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Vergütung für Nachträge auch bei garantiertem Pauschalfestpreis

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Geänderte und zusätzliche Leistungen sind auch bei einer Pauschalpreisabrede besonders zu vergüten.

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Pauschalpreis auf Grundlage funktionaler Leistungsbeschreibung

Die Parteien eines Bauvertrags, Bauherr und Generalunternehmer (GU), vereinbarten fertige und funktionsgerechte Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf der Grundlage der VOB/B zu einem Pauschalfestpreis

 

Änderungsvorbehalt vertraglich vereinbart

Vertraglich vereinbarten die Parteien einen Änderungsvorbehalt für den Fall von Auflagen der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Die erforderlich werdenden Änderungen sollten keine Ansprüche begründen. Sämtliche Leistungen sollten von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis erfasst werden.

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Mehrvergütung für zusätzliche Leistungen

Nach Erfüllung der behördlichen Auflagen verlangt der Generalunternehmer Vergütung für die erforderlich gewordenen Nachträge gemäß § 2 Nr. V ff. VOB/B. Diesem Anspruch gab das OLG Koblenz durch Urteil vom 14.11.2012, Az. 5 U 465/12, statt. Die gegenüber der von der Pauschalpreisabrede erfassten Leistung – entsprechend der ursprünglichen Baugenehmigungsplanung und dem auf dieser Basis erstellten Leistungsverzeichnis – vorgenommenen Änderungen und der mit diesen korrespondierenden Mehrleistungen führten zur zusätzlichen Vergütungspflicht (Mehrvergütung).

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Ausschlussmöglichkeiten bei Leistungsabweichungen

Zwar besteht die Möglichkeit, Abweichungen von dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis auszuschließen. Eine solche Vereinbarung muss sich allerdings auf die Vergütung für die konkret geänderten Leistungen beziehen und nicht nur auf sonstige Beeinträchtigungen, die aus den Änderungen resultieren.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Mehrvergütungsansprüche können beispielsweise durch eine genau gefasste vertragliche Regelung vereinbart werden, indem auf eine konkrete Leistungen Bezug genommen wird. Ansonsten bleibt der Vergütungsanspruch nur dann unverändert, wenn die die von der Pauschalsumme erfasste Leistung nicht ändert. Insbesondere bei Anwendbarkeit der VOB / B können gemäß § 2 Nr. VII. 2 VOB/B bei Mehrleistungen auch Mehrvergütungsansprüche bestehen. Die entsprechende Regelung hat folgenden Wortlaut:

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Ist als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart, so bleibt die Vergütung unverändert. Weicht jedoch die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§ 313 BGB), so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren. Für die Bemessung des Ausgleichs ist von den Grundlagen der Preisermittlung auszugehen.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen rund ums Baurecht für eine erste Kontaktaufnahme telefonisch oder per Email zur Verfügung.

Beratung und Vertretung bundesweit. Erstkontakt kostenfrei.

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Hauskauf – Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

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Tatbestand der Arglisthaftung lässt kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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Maderbefall verschwiegen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit.  Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

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Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Veräußerer ließen sich dazu dergestalt ein, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

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OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz begründete durch Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12 die Arglisthaftung der Veräußerer und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro.

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Mangel war bekannt

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Veräußerer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

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Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

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Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Veräußerer folgte hier daraus, dass diese nach Würdigung des Gerichts von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Veräußerer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

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E-Mail wahrt Schriftform nur auf Grund des Parteiwillens

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Immer wieder stellt sich die Frage ob eine E-Mail zur Wahrung der Schriftform genügt. Entscheidend ist, dass die den Vertrag schließenden Personen bei ihrer vertraglichen Vereinbarung  die E-Mail genügen lassen wollten.

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Pauschalpreisangebot führt zur Komplettleistungspflicht

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Vertraglich vereinbarte pauschale Preise führen zur Leistungspflicht in Bezug auf alle erforderlichen Arbeiten.

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Möglichkeiten energetischer Sanierung von Mietwohnungen

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Modernisieren Vermieter ihre Mietwohnung, um den Mietern Heizkostenvorteile oder Betriebskostenvorteile zu verschaffen und dadurch gleichzeitig die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, so kann mit diesen Maßnahmen auch eine Wohnwertverbesserung für die Mieter verbunden sein, die eine Kostenbeteiligung rechtfertigt.

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Betriebskostenumlage bedarf eindeutiger Vereinbarung

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Vereinbarungen über die Möglichkeit Betriebskosten umzulegen müssen auch in Mietverhältnissen über Gewerberaum inhaltlich bestimmt und eindeutig sein.

 

Pauschale Nebenkostenumlage im Mietvertrag

In dem zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Gewerbemietvertrag vereinbarten die Parteien Umlage sämtlicher Nebenkosten, die mit dem Betrieb des gemieteten Grundstücks zusammenhängen. Anschließend folgt eine Auflistung von Einzelpositionen. Die in dieser Auflistung nicht enthaltenen Positionen, Sturmschadenversicherung und Grundsteuer, zahlt der Mieter auf die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht.

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Bank kann Aufklärungspflicht über Provisionszahlungen der Vermittler treffen

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Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen.

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Zusatzvergütung für Reparaturen vor Abnahme

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Repariert der Auftragnehmer vor Abnahme das von ihm erbrachte aber von einem Drittunternehmer beschädigte Werk, so begründet dies bei ausdrücklicher Vereinbarung eine zusätzliche Vergütungspflicht.

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Verpflichtung des den Bau überwachenden Architekten zur Mängelverhinderung

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Der vertraglich zur Bauaufsicht verpflichtete Architekt schuldet auch Vermeidung und Verhinderung von Mängeln.

 

Kündigung des zur Bauüberwachung beauftragten Architekten

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Bauüberwachung. Erbracht werden sollten Leistungspflichten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Da der Bauherr den Architekten wegen fehlerhafter Bauüberwachung verantwortlich machte, kündigte er den Architektenvertrag während der Bauphase.

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Farbwahlklausel nach Ende des Mietvertrages ist unzulässig

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Eine so genannte Farbwahlklausel ist grundsätzlich unangemessen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein Spielraum verbleibt und die Farbwahl auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt wird.

 

Klausel des Mietvertrags

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel mit folgendem Wortlaut:

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.“

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