Beiträge

Reichweite einer Gewährleistungsverzicht-Vereinbarung zwischen Bauherrn und Nachunternehmer

Zwischen Bauherrn und Nachunternehmer vereinbarter Gewährleistungs- und Einwendungsverzicht wirkt auch gegen den Hauptunternehmer.

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Abzugsfähigkeit von Sowieso-Kosten?

Die Anrechnung von Sowieso-Kosten auf den Schadensersatzanspruch des Auftraggebers setzt neben einer konkretisierten Darlegung auch eine Gesamtbetrachtung voraus.

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Möglichkeiten energetischer Sanierung von Mietwohnungen

Modernisieren Vermieter ihre Mietwohnung, um den Mietern Heizkostenvorteile oder Betriebskostenvorteile zu verschaffen und dadurch gleichzeitig die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, so kann mit diesen Maßnahmen auch eine Wohnwertverbesserung für die Mieter verbunden sein, die eine Kostenbeteiligung rechtfertigt.

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Verpflichtung des den Bau überwachenden Architekten zur Mängelverhinderung

Der vertraglich zur Bauaufsicht verpflichtete Architekt schuldet auch Vermeidung und Verhinderung von Mängeln.

 

Kündigung des zur Bauüberwachung beauftragten Architekten

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Bauüberwachung. Erbracht werden sollten Leistungspflichten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Da der Bauherr den Architekten wegen fehlerhafter Bauüberwachung verantwortlich machte, kündigte er den Architektenvertrag während der Bauphase.

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Architektenhaftung bei fehlerhafter Baugrunduntersuchung

Eine adäquate Baugrundüberprüfung zählt zu den Hauptpflichten eines Architekten deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen können.

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Wirkung der Abnahme auf die Verjährung des Werklohnanspruchs

Verjährungshemmung durch Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens in Bezug auf den Werklohnanspruch insgesamt nur vor Abnahme möglich.

 

§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB als gesetzliche Anknüpfung

Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB wird die Verjährung eines Vergütungsanspruchs gehemmt, wenn der Auftragnehmer ein selbständiges Beweisverfahren einleitet, um die Abnahmereife und damit die Fälligkeit seins Vergütungsanspruchs nachweisen zu können.

 

Mängelliste statt Abnahme

In dem der Entscheidung des OLG Hamm, Az. 17 U 152/10 zugrunde liegenden Sachverhalt beauftragte der Auftraggeber im Jahre 2001 eine Firma mit dem Einbau neuer Fenster und Zimmertüren. Nach Abschluss der Arbeiten verwies er auf Mängel und verweigerte sowohl Abnahme als auch Bezahlung der am 27.03.2003 ausgestellten Schlussrechnung über insgesamt 34.073,44 €. Auch nach den durch den Auftragnehmer bis Ende Mai 2004 ausgeführten Nachbesserungsarbeiten erfolgte keine Abnahme. Vielmehr legte der Auftraggeber eine Mängelliste vor, was den Auftragnehmer hinsichtlich der Frage des tatsächlichen Vorliegens von Mängeln zur Einleitung eines Weiterlesen

Kein Anspruch auf Kostenerstattung bei voreiliger Ersatzvornahme

Die im Rahmen der Nacherfüllung zu erbringende Mängelbeseitigung des Auftragnehmers umfasst alle erforderlichen Arbeiten.

 

Eingriff in andere Gewerke irrelevant

Dies gilt auch dann, wenn dazu in die Gewerke anderer Unternehmer eingegriffen werden muss und wenn der zur Nacherfüllung verpflichtete Auftragnehmer nicht alle erforderlichen Arbeiten selbst erbringen kann.

 

Wahlrecht des Auftragnehmers

Das Wahlrecht in Bezug auf die Organisation und Durchführung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten steht dem Auftragnehmer zu. Dieses Wahlrecht wird durch den Auftraggeber verhindert, wenn Weiterlesen

Planer tritt nach Streitverkündung dem Gegner bei

In einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Bauträger geführten Prozess ging es um Anforderungen des Schallschutzes.

