Möglichkeiten energetischer Sanierung von Mietwohnungen

Modernisieren Vermieter ihre Mietwohnung, um den Mietern Heizkostenvorteile oder Betriebskostenvorteile zu verschaffen und dadurch gleichzeitig die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, so kann mit diesen Maßnahmen auch eine Wohnwertverbesserung für die Mieter verbunden sein, die eine Kostenbeteiligung rechtfertigt.


Umrüstung auf Gaszentralheizung

In dem zugrunde liegenden Fall wollte der Vermieter eine vom Vormieter in die Wohnung eingebaute Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung ersetzen. Deshalb kündigte er sein Vorhaben als Modernisierungsmaßnahme zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 BGB an.

 

Kostenbeteiligung des Mieters

Die mit dem Anschluss an die Zentralheizung verbundenen Kosten in Höhe von über 2.000,00 € wollte er auf die Mieter durch einen monatliche Umlage in Höhe von etwa 20,00 € abwälzen. Vorangegangen war eine durch den Vor-Mieter in Abstimmung mit dem früheren Vermieter durchgeführter Umrüstung von Kohleöfen zur Gasetagenheizung. Diese ließ der aktuelle Vermieter außer Betracht und begründete seine Modernisierungsankündigung mit dem ursprünglich nach dem Mietvertrag vorhandenen Zustand (Ausstattung mit Kohleöfen).

 

Rechtmäßiger baulicher Zustand der Wohnung maßgebend

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 110/11, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist, dass aber vom Mieter vertragswidrig vorgenommene Veränderungen unberücksichtigt bleiben. Es sei widersprüchlich, wenn vermieterseitig einerseits die Modernisierung der Wohnung auf eigene Kosten erlaubt werde und andererseits der auf diesem Wege seitens des Mieters geschaffene gegenüber dem ursprünglichen Mietvertrag veränderte bauliche Zustand unberücksichtigt bleibe.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Richtigerweise ist an den vertragskonform geschaffenen Zustand anzuknüpfen. Naturgemäß unterliegen über Jahre hinweg gelebte Mietverhältnisse einer Veränderung. Jede Vertragspartei ist allerdings gut beraten, diejenigen Veränderungen, für die sie jeweils die Verantwortung übernommen hat, schriftlich zu dokumentieren, um der im Streitfall bestehenden Beweisbelastung nachkommen zu können.

 

Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die bauliche Gestaltung der Mietwohnung grundsätzlich der Dispositionsbefugnis des Vermieters unterliegt. Dementsprechend hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass ihm bauliche Veränderungen an der Wohnung, z.B. mit dem Ziel einer energetischen Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts gestattet werden.

 

Vermieter haben deshalb auch die Möglichkeit ihren Mietern bestimmte Vorgaben für die Modernisierungen zu machen und die Baumaßnahmen an Auflagen und Bedingungen zu knüpfen, um die mit den mieterseitig gewünschten dauerhaften Veränderung/Sanierung der Bausubstanz verbundenen Auswirkungen auch mit den Interessen des Vermieters in Einklang zu bringen.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen Rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

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