die bloße Mitteilung, es sei eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung erforderlich rechtfertigt nämlich ebenso keinen Mehrvergütungsanspruch wie die Anordnung solcher Leistungen die bereits nach den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen geschuldet werden und dementsprechend auch zu vergüten sind.

Quelle:

Vergütung für Nachträge auch bei garantiertem Pauschalfestpreis

Geänderte und zusätzliche Leistungen sind auch bei einer Pauschalpreisabrede besonders zu vergüten.

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Pauschalpreis auf Grundlage funktionaler Leistungsbeschreibung

Die Parteien eines Bauvertrags, Bauherr und Generalunternehmer (GU), vereinbarten fertige und funktionsgerechte Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf der Grundlage der VOB/B zu einem Pauschalfestpreis

 

Änderungsvorbehalt vertraglich vereinbart

Vertraglich vereinbarten die Parteien einen Änderungsvorbehalt für den Fall von Auflagen der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Die erforderlich werdenden Änderungen sollten keine Ansprüche begründen. Sämtliche Leistungen sollten von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis erfasst werden.

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Mehrvergütung für zusätzliche Leistungen

Nach Erfüllung der behördlichen Auflagen verlangt der Generalunternehmer Vergütung für die erforderlich gewordenen Nachträge gemäß § 2 Nr. V ff. VOB/B. Diesem Anspruch gab das OLG Koblenz durch Urteil vom 14.11.2012, Az. 5 U 465/12, statt. Die gegenüber der von der Pauschalpreisabrede erfassten Leistung – entsprechend der ursprünglichen Baugenehmigungsplanung und dem auf dieser Basis erstellten Leistungsverzeichnis – vorgenommenen Änderungen und der mit diesen korrespondierenden Mehrleistungen führten zur zusätzlichen Vergütungspflicht (Mehrvergütung).

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Ausschlussmöglichkeiten bei Leistungsabweichungen

Zwar besteht die Möglichkeit, Abweichungen von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis auszuschließen. Eine solche Vereinbarung muss sich allerdings auf die Vergütung für die konkret geänderten Leistungen beziehen und nicht nur auf sonstige Beeinträchtigungen, die aus den Änderungen resultieren.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Mehrvergütungsansprüche können beispielsweise durch eine genau gefasste vertragliche Regelung vereinbart werden, indem auf eine konkrete Leistungen Bezug genommen wird. Ansonsten bleibt der Vergütungsanspruch nur dann unverändert, wenn die die von der Pauschalsumme erfasste Leistung nicht ändert. Insbesondere bei Anwendbarkeit der VOB / B können gemäß § 2 Nr. VII. 2 VOB/B bei Mehrleistungen auch Mehrvergütungsansprüche bestehen. Die entsprechende Regelung hat folgenden Wortlaut:

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Ist als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart, so bleibt die Vergütung unverändert. Weicht jedoch die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§ 313 BGB), so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren. Für die Bemessung des Ausgleichs ist von den Grundlagen der Preisermittlung auszugehen.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

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Umfang der Leitung bei Vereinbarung eines „Schlüsselfertigbaus“

Der Einbau von Verbrauchsmengen-Erfassungsgeräten gehört zum vereinbarten Leistungsumfang eines Schlüsselfertig-Bauvertrags.

 

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Mietrückstand genügt zur Begründung fristloser Kündigung

Für eine fristlose Kündigung des Vermieters genügt es, wenn der Mieter aus der Begründung erkennen kann, welchen Mietrückstand der Vermieter als Grund seiner fristlosen Kündigung zugrunde legt.

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Arbeitseinstellung zur Durchsetzung von Nachträgen

Ohne Einigung über Zahlung einer Vergütung für eine geänderte oder zusätzliche Leistung besteht grundsätzlich kein Recht zur Arbeitseinstellung um diese „Nachträge“ durchzusetzen.

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Kündigungsrecht des Bauunternehmens bei unbegründeter Kündigung des Bauherrn

Kündigt der Bauherr wegen Verzug des Bauunternehmens den Bauvertrag ohne dass die Voraussetzungen des Verzuges tatsächlich vorliegen, so steht dem Bauunternehmen ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu. Ferner kommen Ansprüche des Bauunternehmens auf Weiterlesen

Mischklausel 7er MaBV Bürgschaft gegen vollständige Kaufpreiszahlung unwirksam

Eine Regelung in  einem  Bauträgervertrag, die den Bauträger zur Hinterlegung einer Bürgschaft über 3,5 % des Kaufpreises bis zu vollständigen Fertigstellung verpflichten ist unzulässig und führt zur Anwendung des § 641 Abs. 1 BGB.

 

Bürgschaft im Gegenzug zu vollständiger Kaufpreiszahlung

Der zwischen den Parteien abgeschlossene Bauträgervertrag sah bei Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Hauses eine durch den Bauträger zu stellende Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises im Gegenzug zur vollständigen Kaufpreiszahlung vor.

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Elbphilharmonie Hamburg: Gerichtliche Klärung der Bauzeit?

Die Verlängerung der Bauzeit ist kein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis

 

Keine Feststellungsklage zulässig

Mangels Rechtsverhältnis-Qualität ist die Bauzeit nicht der Feststellungsklage zugänglich. Mit der Feststellungsklage kann allerdings ein bestehender Schadensersatzanspruch bei Überschreitung von Vertragsfristen festgestellt werden. Weiterlesen

Kein Anspruch auf Kostenerstattung bei voreiliger Ersatzvornahme

Die im Rahmen der Nacherfüllung zu erbringende Mängelbeseitigung des Auftragnehmers umfasst alle erforderlichen Arbeiten.

 

Eingriff in andere Gewerke irrelevant

Dies gilt auch dann, wenn dazu in die Gewerke anderer Unternehmer eingegriffen werden muss und wenn der zur Nacherfüllung verpflichtete Auftragnehmer nicht alle erforderlichen Arbeiten selbst erbringen kann.

 

Wahlrecht des Auftragnehmers

Das Wahlrecht in Bezug auf die Organisation und Durchführung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten steht dem Auftragnehmer zu. Dieses Wahlrecht wird durch den Auftraggeber verhindert, wenn Weiterlesen

Vereinbarte Vergütung und nicht Wert der Leistung Grundlage für den Werklohnanspruch

Beim Rücktritt von einem Bauvertrag ist der geschuldete Wertersatz für die beim Besteller verbleibende Bauleistung auf Grundlage des Werklohns zu ermitteln. Von diesem sind die Kosten der Mangebeseitigung in Abzug zu bringen.

Mängel in den zu erbringenden Sanierungsarbeiten

Die Vertragsparteien in dem vom BGH durch Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 311/07 entschiedenen Fall vereinbarten werkvertragliche zu erbringende Sanierungsarbeiten. Im Verlaufe der Vertragsdurchführung entstand Streit über das Vorliegen von Mängeln. Der Besteller Weiterlesen