Streitverkündungen und Folgen des Beitritts

Der Bauträger verkündete seinem Generalunternehmer den Streit. Dieser trat dem Rechtsstreit seitens Weiterlesen

Entfallen des Fristsetzungserfordernisses zur Nacherfüllung bei Schadensvergrößerung durch Leistungsausführung

In Bezug auf Trocknungsarbeiten entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 08.12.2011, Az. VII ZR 198/10, dass die Auswahl einer Trocknungsmethode welche zu größeren Schäden am Gebäude führt als tatsächlich erforderlich zum Entfallen des Fristsetzungserfordernisses zur Nacherfüllung führt.

Bauteilöffnung zur Trocknung

Nachdem es im Rahmen der Errichtung eines Alten- und Pflegeheims zu einem Wasserschaden gekommen war, führte die Bauunternehmerin Trocknungsarbeiten durch. Zur Trocknung des schwimmenden Estrichs auf Betondecken schnitt die Klägerin in den gefliesten Bädern die Silikonfugen sowie die dahinter liegende Dichtungsschicht zwischen Fußboden und Wand auf. Die Klägerin bohrte in die Mitte des Fliesenbodens ein Loch und saugte durch dieses Luft ab. Durch das Nachströmen trockener Luft waren die Trocknungsarbeiten im Ergebnis erfolgreich. Die Auftraggeberin rechnet gegen die für die Trocknungsarbeiten angesetzte Vergütung mit Schadensersatzansprüchen für die Wiederherstellung fachgerechter Fugen auf.

Keine Beeinträchtigung der Bausubstanz

Die Auftraggeberin vertritt die Auffassung, es hätte genügt die Bodenfliesen zu durchbohren. Die vollständige Entfernung der Fugen sei nicht erforderlich gewesen. Sie macht Schadensersatz in Höhe von 46.520,00 € für die Wiederherstellung fachgerechter Fugen geltend. Nach Auffassung des BGH wurden die Trocknungsarbeiten zwar einwandfrei und vernünftig ausgeführt, so dass eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung nicht erforderlich war. Vielmehr habe die Unternehmerin ihre Hauptpflichten ordnungsgemäß erfüllt. Aufgabe der Unternehmerin sei es aber zudem gewesen, die geeignete und schonendste Methode der Trocknung auszuwählen. Der BGH sprach deshalb Schadensersatz zu.

Keine Vereinbarung anderer konkreter Maßnahmen

Da die Parteien keine konkreten Trocknungsmaßnahmen vereinbart hätten, schuldete die Unternehmerin einerseits für eine effiziente Trocknung geeignete Maßnahmen, andererseits waren aber auch möglichst geringe Eingriffe in die Bausubstanz geschuldet. Insgesamt hätte es vorliegend genügt, die Fliesen aufzubohren. Da das Öffnen der Fugen also weder vereinbart noch erforderlich war entstand ein nicht durch Nacherfüllung beseitigungsfähiger Schaden.

Keine Fristsetzung bei Unmöglichkeit der Nacherfüllung

Der BGH urteilt konsequent und spricht Schadensersatzansprüche zu, ohne auf die Fristsetzung zur Nacherfüllung größeren Wert zu legen. Da auch eine hypothetisch gedachte Nacherfüllung den Schaden nicht entfallen ließe ist diese in der Tat entbehrlich. Systematischer und dogmatisch richtiger wäre es, auf einen Anspruch gemäß § 631 i.V.m. § 280 BGB abzustellen und einen Schadenseratzanspruch neben der Leistung zu bejahen anstatt offen zu lassen ob der Schadensersatz auch aus einem Anspruch statt der Leistung nach § 280 Abs. 3, § 281 BGB folgen kann.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen Rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erskontakt kostenfrei.

Mobil: 0170 577 1692
Tel: 0221 280 659 37
Fax:0221 280 659 38

Email: marko-baurecht@gmx.de

Möchten Sie aktuelle Infos zum BaurechtImmobilienrecht und Architektenrecht dann werden Sie Fan bei Facebook und folgen Sie mir bei Twitter. Auch in den Netzwerken XING und 123recht.net bin ich aktiv.

 

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Energieeffizienz

Zur den wichtigsten Fagen rund um den effizienten Energieeinsatz gehören folgende Schwerpunkte:

  • Baulicher Wärmeschutz
  • Heizungs- und Regelungstechnik
  • Solarenergie
  • Stromsparen
  • Wärmepumpen
  • Förderprogramme
  • Wechsel des Energieversorgers
  • und alle weiteren Themen des privaten Energieverbrauchs

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Baurecht

Rechtsberatung in sämtlichen Phasen Ihre Bauwerks (Entwicklung, Planung, Bau und Finanzierung) erhalten Sie bei mir.

