Farbwahlklausel nach Ende des Mietvertrages ist unzulässig

Eine so genannte Farbwahlklausel ist grundsätzlich unangemessen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein Spielraum verbleibt und die Farbwahl auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt wird.

 

Klausel des Mietvertrags

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel mit folgendem Wortlaut:

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.“

Kostenerstattungsanspruch des Mieters

Nach dem Ende des Mietvertrages führt der Mieter die Schönheitsreparaturen aus und wandte dazu etwa 1.000,00 € auf. Diese Kosten verlangt er mit der Begründung der Unwirksamkeit der Klausel vom Vermieter ersetzt. Der Bundesgerichtshof gab ihm recht. Der BGH urteilte am 22.02.2012, Aktenzeichen VIII ZR 205/11, dass eine Farbwahlklausel entsprechend seiner ständigen Rechtsprechung gegen § 307 BGB verstößt, weil der Mieter hierdurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt wird, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (st. Rechtsprechung lt. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07).

 

Wirksamkeitsanforderungen nach Bundesgerichtshof

Der BGH führte aus, eine solche Klausel könne auch wirksam sein. Dies sei aber nur dann der Fall, wenn sich die entsprechende Verpflichtung nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung durch den Mieter beziehe und die Klausel so gestaltet sei, dass dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleibe. Enthält die Klausel wie im vorliegenden Fall keine entsprechende Bestimmung, so führt dies zur Gesamtunwirksamkeit, so dass auch bei Auszug keine Renovierungsverpflichtung besteht. Wird die Klausel dennoch befolgt, und renoviert der Mieter in Unkenntnis dieser Rechtsprechung gleichwohl, so kann er vom Vermieter gemäß § 812 BGB die für die Renovierung aufgewendeten Kosten ersetzt verlangen.

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Der BGH bleibt bei der Linie seiner Beurteilung in Anwendung der AGB – Regelungen. Er führt aus, für die Wirksamkeit der Klausel sei zunächst gemäß § 305 c Abs. 2 BGB die „kundenfeindlichste“ Auslegung zu Grunde zu legen. Dies führt im vorliegenden Fall zur Klauselunwirksamkeit. Nach dem BGH komme es nicht darauf an, dass der Mieter bei Vertragsende die Zustimmung des Vermieters zu der Renovierung verlangen könne. Dies erscheint nur logisch, hat der BGH doch selbst schon in seiner Entscheidung VIII ZR 283/07 ausgeführt, wann eine wirksame Farbwahlklausel vorliegt. Dort hat der BGH schon ausgeführt:

„Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.“

 

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