Ebenso und insbesondere Generalunternehmer, als von Bauherrenseite mit sämtlichen Bauleistungen beauftragte Unternehmer, berate ich unter den angegebenen Kontaktdaten.

Bei mir erhalten Sie Informationen zur Schaffung des Baurechts, Vertragsgestaltung, Bauausführung, Koordinierung und Leitung des Bauvorhabens, jeweils einschließlich der Architektenleistungen.

Auch isolierte Beratungen zu einzelnen Fragen oder Problemen des Baurechts und des Architekturrechts gehören zu meinen Beratungsschwerpunkten.

Insgesamt befinden die komplexen Rechtsbeziehungen zwischen Architekten, Ingenieuren und Hauptunternehmen und die damit verbundenen Problemstellungen (Zahlungsweise, Abnahmezeitpunkt, Gewährleistungsfristen und Haftung) im Leistungsspektrum.  Sie erhalten Hilfe dabei, Ihre Reche und Ansprüche einzuschätzen, zu bewertenden und gegebenenfalls durchzusetzen.

Weiterhin unterstützte ich Sie bei der Abwicklung der Verträge z.B. zwischen Bauträger und Erwerber. Dabei übernehme ich für Sie sämtliche Aufgeben der Vertragsprüfung und gegebenenfalls Vertragsgestaltung zur Vorbereitung der notariellen Beurkundung.

Auf Grund meiner theoretischen und praktischen Erfahrung in allen Bereichen des öffentlichen und insbesondere auch des privaten Baurechts biete ich Ihnen individuelle und praxisorientierte baubegleitende Rechtsberatung, maßgeschneidert auf Ihr konkretes Bauvorhaben und oder Bauprojekt und Planungsprojekt bzw. Ingenieurbauwerk.

Sofern Sie meine Dienstleistungen  in Anspruch nehmen erhalten Sie begleitende Beratung von Ihrer ersten Idee in Bezug auf ein konkretes Projekt bis zu dessen Schlussabwicklung und zwar je nach Wunsch entweder in Bezug auf konkrete Einzelfragen als auch kontinuierlich für die gesamte Dauer eines Projekts in jeder Phase der Projektentwicklung bis zur Projektrealisierung.

Vom Beratungsspektrum umfasst sind insbesondere folgende Tätigkeiten:

  • Gestaltung von Verträgen für die Gründung von ARGEN, Projektgesellschaften und Betreibergesellschaften

  • Beratung zu Fondsgestaltungen, Leasinglösungen und Treuhandgestaltungen auf eigenem und fremdem Grund (Erbbaurechte)
  • Begleitung durch die Phase der Genehmigungserteilung unter Berücksichtigung der potenziellen Problembereiche Immissionsschutzrecht, Umweltrecht, DenkmalschutzrechtGewerberecht, Maklerrecht, Bauträgerrecht und zwar sowohl unter Berücksichtigung des Bauplanungsrechts als auch des Bauordnungsrechts einschließlich der verschiedenen möglichen bauordnungsrechtlichen Verfahren

  • Gestaltung und Überprüfung von Totalübernehmerverträgen, Generalübernehmerverträgen, Generalunternehmerverträgen, Hauptunternehmerverträgen und Subunternehmerverträgen

  • Gestaltung und Überprüfung von Planerverträgen, Architektenverträgen und Ingenieurverträgen sowie Generalplanerverträgen

  • Gestaltung von Projektentwicklungsverträgen, Projektsteuerungsverträgen, Projektcontrollingverträgen, Projektmanagementverträgen, Bauherrvertretungsverträgen

  • Gestaltung und Überprüfung von Facility-Management-Verträgen und Wartungsverträgen

  • baubegleitende Rechtsberatung

  • juristische Projektsteuerung

  • Unterstützung bei der Abwicklung der Verträge, insbesondere Beratung bei Nachtragsforderungen und Ansprüchen aus Behinderung

  • Claim-Management

  • Unterstützung im Zusammenhang mit Gewährleistungsansprüchen

  • Beratung im Rahmen der Vermarktung, Gestaltung und Überprüfung von gewerblichen Mietverträgen und Pachtverträgen, Klärung von Courtageansprüchen

  • Gestaltung von Wohnungseigentum

  • Vertretung in Schiedsgerichtsverfahren und in Gerichtsverfahren

  • Beratung, Schulung und Workshops auch vor Ort bei Ihnen, wenn nötig auf der Baustelle

Bei sämtlichen Bauvorhaben kommt der flexiblen, schnellen und auf die Bedürfnisse des Mandanten abgestimmten Rechtsberatung zentrale Bedeutung zu. Deshalb ist es auch mein Anliegen, Streitigkeiten möglichst durch Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien zu lösen und zwar in einem möglichst frühen Stadium des in der Entstehung befindlichen Streits. Erst wenn eine pragmatische Lösung, die auch und gerade vor Ort gefunden werden kann, nicht (mehr) möglich oder nicht gewünscht ist kommt das weitere juristische Instrumentarium (Klageverfahren) mit flexibler und transparenter Kostengestaltung zum Tragen.

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Zwischen Bauherrn und Nachunternehmer vereinbarter Gewährleistungs- und Einwendungsverzicht wirkt auch gegen den Hauptunternehmer.

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Abzugsfähigkeit von Sowieso-Kosten?

Die Anrechnung von Sowieso-Kosten auf den Schadensersatzanspruch des Auftraggebers setzt neben einer konkretisierten Darlegung auch eine Gesamtbetrachtung voraus.

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Möglichkeiten energetischer Sanierung von Mietwohnungen

Modernisieren Vermieter ihre Mietwohnung, um den Mietern Heizkostenvorteile oder Betriebskostenvorteile zu verschaffen und dadurch gleichzeitig die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, so kann mit diesen Maßnahmen auch eine Wohnwertverbesserung für die Mieter verbunden sein, die eine Kostenbeteiligung rechtfertigt.

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Verpflichtung des den Bau überwachenden Architekten zur Mängelverhinderung

Der vertraglich zur Bauaufsicht verpflichtete Architekt schuldet auch Vermeidung und Verhinderung von Mängeln.

 

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Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Bauüberwachung. Erbracht werden sollten Leistungspflichten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Da der Bauherr den Architekten wegen fehlerhafter Bauüberwachung verantwortlich machte, kündigte er den Architektenvertrag während der Bauphase.

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Architektenhaftung bei fehlerhafter Baugrunduntersuchung

Eine adäquate Baugrundüberprüfung zählt zu den Hauptpflichten eines Architekten deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen können.

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Wirkung der Abnahme auf die Verjährung des Werklohnanspruchs

Verjährungshemmung durch Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens in Bezug auf den Werklohnanspruch insgesamt nur vor Abnahme möglich.

 

§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB als gesetzliche Anknüpfung

Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB wird die Verjährung eines Vergütungsanspruchs gehemmt, wenn der Auftragnehmer ein selbständiges Beweisverfahren einleitet, um die Abnahmereife und damit die Fälligkeit seins Vergütungsanspruchs nachweisen zu können.

 

Mängelliste statt Abnahme

In dem der Entscheidung des OLG Hamm, Az. 17 U 152/10 zugrunde liegenden Sachverhalt beauftragte der Auftraggeber im Jahre 2001 eine Firma mit dem Einbau neuer Fenster und Zimmertüren. Nach Abschluss der Arbeiten verwies er auf Mängel und verweigerte sowohl Abnahme als auch Bezahlung der am 27.03.2003 ausgestellten Schlussrechnung über insgesamt 34.073,44 €. Auch nach den durch den Auftragnehmer bis Ende Mai 2004 ausgeführten Nachbesserungsarbeiten erfolgte keine Abnahme. Vielmehr legte der Auftraggeber eine Mängelliste vor, was den Auftragnehmer hinsichtlich der Frage des tatsächlichen Vorliegens von Mängeln zur Einleitung eines Weiterlesen

Kein Anspruch auf Kostenerstattung bei voreiliger Ersatzvornahme

Die im Rahmen der Nacherfüllung zu erbringende Mängelbeseitigung des Auftragnehmers umfasst alle erforderlichen Arbeiten.

 

Eingriff in andere Gewerke irrelevant

Dies gilt auch dann, wenn dazu in die Gewerke anderer Unternehmer eingegriffen werden muss und wenn der zur Nacherfüllung verpflichtete Auftragnehmer nicht alle erforderlichen Arbeiten selbst erbringen kann.

 

Wahlrecht des Auftragnehmers

Das Wahlrecht in Bezug auf die Organisation und Durchführung der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten steht dem Auftragnehmer zu. Dieses Wahlrecht wird durch den Auftraggeber verhindert, wenn Weiterlesen

Planer tritt nach Streitverkündung dem Gegner bei

In einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Bauträger geführten Prozess ging es um Anforderungen des Schallschutzes.

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Entfallen des Fristsetzungserfordernisses zur Nacherfüllung bei Schadensvergrößerung durch Leistungsausführung

In Bezug auf Trocknungsarbeiten entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 08.12.2011, Az. VII ZR 198/10, dass die Auswahl einer Trocknungsmethode welche zu größeren Schäden am Gebäude führt als tatsächlich erforderlich zum Entfallen des Fristsetzungserfordernisses zur Nacherfüllung führt.

Bauteilöffnung zur Trocknung

Nachdem es im Rahmen der Errichtung eines Alten- und Pflegeheims zu einem Wasserschaden gekommen war, führte die Bauunternehmerin Trocknungsarbeiten durch. Zur Trocknung des schwimmenden Estrichs auf Betondecken schnitt die Klägerin in den gefliesten Bädern die Silikonfugen sowie die dahinter liegende Dichtungsschicht zwischen Fußboden und Wand auf. Die Klägerin bohrte in die Mitte des Fliesenbodens ein Loch und saugte durch dieses Luft ab. Durch das Nachströmen trockener Luft waren die Trocknungsarbeiten im Ergebnis erfolgreich. Die Auftraggeberin rechnet gegen die für die Trocknungsarbeiten angesetzte Vergütung mit Schadensersatzansprüchen für die Wiederherstellung fachgerechter Fugen auf.

Keine Beeinträchtigung der Bausubstanz

Die Auftraggeberin vertritt die Auffassung, es hätte genügt die Bodenfliesen zu durchbohren. Die vollständige Entfernung der Fugen sei nicht erforderlich gewesen. Sie macht Schadensersatz in Höhe von 46.520,00 € für die Wiederherstellung fachgerechter Fugen geltend. Nach Auffassung des BGH wurden die Trocknungsarbeiten zwar einwandfrei und vernünftig ausgeführt, so dass eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung nicht erforderlich war. Vielmehr habe die Unternehmerin ihre Hauptpflichten ordnungsgemäß erfüllt. Aufgabe der Unternehmerin sei es aber zudem gewesen, die geeignete und schonendste Methode der Trocknung auszuwählen. Der BGH sprach deshalb Schadensersatz zu.

Keine Vereinbarung anderer konkreter Maßnahmen

Da die Parteien keine konkreten Trocknungsmaßnahmen vereinbart hätten, schuldete die Unternehmerin einerseits für eine effiziente Trocknung geeignete Maßnahmen, andererseits waren aber auch möglichst geringe Eingriffe in die Bausubstanz geschuldet. Insgesamt hätte es vorliegend genügt, die Fliesen aufzubohren. Da das Öffnen der Fugen also weder vereinbart noch erforderlich war entstand ein nicht durch Nacherfüllung beseitigungsfähiger Schaden.

Keine Fristsetzung bei Unmöglichkeit der Nacherfüllung

Der BGH urteilt konsequent und spricht Schadensersatzansprüche zu, ohne auf die Fristsetzung zur Nacherfüllung größeren Wert zu legen. Da auch eine hypothetisch gedachte Nacherfüllung den Schaden nicht entfallen ließe ist diese in der Tat entbehrlich. Systematischer und dogmatisch richtiger wäre es, auf einen Anspruch gemäß § 631 i.V.m. § 280 BGB abzustellen und einen Schadenseratzanspruch neben der Leistung zu bejahen anstatt offen zu lassen ob der Schadensersatz auch aus einem Anspruch statt der Leistung nach § 280 Abs. 3, § 281 BGB folgen kann.

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